上半年东莞楼市持续分化 公寓受宠商铺投资热度减退

近期，多家研究机构发布楼市半年研究数据，对上半年进行总结。总体而言，今年上半年东莞楼市表现差强人意，供求矛盾突出，销售率下降明显。下半年“房住不炒”的调控基调持续，无论是从区域还是产品上看，东莞楼市成交将持续分化。

洋房依旧是东莞楼市上半年的成交主力，但受制于限购政策，投资需求向商业物业转移趋势明显。不过，在商业物业的投资也存在分化现象，具体表现为商业公寓和写字楼受青睐，而商铺成交则比较惨淡。

东莞楼市市场预期趋于稳定

17日，由东莞中原举办的“东莞楼市2018上半年总结暨下半年展望媒体交流会”在东莞南城会展国际酒店举行。在交流会上，东莞中原战略发展中心总经理车德锐对今年上半年东莞楼市的情况进行分析。

他认为，在目前的宏观经济环境下，东莞楼市面对调控升级加码、楼市城市分化明显、开发商资金链逐步趋紧、政府“断续式”推地、市场供不应求等挑战，上半年商品住宅成交同比仍量价齐升，网签价格走势稳健。

但另一方面，从数据统计不难看出，个盘销售率下降明显。同时，库存量持续相对低位，市场呈现区域成交分化、中小公寓受追捧、置业客户年轻化等新趋势。

值得一提的是，在莞置业的客户比例也发生了改变。由于本地客入市动力下降，东莞一些楼盘项目的中介联动加强，具备购房资格的外市户籍客户社保达标，今年上半年深圳客入市比例明显回升。

数据显示，2018年上半年，在莞置业的深圳客占东莞楼市总成交量的20%，同比增加6个百分点，临深区域仍是深圳客的主战场，住宅仍为他们置业的首选，但同时中小公寓也成为深圳客的选择，呈现投资需求与居住需求并存的状态。

车德锐谨慎看待东莞楼市下半年情况。从供应来看，下半年东莞住宅潜在供应约297万平方米，同比去年下降48%，区域分化较明显。城区、水乡、东南、临深等片区供应有望放量，但城区周边、泛松山湖等板块将持续供不应求。

“供应紧、高首付、高成本、稳预期、结佣慢等因素，将持续限制整体市场的一、二手成交。”车德锐说。

从记者掌握的情况来看，与车德锐持相似观点的地产研究机构有不少。在政策方向不发生改变的情况下，他们对今年下半年东莞楼市的情况都持比较保守的观点。

楼市投资需求转向商业物业

从东莞楼市上半年成交的产品来看，洋房依旧为成交主力，但值得关注的是投资需求在商业物业产品上集中释放。而市场对商业物业的态度，导致商业产品成交的两极分化。

商业公寓供不应求的状况加剧，中小公寓成为新的投资热点；写字楼量价齐升，成交创历年新高。这意味着东莞本地人以及外地客户，对楼市的投资需求在逐步转向商业物业。

5月以来东莞商业公寓热销，尤其是20—30平方米的小面积产品，占全市成交比例的14%，40平方米以上的商业公寓成交量的比重正在逐渐缩小。目前，选择在东莞投资公寓的投资者，最青睐公寓集中在城区、虎门及泛松山湖、东南部片区、常平。

今年上半年，商业公寓的供不应求让成交价格上升，同比增长7%。

“随着限商改住政策的实施，商住地已不能再改造成公寓，但可以转化成其他业态来消化一些商业指标。”车德锐说。据研究机构统计，目前能够继续开发的商业公寓建筑面积约为80万平方米，按照现在的消化速度大概还能继续卖两年。

虽然在东莞新兴产业崛起及轨道交通加快建设下，东莞城区出现多个甲级写字楼和商务中心，并于2016年上半年爆发式入市。

今年上半年，东莞写字楼供应8万平方米，同比下降33%，成交量同比下降22%。尽管同比下滑，但今年上半年东莞写字楼的成交量已经是近年来同期的第二高，仅次于去年同期。写字楼的整体价格持续上升，达14893元/平方米，同比上升6%，是近年来的高位。

从东莞写字楼放租租金月度走势来看，多年来写字楼租金相对平稳，但去年以来，东莞写字楼租金明显升高。

业内人士认为，除金融、地产、贸易等企业外，近年东莞写字楼新入驻许多文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保、物流、旅游以及高科技企业，写字楼办公需求明显增多，推动价格有所走高。

