东莞进入存量土地开发新时代 未来三年谋划3万亩城市更新

高楼广厦，绿树红花，产城社区内欢声震天，一场企业篮球赛激情四射，一旁灯火璀璨的舞台也正上演时尚走秀。精彩活动引来众人关注，工业大厦、连廊长椅、咖啡茶座、阶梯广场、亲水平台，灼灼目光从四面八方汇聚到社区中央广场……未来几年，粤港澳大湾区来莞考察的客人，走出广深高速南城石鼓出入口，将看到这样一幅美丽的画面。

此际，这里还是一片上世纪90年代建设的老厂房，但蜕变已悄然开启。就在上月举办的2018东莞市产业招商大会上，深圳市亚创投资发展集团与南城街道签下了投资协议，双方将通过城市更新的方式，谋划建设一座国际化产城社区——亚创智慧新城。

亚创智慧新城是东莞今年推向市场的30个城市更新项目之一。未来三年，东莞定下了城市更新3万亩的目标，而整个城市具备更新潜力的区域面积更是超过46万亩。土地开发逼近“底线”的东莞，已进入存量土地开发的崭新时代。

正因如此，市委十四届六次全会上，市委书记梁维东发出号召：全市要在拓展城市发展空间上实现新突破，将东莞建设成为承载能力、集聚能力、竞争能力更强的现代化城市，在全市打造一批现代“产业社区”“创新社区”。

未来三年

东莞谋划3万亩城市更新

成立项目部招兵买马，协调征地拆迁事宜，对项目规划方案完善提升……最近一个月，刘建玲每天都过得忙碌又充实。自从上月产业招商大会上，亚创智慧新城正式签约进驻东莞，作为深圳市亚创投资发展集团副总经理的她，每天都在项目用地、设计院、东莞公司、深圳总部之间来回跑。她说，要争取在今年底完成工程前期工作，明年春节前完成规划审批，明年3月项目正式上马动工。

在刘建玲办公室一角，整整齐齐地摆放着几个木相框，这些都是亚创智慧新城的“前身”。很明显，这些规划方案还是没能让这位从深圳过来的职业经理人满意。在刘建玲的期待里，这个新型的产城社区应该是这个样子的——理念上，以人为本，必须同时满足专家、白领、技术人才对美好生活的需求，能够满足人与人的交往、企业之间的互动；功能上，能实现总部中心、研发中心、先进制造中心的完美结合，形成产业“小气候”生态系统；环保上，要体现绿色生产，实现雨污分流，让工厂与公园浑然一体。同时，地下交通、体育设施、文化场所都必须巧妙融合。这个“工改工”项目已经不是传统意义上的工业园区，确切地说，这里是产业工人的“城市家园”。

这个即将走出蓝图的城市更新项目，就位于南城石鼓社区广深高速口。这是一个从上世纪90年代逐渐形成的工业园区，曾经有30多个加工厂在此落脚，从事着塑胶、制鞋、小五金等低端产业。随着厂房老化、产业转移，这个老园区的经济价值一度严重“滑坡”。不过，此刻“拐点”已经降临。

按照规划，这片20万平方米旧厂区，将以“工改工”方式进行升级改造，打造成一个以新一代信息技术、人工智能产业为核心的国际化产城社区。届时，这里将变身一片100万平方米体量的产城综合体，将拥有两栋地标建筑，可容纳1000家企业，3万至5万常住产业人口，土地年产值突破100亿元，创税超过10亿元。通过城市更新，这片土地不仅提升了“颜值”，更实现了价值“担当”。

亚创智慧新城只是东莞今年推向市场的30个城市更新项目之一。记者从市国土资源局获悉，按照“招商一批、签约一批、动工一批”的要求，近期东莞正大力推进“三个一批”城市更新重点项目。包括招商推介重点更新单元30个，总用地面积约1247公顷；签订战略合作和实施监管协议项目36个，总用地面积约531公顷；动工建设城市更新项目30个，总用地面积约200公顷，建筑总量约464万平方米。预计撬动投资金额240亿元。

未来三年，东莞更谋划了3万亩城市更新的宏伟目标。其中，每年拆旧建新约5000亩，产业类改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩。而东莞城市更新的潜力远远不止于此。记者从产业招商大会上获悉，东莞具备更新潜力的区域面积为46万至66万亩，至2020年纳入标图建库面积达25万亩。

种种迹象表明，东莞已进入存量土地开发新时代。

城市更新

高质量发展必由之路

经过多年发展，东莞土地开发强度接近极限。通过城市更新，向存量土地要发展空间，成为东莞高质量发展的必由之路。

这并不是东莞的“独家试唱”。同样的问题困扰着众多城市，优化存量土地成为了时代共识。为打破土地瓶颈，厦门通过整合存量土地实现“零地招商”；深圳采取旧村改造、土地整备、建设用地清退等方式盘活存量用地；上海通过盘活土地、调整规划，甚至实现了用地规模“负增长”。

