多城土地流拍增多市场回归理性 七月份供需双向回落

       7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续，前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中，低溢价率成为常态。

　　30日，龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地，楼面价10800元/平方米。7月26日，浙江湖州南浔区出让一宗宅地，起始总价为4.5亿元，最终因无人报价流拍。23日，江苏苏州太仓出让两宗商住地，其中一宗流拍。

　　同日，中国指数研究院发布的最新统计数据显示，2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降，住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降22个百分点。

　　中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示，截至7月30日，一线城市土地流标13宗，其中有7宗出现在北京。同时，一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰，2017年同期为4宗；前7月二线城市合计流标经营性土地154宗，而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗，而2017年同期为284宗。

　　针对普遍出现的流标现象，中原地产首席分析师张大伟认为，“这些土地往往配建复杂，属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例，因处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

　　张大伟说，房企资金压力也逐渐出现，全国一二线城市严格调控的情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。“预计  土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大”。

　　“土地市场流拍增多，并非市场下行信号”，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷指出，土地流拍现象增多的原因之一是地块偏远、配建多。“这是因为城市核心区域普遍无地可供，城市更新的拆迁安置成本太高，政府很难有动力和财力去做大面积改造”。

　　欧阳捷说：“在这种情况下，新增土地供应往往都在政府希望打造的新区，其位置偏远、配套不足，也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大，短期难以形成有效销售。这样的地块没有市场吸引力，盈亏难以平衡，出现流拍现象就不足为奇了。”

土地降温利好竞争格局改善，但加剧地方财政压力上周国务院常务会议提及支持扩内需，要求积极财政政策更加积极，货币政策保持流动性合理充裕，政策持续边际改善。我们之前已经连续两次提示信贷改善的积极变化，未来货币向信贷传导机制的修正或将持续验证，地产行业利率成本存在改善预期和空间。基本面方面，我们跟踪的16个一二线城市7月成交同比转正确认，同比上涨5.5%，在供给持续推动下重点城市成交增速改善加快（7月，我们跟踪的14大城市商品房推盘规模同比增长61%）。与此同时，值得一提的是，土地市场出现一定的降温，近期土地流拍数量明显增多，资金面趋紧削弱了房企的投资强度。我们认为土地市场的调整一方面使得拿地的竞争格局向好，利于拿地成本的边际改善，为龙头房企提供了逆周期拿地的窗口期。但另一方面，由于土地使用权出让金在地方政府性基金收入中占比较高，土地降温叠加债务兑付规模加大，使得地方政府的财政压力进一步加剧。

　　至于一些城市核心区域的优质地块出现流标，欧阳捷认为，由于优质地块实在稀缺，起拍底价往往较高，甚至高于周边新房价格，此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房，相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多，恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来，“通过市场紧缩、洗牌，淘汰掉一批体质羸弱的中小房企，反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”

（房掌柜整理自经济参考报、中财网）