东南临深片区房价下降超一成
自东莞楼市限购调控政策出台后,东南临深片区楼市受到限购政策影响,深圳客退潮明显,加上前期项目房价高企,本地置业客户难以接受,个别区域个盘为加速出货,逐步下调价格,刺激着购房者的入市欲望。根据统计数据显示,上半年东南临深片区住宅签约均价为19221元/平方米,同比下降3%。在实际市场上,降价幅度更为明显。车德锐介绍,东南临深片区在限购后价格一直在调整,房价甚至已经下调了超过10%;客观来看,目前塘厦、凤岗房价在2万~2.3万元/平方米之间,而以前则是2.5万元/平方米左右,下降明显,房价下调后吸引着东莞、深圳购房者入市,今年上半年成交量也明显上升。
其中最值得一提的是,在东莞限购政策实行一年多后,社保或个税满半年至一年的深圳购房者逐渐获得购房资格,受到东莞房价洼地效应影响,陆续入市,这也是今年上半年深圳客回流东莞比例上升的一个重要原因。
深圳企业转移东莞 自住需求增加
在华为传出即将搬迁至东莞时,白女士就开始在东莞寻找房子了。她的先生是一名华为员工,考虑到未来在东莞工作生活和子女教育问题,她在东莞南城购买了一套三居室。她告诉记者,从南城到松山湖距离不远,房价相对松山湖要低一些,对于一家人来说,价格可以接受,又可以兼顾家庭和工作。车德锐对松山湖及周边楼市的居住情况进行过调研,他发现,随着华为等深圳企业迁移到东莞后,在松山湖周边镇区出现了大量的居住需求,“一些企业高管等会选择在松山湖一些比较好的楼盘买房居住,而一些普通员工则会到寮步、大岭山等周边镇街买房或租房居住。”他认为,深圳企业迁移至东莞松山湖,刺激了深圳客在莞的购房需求,除了在莞工作的员工的自住需求外,也有一部分深圳客会投资购房出租给这些新进入东莞的深企员工。
在东莞中原统计的数据当中,今年5月底开盘的大朗一个公寓楼盘,由于属于非住宅产品,不受限购政策影响,深圳客的购房比例就占到了60%。由于临近松山湖,公寓的投资出租前景被看好。
业内人士:市场回归自住
尽管自住需求增加,不过,深圳客在莞买房自住兼投资的心态还比较明显,特别是在不限购的非住宅产品方面,投资需求仍然较为活跃。车德锐介绍,在不限购的商业公寓方面,尽管大部分的深圳客不太热衷于购买只适合出租的小面积商业公寓,但是受到东莞本地客的投资热情影响,深圳投资客也开始入市投资。不过,这种投资需求是分区域的,在粤港澳大湾区和滨海湾新区规划利好的影响下,虎门、长安、沙田等部分镇街楼市受到投资客的青睐,而其他的片区仍然是以自住需求为主。
但是,受到严厉的楼市调控政策影响,短期“炒房”需求受到抑制,东莞楼市实行“限售2年”政策,这也就意味着投资客很难在短期内套现,转手需要等待的周期长,加上目前东莞房价相对平稳,短期“炒房”获利很难实现,这也成功抑制了大部分的投资炒房需求。
车德锐分析认为,投资需求活跃,主要是受到高杠杆、低成本、转手周期短、价格持续上涨影响;而目前的市场是低杠杆、高成本、转手周期长、价格平稳、市场预期平稳,这也成功地抑制了投资需求。他认为,目前东莞楼市是“房住不炒”调控政策持续收紧,市场预期趋向稳定,价格高位运行,成交持续萎缩,长期下来,市场必然回归到自住需求。
知多点
单身人士买房爱“一步到位”
随着房价高企,单身人士买房难度加大。加上银根收紧,购房门槛提高,单身人士买房压力加大,以家庭为单位的已婚人士买房比例居高不下。乐有家研究中心数据统计显示,今年上半年东莞已婚人士购房占比达80.11%,更多的人买房是为了自住需求,拥有一个属于自己的家。不过,随着自住需求成为主流,适合一家人居住的2~3房也受到未婚人士的青睐,乐有家研究中心介绍,从单身人士在莞购房情况来看,购买90~120平方米的2~3房户型占比最多,更多的单身人士倾向于“一步到位”购房。
