2018年上半年广东楼市总体量降价稳 住宅供求趋于平衡

从资金情况看,上半年全省房地产开发企业到位资金10325.31亿元,同比增长7.2%,较第一季度提高4.2个百分点。从资金来源看,自筹资金2638.20亿元,定金及预收款3397.00亿元,同比分别增长4.2%和15.8%,增速较第一季度提高2.7个和0.3个百分点;国内贷款2213.37亿元,同比增长5.0%,增速较第一季度下降2.1个百分点;个人按揭贷款1459.82亿元,同比下降6.2%,降幅较第一季度扩大0.2个百分点。数据反映,上半年到位资金同比增速呈现先抑后扬的态势,当前资金状况较年初总体有所改善。但与此同时,受房地产信贷政策持续收紧影响,企业国内贷款增速相比2017年大幅回落,个人按揭贷款增速持续负增长,企业到位资金总体增速主要由定金及预收款支撑。

二、市场展望

受房地产市场调控政策不断强化,尤其是总体信贷政策持续收紧的影响,今年上半年广东商品房销售市场总体呈现量降价稳的运行态势。展望下半年,政策环境尤其是货币信贷政策仍是影响市场走势的重要因素。

从金融环境看,7月23日的国务院常务会议强调,在保持宏观政策稳定的同时,财政金融政策要协同发力,积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要松紧适度,为下半年的宏观政策定下了基调。与此同时,央行近期频繁向市场投放资金,缓解社会资金压力。下半年或将呈现财政政策和货币政策双宽松的局面,这对于资金密集型行业而言,有着积极的利好作用。

但从房地产调控政策看,各级政府将坚持房地产市场调控目标不动摇、调控力度不放松,切实将“房子是用来住、不是用来炒”的定位落到实处。而今年下半年,住建部等七部委将持续开展治理房地产市场乱象专项行动,将有力打击市场中的投机炒作行为。随着市场秩序进一步规范化,市场的过度投资行为将得到有效遏制,进而影响市场供求的关系,房价水平也将更多的取决于具有真正的居住需求群体的购买力。当前广东各地区商品住宅的供求关系已基本平衡,且近一年多来房贷利率持续上浮,对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用,预计下半年商品房销售量同比仍将继续保持负增长,房价涨幅或将趋于回落。

开发投资方面,过去两年广东商品房市场总体畅旺,行业资金状况较为宽裕,为后续新增投资建设奠定了基础。但从资金到位情况看,目前主要由购房者定金及预收款支撑。若下半年延续当前的住房信贷政策,且各种违规进入房地产市场的资金得到限制,则企业的资金压力将日益凸显,投资建设同比增速存在回落下行的压力。

综上分析,下半年广东商品房市场供求关系将逐渐趋于宽松,建议房地产企业积极响应国家政策,高度重视七部委开展的治理房地产市场乱象专项行动,主动加强企业社会责任和信用建设,自觉接受社会和消费者监督,规范企业和从业人员的经营行为,杜绝侵害群众利益的违法违规行为,共同维护市场持续平稳健康发展;深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义生态文明思想,大力发展绿色住区、绿色建筑,严保产品和服务质量;加快销售回笼资金,加强企业资金流管控;以产城融合、高品质开发等为发展理念,结合乡村振兴战略,拓展乡村地产、产业地产、现代农业地产、住房租赁服务等新业态和新业务。建议相关政府部门增强市场信息透明度,适时评估政策调控效果,不断提高调控政策的针对性和有效性;加快推进行政审批制度改革,简化审批流程提高审批效率,切实推进长租公寓、养老服务等新动能业务有关办证难问题的解决及相关优惠政策的落实,促进市场活力的释放,推动房地产行业转型升级发展。

三、机构观点

【世联研究】展望下半年,行业监管从严、深化细化行业政策仍然是主基调。重点城市供需两端向上的预期中,政策的抑制仍然是不可忽略的重要因素。价格抑制挤压利润限制了增长,融资不畅叠加即将到来的兑付小高潮;降准仍会陆续到来,积极的财政政策也会持续带动经济,但对房地产行业而言,资金从紧仍然是大概率事件。下半年行业或将呈现商品房销售量负增长、土地流拍规模扩大、债务偿付危机和高杠杆企业资金链断裂。“年终大考”近在眼前,资源变现、稳健发展、专注产品和加强创新既是老生常谈,也是顺利通过考验的核心路径。

【合富研究院】上半年地方调控压力显著增加,多地政策集中于二季度出台,调控范围进一步向三四线城市扩张。受调控不放松以及银根收紧影响,全国商品房销售市场增速显著放缓。对比不同类型市场表现,三四线城市对政策环境变化最为敏感,成交增速逐月快速下降;一二线城市虽处供求低位但市场需求坚挺。二季度受国内外因素影响,政府“去杠杆”目标有适当“软化”,预计国内流动性将得到补充从而间接利好房地产市场;部分地方政府或将采取更灵活市场管控措施,促使全国市场成交出现稳健走势。但长效机制仍将持续改变行业运转节奏,企业要突破经营难局仍然任重道远。部分期待“弯道超车”、大比例布局三四线市场的企业,需特别注意控制经营风险。

【广东中原地产代理有限公司】展望后市,宏观层面上稳健中性的主基调不变,货币流动性从“合理稳定”变为“合理充裕”;受外部环境影响,下半年可能再次降准。政策环境方面,预计下半年广州调控整体收紧,但加码力度有限,部分行政调控手段可能逐步放宽。市场方面,随着广州市常住人口持续增长,人均宅地面积持续回落,未来楼市需求仍旺,预计总体成交量将稳中有升,但年内楼价大幅跳涨的可能性较低。新增供应方面,下半年新货入市速度有望加快,增城、南沙、黄埔产业、配套落地加快,将成为市场交投重心。

【广东经纬房产咨询有限公司】广州上半年调控政策维稳从严,一手住宅网签量价保持平稳态势,土地成交活跃,但宅地供应计划完成率低。展望下半年,政策预计保持连续性及稳定性,以确保调控成效持续,但整治楼市违规乱象预期从严。土地方面,预计下半年将迎来出让高潮,外围区域仍为宅地供应主体,竞价原则向租赁倾斜,助力加快建立租购并举的住房制度。随着广州的城市规划和经济发展提速、竞争力提升,常住人口持续增长,住房需求仍旺盛,下半年市场供应有望加快,增城、南沙仍是供应大户,全市成交量预计稳中有升;下半年高地价项目陆续入市,土地出让形成的有效供应预期渐减,需求却仍旺盛等多重因素影响楼价平稳上行。

（来源：广东省房协）