另一方面，高端写字楼尤其地段优越的甲级写字楼逐渐增多，租金水平上升。此外，部分写字楼项目受益于R2线地铁开通，租金水平明显升高。

商铺投资热度减退库存走高

与商业公寓和写字楼相比，曾经让东莞人趋之若鹜的商铺，境况并不理想。

今年上半年，商铺投资热度减退较明显，这表明过去东莞人“一铺养三代”的观念发生改变，在卖铺的选择上不再盲目。

数据显示，随着“六限一紧”等因素的影响，上半年东莞商铺投资热度减退，商铺供应21万平方米，同比下降12%，为近五年新低；商铺成交22万平方米，同比降幅44%，创近三年低位。除了东城、大朗及南城等镇街成交突出，全市过半镇区成交低于百套。

截至2018年6月30日，东莞全市商铺可售套数为19139套，可售面积为215.82万平方米，按过去12个月消化速度计算，消化周期约45个月，商铺整体去化压力仍然较大。

有业内人士认为，东莞的人口没有相应增长，而这些年建造的商业店铺太多。加上各个方面的人为因素导致租金上涨太快，而租金大涨又支撑开发商售价太高，如此循环导致成本居高不下，终于出现了有价无市或者租售困难的情景。

而在车德锐看来，目前商铺并非不可买，但要分情况。他建议投资者在选择时需重点关注商铺定位，考虑商铺的市场竞争力，尤其要关注街铺、购物中心和社区刚性服务等布局。

“如果一个商业街的购买力、消费力集中，有很好的发展前景，银行就会放松贷款，这些商业街也就会相对发展得不错。但对于那些位置一般的区域来说，还是存在积压严重、有价无市的情况。”车德锐说。

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上半年东莞房租涨幅缓慢

虽然近几年来东莞住宅成交价格高企，但是租金却上涨缓慢，两三千元就可以租住一套三房户型，对于暂时不想买房的市民来说，租房住仍然是一个很划算的选择。

乐有家研究中心统计数据显示，东莞租房成交量逐步上涨，2018年上半年达最高，2018年上半年乐有家内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。但是，2018年上半年东莞租房均价为26.98元/平方米，与2016年上半年相比仅上涨了8%，近两年时间内租金上涨仍然缓慢。

另外，从上半年市场看，3月份东莞租房成交量最高，因2月是传统春节假期，年后的3月份很多务工人员及高校应届毕业生外出来莞找工作，也催涨了租房的成交量。

乐有家研究中心统计了上半年东莞热租的楼盘，其中大岭山镇的光大山湖城位居第一。大岭山镇距离长安镇和松山湖镇相对较近，租房价格也比长安及松山湖要便宜，故承接了这两个镇区客户的外溢需求，热租榜中大岭山镇有两个楼盘入围。此外，寮步镇和桥头镇则接纳了城区和凤岗镇的客户外溢需求。

东莞租房客户更喜欢小户型的房子，60平方米以下的小户型房源租客占比最高达32.25%。乐有家研究中心统计数据显示，虽然东莞60平方米以下的小户型房子出租最好，但从户型方面来看，还是使用率更高的三房受欢迎，租客租房多是拖家带口，户型更大的房子也相对更受欢迎。另外，东莞月租金占比最高的为月租金在2000—3000元区间的房源，这也与东莞整体租金均价相对应。

相关：2018上半年东莞楼市关键词

在下半年开篇之际，房掌柜特别梳理了上半年的几个关键词，和你一起来回顾东莞房地产这半年的波澜起伏。

1

粤港澳大湾区

湾区仍旧占据C位

2018年过半，翘首以盼的粤港澳大湾区规划却“爽约”了，但是这并没有浇熄粤港澳大湾区的火热。今年，打造粤港澳大湾区创新“桥头堡”、建设“世界级城市群”首次被提升至国家战略层面，“粤港澳大湾区”仍然稳坐今年上半年来“最重要关键词”的宝座。

东莞作为粤港澳大湾区的“明星”城市，未来将迎来新的发展机遇。尽管目前来说，东莞城市建设、产业升级等方面仍与广深港有不少的差距。不过，作为进入大湾区的珠三角9市之一，和其他8个城市相比，东莞的优势是显而易见的。

今年上半年，东莞在推进粤港澳大湾区的建设上并没有停下步伐。港珠澳大桥、莞惠城轨、虎门二桥、广深港高铁、不断扩张的地铁网……东莞的交通百花齐放。产业方面，在今年6月底举行了“2018东莞市产业招商大会”上，东莞成功引资超过4000亿元，未来东莞将继续深耕高端智能制造产业、战略性新兴产业以及科技创新合作、城市更新合作等领域。除此之外，东莞在第一季度经济发展上也大放异彩，第一季度地区生产总值（GDP)1797.58亿元，同比增长7.6%，增速高于全国、全省水平。

而在楼市方面，各大房企为了获取更大区域升级的红利，在排兵布阵方面将继续深耕大湾区区域市场，进行多业态的产业布局。相信未来东莞的重要性将越来越突显，东莞楼市也将有更大的发展空间。