购房者趋年轻化
目前东莞楼市以刚需自住为主,早已经拥有一套住宅的70后、80后购房者减少,而85后、90后购房者增加。在东莞中原战略研究中心统计的数据当中,东莞购房者年龄主要集中在25~40岁,35岁以下年轻购房者占比约6成。
根据东莞中原战略研究中心统计数据显示,今年上半年东莞住宅成交客户当中,31~35岁以下的占比达27%,25~30岁的占比为24%,25~35岁年龄段的占比达51%,从数据中看,35岁以下的购房者占比约为六成。与去年同期相比,35岁以下年轻购房者占比有明显上升,购房者趋年轻化。业内人士分析认为,由于东莞房价仍然高企,受到前几年东莞房价过快上涨影响,不少购房者认为越早买房越好,这也使得东莞购房者日趋年轻化。
购房者来自多个地方
东莞处于粤港澳大湾区,随着各种规划利好消息传来,也吸引了不少外地户籍的购房者在东莞置业,有意思的是,来自东北的购房者占比也达到了5%。
东莞中原根据其销售成交客户统计数据发现,在莞置业的购房者当中,来自广东的购房者占比达33%,仍然占据主导地位,来自湖南的购房者占比16%,湖北购房者占比11%,即来自“两湖”的购房者占比达27%,“两湖一广”是东莞购房的主力。
另外,江西购房者占比10%,河南购房者占比5%,来自港澳台的购房者占比也达到2%,此外,距离较远的东北三省购房者占比也达到了5%。
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近日,东莞市统计局发布了全市新建商品住宅网上签约销售情况最新数据,2018年6月,全市新建商品住宅网上签约销售3791套,环比下降约8.34%;销售面积45.43万平方米,环比基本持平;按照销售面积和销售金额进行计算,今年6月东莞新建商品住宅销售均价为17336元/平方米。
随着我市6月份新建商品住宅网上签约销售情况的数据公布,自此,上半年东莞楼市各镇街成交情况也得以揭晓,记者根据市统计局公布的今年1~6月新建商品住宅的成交数据进行统计发现,今年上半年,东莞共成交20137套新建商品住宅,签约面积为228.67万平方米,按照销售面积和销售金额进行计算,上半年东莞新建商品住宅销售均价为16994.84元/平方米,环比小幅上涨4.78%,基本维持平稳运行。
其中,松山湖以27179.25元/平的均价成为东莞最贵的镇街,另有凤岗、塘厦、厚街、莞城、南城、万江、东城等镇街均价超2万元/平方米;石碣以卖出1603套位居东莞各镇街销售套数的榜首,成为东莞成交最火的区域,另有大岭山、虎门、桥头、东坑、黄江、东城等镇街成交过千套。
不过记者对比近六年东莞楼市成交数据发现,相比2013年、2015年和2016年同期,今年上半年东莞楼市可谓萧条。在今年上半年各镇街的成交数据中,半年总成交套数低于500套的镇街高达16个,分别是麻涌、大朗、道滘、厚街、塘厦、石龙、南城、凤岗、石排、寮步、高埗、莞城、松山湖、长安、中堂和谢岗,意味着接近半数的镇街上半年成交都不理想。如果将上半年全市成交套数平均分摊到33个镇街,相当于平均每个镇街每天仅成交3.37套房。
展望后市,有业内人士分析认为,东莞开发商上半年的业绩普遍任务完成不佳,资金回笼压力会越来越大。随着限签、延签、银行放款慢等多重因素影响,开发商资金链也日益趋紧。在这样的市场环境之下,资金链趋紧的发展商,项目价格有所松动,预计下半年整体房价或出现高位松动。消化全款和高首付的客户,价格有所优惠,之后面对正常首付的客户,提高首付,价格也有所优惠,下半年“高首付+优惠点数加大” 成主流。
(整理来自广州日报、东莞阳光网)
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