房企“三强”半年抢收万亿 多地房地产调控密集加码

在调控下，上半年，标杆房企依然实现逆势增长。日前，上市房企陆续发布上半年业绩，碧桂园销售额突破4000亿元，恒大、万科突破3000亿元，保利突破2000亿元，规模房企的实力正进一步增强。各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续，行业集中度达到历史新高。业内预计，在业绩目标、资金兑付压力下，下半年房企将以价换量，提速资金回笼。

      三强争霸 增速不减

      标杆房企强者恒强的格局依然持续。从业绩上看，上半年上市房企交了一份不错的成绩单，规模房企的实力正进一步增强。房企第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科，前6个月的销售额已超过1万亿元，而去年则是用了8个月的时间才达到万亿元的销售额。

      今年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，领先万科及恒大3046.6亿元、3041.8亿元，稳坐销售额排行榜冠军位置，且进一步拉大三巨头间的差距。此外，得益于6月较高销售，万科以5亿元的微小差距超越恒大位居第二。

      今年以来，碧桂园平均每月销售额达500亿以上。6月份，碧桂园销售额778.1亿元，与5月份的771.6亿元相比，增长幅度不大，但再创单月成绩纪录。其销售业绩大增，除了在三四线布局项目较多的因素外，也与高周转策略有关。

      上半年，新城控股的成绩同样亮眼。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后，今年上半年销售额就达953.11亿。据悉，新城控股迄今实现了对81个大中城市的布局，累计开发及在开发项目达393个。

      做大规模依然是当下房企的主流选择。业内预计，全年千亿房企数量将达到30家以上。

      除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿；阳光城、正荣等誓破千亿。从目标完成率来看，今年上半年，半数大型房企已完成业绩目标的50%以上，其余基本高于40%。

      格局分化 集中度提升

      记者不完全统计，截至7月11日，公布前6月销售业绩的企业达30多家。从已公布的数据显示，龙头房企延续了近些年的强势表现，销售额增幅高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。

      随着行业集中度持续提升，房企梯队间的差距逐渐扩大。除了前三强在前6月均突破3000亿规模外，排名第四位的保利地产销售金额为2153.12亿元，为碧桂园销售业绩的一半左右。房企名次间最大断层值接近1000亿元，房企业绩跨越的难度越来越大。

      与此同时，少数房企出现了业绩下跌的现象。金地前6月销售金额为630.7亿元，同比下降10.34%，与曾经齐头并进的万科、保利相比，已拉开了差距。

      在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企不论是融资、拿地、销售，都愈发艰难。恰如新城控股集团高级副总裁欧阳捷所言，大房企的市场份额不断提高，包括金融、供应商等资源都在向大房企集中，这一过程中，中小房企的业绩不断下降、市场空间也不断被压缩。

      积极抢收 资金回笼提速

      虽然目前30大城市开启楼市调控措施，但在中原地产首席分析师张大伟看来，今年房企继续刷新历史销售纪录基本接近定局，下半年整体市场的分化趋势将更加明显。

      房企6月份业绩表现较为突出。对此有业内分析认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

      对于下半年房地产市场的发展预期，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，下半年部分房企会出现一些微妙变化，比如考虑到资金层面的收紧，对业绩产生的影响而选择以价换量的策略。单纯从销售金额看，下半年还会保持强劲的态势。

      同策咨询研究中心总监张宏伟则指出，今年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间，不会因为降准而改变。此时，再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多，房企利润也将呈下滑态势。

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      刚进入下半年，房地产市场就迎来密集整顿潮。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动后，仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果，“反炒房攻坚战”正式打响。

      业内人士认为，和之前调控不同的是，这一轮调控由住建部主动出击开启巡查，将调控引向深入。值得注意的是，从各地调控政策来看，坚持“房主不炒”的定位，用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介，是新一轮调控组合拳的主要着力点。

  多地调控密集加码

      住建部决定在30个城市先行开展治理房地产市场乱象行动，这30个城市名单是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

      记者梳理，以这30个城市为中心向外辐射，未在名单上但房价有波动的城市也纷纷出台相关政策，维护房地产市场秩序。

      据不完全统计，7月份以来，截至昨日，已有上海、重庆、海口、澄迈、厦门、宁波、佛山、临汾、昆明、大理、西双版纳、唐山、枣庄、西昌、廊坊市大厂县等15个城市（县）以及河南省全省出台整治房地产市场的各类政策。这些城市中，一半属于30城名单内，剩下一半则以三四线城市为主流。

      从政策来看，上海是继西安、长沙和杭州暂停企业购房后，首个出台规范企业购房规定的一线城市。但上海政策避免了“一刀切”，并未像前三个城市一样直接暂停企事业单位购房，而是提高公司购房的准入门槛，如须同时满足设立年限满5年、在上海累计缴税达100万元人民币等条件。

      河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为，包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”、“首付贷”等违规行为。一经发现，相关部门会以暂停网签、案例曝光，甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

      重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、个人购房按揭补贴等多项政策作出调整。对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

      海口在房地产市场专项巡查中，发现一系列违法违规问题，其中，13人被限制5年内不得在海南购房，1人被限制5年内不得在海南开展中介服务业务。

      三四线城市房价波动是主因

      为何选择在此时加码调控？中原地产首席分析师张大伟表示，核心原因是三四线城市房价出现波动，对市场来说，发布政策的城市有望退烧。他指出，预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年，特别是从7月开始，从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，在政策推动下，市场将逐步平稳。

      业内人士指出，今年以来，全国超过40个城市发布了各类型的人才政策，部分导致地方楼市限购政策被绕道，刺激了市场情绪。与此同时，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市开启房源摇号政策，也从侧面带来市场恐慌，针对摇号“暗箱操作”的惩罚措施相继出台。

      “摇号可以说是一个无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买房的概率，但后果也非常严重，如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那么各种暗箱操作会越来越多。”张大伟说。

      “反炒房攻坚战”正式打响

      细数近两年的房地产市场调控，第一轮调控自2016年9·30开始，多地开启限购。2017年3·17开始第二轮调控升级，主要政策内容是限售。第三轮调控自2017年7月开始，租赁成为政策主要内容。2017年9月，三四线城市加入第四轮调控。2018年3月开启第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策，以及两会后对房地产长效机制的预期。

      本轮即第六轮调控自2018年6月开始，除了三四线城市调控深入外，主要以住建部主导问责，多部门开启房地产巡查为主要特征。住建部明确提出，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面。

     据业内人士透露，“这是首次公安部加入的专项行动”，中央“房住不炒”决心坚定，房地产调控不会停止。

      张大伟也表示，“在不停调控中，房价继续上行，给调控带来了政策边界效应持续递减的影响，第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化，我们拭目以待。”

      中国指数研究院相关人士预计，下半年，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温。整体来看，量降价稳仍是趋势。

     （来源：新京报、中国经济网）