2

房价稳定

成交均价连续22个月持平

在全国调控持续加码的大基调下,2018年上半年东莞的房价似乎”安守本分”了起来。

据相关数据显示，今年上半年，东莞商品房签约金额约532亿元，其中，住宅共计签约389.74亿元，同比略增4%，网签均价约为16992元/㎡，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落25个百分点。上半年东莞的房价“稳”字当头，基本锁定在16992元/㎡，并且已经连续22个月保持平稳。

而东莞上半年的去库存压力亦有所缓解，上半年东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加41%，去库存时间为11.6个月。不过今年限签政策持续收紧，有不少已经成交但是没有网签的的货量，所以排除政策的因素，东莞真实的去库存周期为8个月，整体去化压力不大，房价企稳有了支撑点。

2018上半年东莞楼市关键词，哪个让你印象最深刻

虽然楼价整体保持平稳，但是纵观全市各镇区的成交均价走向仍有分化。从相关数据可以看出，全市32个镇街中，23个镇区住宅房价超过15000元/㎡，还有9个镇区保持“2”字头，城区、松山湖片区、滨海片区和临深片区的房价依然高企。有业内人士估计2018年调控力度不放松，接下来东莞楼市会持续保持平稳态势。

3

“三价合一”

二手房购房门槛提高

2018年初,东莞二手房政策继续收紧，最具杀伤力的“三价合一”政策落地实施，二手房购房门槛提高，这无疑是给了二手房市场当头一棒。

而东莞在实行“三价合一”以来，二手房市场陷入了”低谷”，表现为二手房成交骤减。根据相关数据显示，今年2月到4月东莞二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成（59%），成交量萎缩严重。价格方面，部分楼盘的成交均价出现下跌迹象。

其实，“三价合一”在一定程度上打击了阴阳合同的现象，规范了二手房交易市场，不过购房者可能就不太乐意了。因为“三价合一”后他们面临的是在购房时要么多交十几万甚至更多的税，要么少贷点款，“三价合一”成了置业的绊脚石，对购房者的信心将产生一定影响，加剧市场的观望氛围。长远来看，二手市场遭遇“三价合一”冲击，部分二手买家可能转战一手。同时，市场的不景气亦令许多二手房销售人员直呼：“稳食艰难！”

预计下半年开发商将继续加大新房的推售力度，推出各种优惠活动，来冲刺全年的业绩，二手房抛售艰难的压力不会有明显的缓解。有业内人士估计，当挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。

4

限价加码

新房一经备案不得上调备案价

2018年楼市调控政策并没有停止念紧箍咒，中央多次重申坚持调控目标不动摇，东莞限价也随之升级。5月初，相关部门公布了《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》文件，表示对东莞新建商品房备案价管理进一步加强，要求新房首次备案价上浮幅度不得高于前6个月同区竞品售价10%。最为重要的是，取消了同一套房首次备案180天后可累计上调5%的规定，改为“新建商品房价格一经备案不得上调”。

其实，随着东莞晋升一线城市、穗莞深融城、粤港澳大湾区等各种利好下，东莞的楼市或许会起波澜。此次政策的出台解决了备案基准价不够稳定、部分楼盘备案价格虚高、个别开发企业借势涨价等问题,体现了东莞政府着眼东莞未来楼市，稳住市场预期，控制房价的决心。

对于成交而言，东莞房价在这半年以来趋于平稳，此次限价加码对当前楼市成交影响不会太大。估计受影响较大的，主要集中于之前的地王项目及目前东莞的热点片区。对于开发商而言，这项新规彻底打破了他们应市涨价的如意算盘,相信往后开发商备案的时候会更加精准合理地定价。

5

房贷收紧

房贷利率不断”作妖”

正所谓“房子不好买，银行也 ‘作妖’”，9.5折、基准利率、上浮10%、上浮15%……东莞房贷利率在去年内不断上调。本以为这股房贷紧缩风到了今年会减弱，不料房贷发放的脚步并没有按规律来，房贷“放闸”迟迟未现。今年上半年，房贷利率首套房普遍上浮20%至25%，二套房基准利率基础上再上浮25%-30%，甚至有银行传出停贷消息。

房贷利率的不断“跳级”，对于市场成交可以说是雪上加霜。据相关数据统计，今年第一季度，东莞一手房市场明显冷淡，二手房成交也同比下滑两成，比2016年第一季度下滑近四成，其中二手住宅同比下降25%，是近三年来二手房同期成交最低水平。