东莞在城市更新上也早有实践。记者从市国土资源局获悉，从2010年开始，我市全面启动“三旧”改造，引领城市更新。迄今为止，东莞累计完成改造面积2.54万亩，拓展用地空间7629亩，直接拉动投资956亿元，改造区域内税收增长了3.6倍，集体收入增长了2.2倍，第二、第三产业就业人口增加了42%，产业转型升级类项目改造后当年实现产值翻番。

当前，粤港澳大湾区发展规划即将出台，东莞更需要在拓展城市发展空间上实现新突破，通过城市更新推动东莞产城融合。市国土资源部门表示，为适应新时期、新形势，东莞将全面深化体制机制改革，即将出台《东莞市政府关于深化改革 全力推进城市更新提升城市品质的意见》《东莞市城市更新实施办法》等一系列配套政策，打好“政府主导”“市场参与”“整体统筹”“多元开发”的城市更新组合拳，既强化政府的主导作用，也激活民间力量。

同时，东莞还将实施更大财税扶持政策，更灵活的旧区活化和工业改造模式。在“工改工”方面，我市更是出台了一连串优惠政策。包括在原有最高额1400万元补助等基础上，“工改工”项目计提的轨道交通专项资金，市财政全额补助给改造主体；75亩以上的“工改工”项目竣工验收后五年内，入驻企业形成的税收市留成部分，全额补助给改造主体；连片“工改工”项目实行生活配套跨宗地集中设置、整体核算； “工改M0”土地使用最高年限放宽到50年，支持M0用地与其他类型用地混合利用等等。

交谈中，刘建玲点赞了东莞“工改工”优惠政策。她认为，城市更新是一个“成长”话题，政府根据市场变化及时做出政策调整是完全合理的，事实上，包括深圳在内许多城市也还在继续探路。在她看来，政府宏观调控之手，主要是把控前行方向，努力让市场变得更有活力。最为关键之处在于，让市场实现公平的优胜劣汰，帮助企业留住核心人才。

为了让东莞成为创业者所期待的理想家园，市委全会提出，东莞将努力提升执行力，力争以新的更大作为开创东莞工作新局面。在城市更新方面，市国土资源部门表示，接下来将全力简政放权，全面压缩制度性交易成本，搭建更加便捷、更加高效的城市更新政务服务体系。

业界声音

深圳市亚创投资发展集团副总经理刘建玲：

创新与产业不可分割 社区核心在人的交流

未来，东莞将打造一批现代“产业社区”“创新社区”。

在刘建玲看来，创新与产业是一个不可分割的整体。在工业迅猛发展的当下，研发中心不可能远离生产车间。离开创新，产业将失去生命力；离开产业，创新如同无根浮萍。她认为，东莞拥有得天独厚的制造业优势，这正是这座城市能吸引大批研发机构集聚的最大“筹码”。制造业根系发达，这是东莞向创新型一线城市挺进的资本。

从“园区”到“社区”，仅仅一字之差，本质区别又在哪里？刘建玲认为，“社区”更加注重交流——人与人之间的交流，企业之间的互动，而主导这一切的是人才。在她看来，“产业社区”就是要打造更优环境，吸引创新人才集聚，并且为他们提供贴心服务。

“产业工人也是需要社交的，他们同样渴望学习、运动、逛公园。”刘建玲说，青年一代的产业工人更加注重生活品质。为此，亚创集团主导的南城石鼓“工改工”项目，其中一项功能就是“乐活社区”，通过营造景观长廊、阶梯广场等城市设施，打破工厂“围墙”，实现产城一体。

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东莞东城街道与华润置地举行战略签约仪式。合作的内容包括火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山村城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目和东城街道榴花学校项目等8大项目的开发建设，以推动东城城市产业升级。

华润置地高级副总裁、华南大区总经理孔小凯表示，双方将本着“价值共创，价值共享”的原则，通过“优势互补、互利多赢”的理念，展开“城市运营”级别的战略合作。

从华润置地的入莞轨迹也不难看出，其正在快速变换赛道，挖掘产业地产的价值增量。无论东城8大项目推动城市产业升级，还是中堂镇集多种产业功能为一体的中堂下马四体育生态岛，华润置地的产业发展版图正在发展壮大。

以华润置地华南大区为例，2017年下半年进军的产业领域至少有4个:科技、农业、医疗、产业园区。进入城市除了东莞，还有深圳、佛山、惠州、汕头等等，合作单位涉及地方政府、腾讯、迈瑞、华润凤凰医疗、中科院、清华力合科创等，火力全开。

对于华润置地而言，产业地产、特色小镇、智慧园区这些领域均有着良好的发展前景，凭借丰富的城市综合开发运营进入该领域，华润置地进入这些有一定的经验优势。

（整理自南方日报、房掌柜东莞）