除此之外，房贷利率的上升影响最大的无疑是刚需购房者们，除了要面临贷款要多给利息的压力之外，还要受到“放款时间无法预测”“放款要排队”“贷款额度缩水”的烦恼，不少购房人吐槽放款慢，有的甚至在提交申请后被明确告知额度不足放不了款，令不少打算贷款的人苦不堪言。

6

公积金政策放松

贷款额度提高

2017年楼市调控遭遇“史上最严”，公积金方面并没有大动作，直到2018年迎来了“松绑”。3月，东莞公积金发文强调“开发商不得拒绝公积金贷款”。5月公积金政策进一步放松：不仅放宽了港澳户籍贷款条件，取消了个人贷款和家庭贷款的区分，首套房最高贷款额度调整为120万、二套80万。更贴近市场需求的贷款额度调整，给市场打了一针强心针。

在当前商业贷款利率不断上浮、贷款额度紧张的情况下，东莞公积金贷款政策的调整，对于那部分真正能用上公积金贷款的人来说是灌注了一场“及时雨”。在一定程度上，对购房者，对楼市成交来说都是一个利好作用。

但是，即便政策放松，公积金受惠的群众并没有增多，公积金仍然被很多人当成是“鸡肋”。因为公积金可贷额度提高，明面上贷款额度可观，但市民申请公积金贷款的门槛并没有降低，仍受缴存余额、缴存时间影响，所以实际上真正能贷到的却不多，用于买房更是杯水车薪。

7

土地放闸

近期将公开出让20宗土地

今年商住用地的入市延续上一年的冷清开局,前四个月仅1月份有虎门博涌一块商住地出让,而且还是上一年流拍的土地,最终被万科以”楼面价约15200元/㎡+自持70年”斩获。继虎门地块”二嫁”后,东莞的土拍市场迎来了4个月的“空挡期”。

直到5月初，东莞政府官网挂出了《东莞市建设用地使用权公开出让预告》，计划公开出让20宗土地，其中商住地块就有10宗，分别位于虎门、麻涌、常平（2宗）、东坑、洪梅、樟木头（2宗）、大岭山及南城，在一定程度上缓解了东莞的“土地荒”情况。截止到发稿日期，已经有6宗地“名花有主”。除此之外，据4月底发布的《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示，今年东莞将供应住宅用地66宗，土地来源全为存量用地，下半年将陆续有住宅用地入市补充。

2018上半年东莞楼市关键词，哪个让你印象最深刻

值得一提的是，自去年以来，土拍市场画风转变，为了抑制地价，防止哄抬价格的现象出现，土地将以 “限价+竞自持”这种新型土拍模式出让。在这种模式下, 房企大鳄在土拍上一贯以来快速拿地、快速开发、资金快速回笼的“血腥”风格得到了收敛，在拿地上更加谨慎，土拍市场将回归理性。

其次，观察现时的土地市场，,碧桂园、万科、保利、平安不动产、华润、恒大、金地……清一色的大型房企。不难看出，房企在东莞公开拿地的难度在逐步升级，而在土拍的厮杀中，实力雄厚的地产大鳄渐渐将中小房企比了下去，成了绝对的主角。

8

租赁时代

长租公寓遍地开花

去年，一纸“限购令”让东莞的楼市回归冷静,同时在“房子是用来住的、不是用来炒的”的大基调下，楼市的另一个分支暗流涌动，长租公寓在全国范围内如雨后春笋般兴起。据了解，万科、碧桂园、中天集团、东实集团等企业纷纷布局长租公寓，东莞也掀起了一股长租公寓潮。

在今年5月，碧桂园宣布牵手小米共同达成深度战略合作，试水都市租住新模式，打造BIG+碧家国际社区，这也是龙头房企长租跨界合作新零售的一次新探索。

而在今年6月中旬，东莞市首个市属人才安居项目——“莞寓”汇众项目举行揭幕仪式，正式对外招租。作为一个为青年人才安居量身定制的公寓，无论是装修还是周围环境，都受到青年人的青睐，在揭幕当天就已满租。

纵观市场的情况，近一年来，东莞长租公寓市场有着井喷式的发展。据了解，目前运营中的长租公寓项目万科·泊寓世博店、南城769店、香园路店、虎门店，虎门中天悦府项目、红璞公寓、石鼓悦居HOME+华宝项目、“城市主场”国际青年公寓等。长租公寓遍地开花，一方面预示着东莞长租公寓市场竞争趋于白热化，另一方面也为东莞年轻人的品质居住需求提供了更多的选择。

另外，东莞目前的土地多以“限价+竞自持+竞配建”的组合模式进行招拍挂，开发商自持部分面积抢地，已成普遍现象。未来，这些自持面积将以何种形式推出市场？长租公寓和自持物业或许会成为未来的开发趋势。

（整理自南方日报、房掌柜东莞）