都是土拍点的火！ 茶山楼市表面平静背后暗涌

2018年8月8日，茶山将迎来今年首宗商住地拍卖。据悉，在开拍之前，已有万科、金地、龙光、金融街等二十多家企业来考察过地块，预计此次竞拍将十分激烈。

为了解更详细、真实的楼市动态，房掌柜特推出踩盘专辑，意通过走访调查，为网友提供新鲜热辣的市场情况。此次，房掌柜借由茶山待拍地块契机，对茶山进行了踩盘，发现茶山楼盘与购房者仍处于拉锯战中，具体情况请看下文。

调控之下茶山楼市回归理性

在整体大环境不乐观的当下，东莞开发商谨慎推货，多数镇街减少了住宅供应，在售货量少，致使成交量跟不上去，反观茶山却因保利锦城、时代天荟、富盈松湖公馆等推货而达到了供求平衡的状态。

据合富统计数据显示，2018上半年，整个茶山供应了765套住宅，同比大增741%，但就全市来看，供应量偏少，在32镇区中排名11，相当于前5名的一半；网签套数有677套，排名第10，同比增101%，供求比为1.1；网签均价约16235元/平，同比涨幅约15%。

供需平衡之下的茶山楼市回归理性运转，投资需求大幅减少，购房主力来自本地及市区，需求量不及往日巅峰期。

有中介告诉房掌柜：“当前茶山在售项目多，但是买房看房的人相对于过去已经大大减少了，只有定价低的项目走货才快。”

即便如此，茶山这块蛋糕仍被众多开发商虎视眈眈，谁都想进军茶山市场。然而，自2016年后，茶山的商住地市场便沉寂了，直到今年才挂出一宗计划于8月8日开拍的横江村地块。

“一线临江，独特的景观优势；规模较大，有条件打造舒适社区。”合富研究院高级分析师李兴旺分析，该待拍地块处于茶山新区高尚住宅群，形象较好，居住价值较高。

有业内人士透露，该地块吸引了万科、金地、龙光、金融街等二十多家企业来勘察，届时开拍免不了一场激烈的“厮杀”。

高价地“撑腰” 楼盘叫价坚持

为了解茶山当前的市场，房掌柜在一工作日下午走访了包括保利锦园、时代天荟、广源纳帕溪谷、富盈松湖公馆、伟隆国际花园、鲁能公馆在内的楼盘。

在走访过程中，房掌柜观察到各楼盘销售中心现场冷清，偶有一两个看房的客户，但更多的是无所事事的销售员或中介，与调控之前大量深圳客组团购房的场景形成鲜明对比，停车场处深圳牌车辆不见踪影，取而代之的是清一色的东莞牌汽车。

某楼盘外停车场清一色都是东莞牌汽车

虽然来访客户不多，但各楼盘的售价却是僵持不下，毕竟有地价12000元/平以上的时代天荟和鲁能公馆在，除尚未开盘的鲁能公馆外，已推货的时代天荟售价25000元/平，是目前茶山最高价楼盘，其余大部分项目在售价格在17000元/平左右。

一销售透露，很多项目都在看时代天荟和鲁能公馆的定价来走，自认17000元/平的毛坯房仍算“实惠”，待鲁能公馆入市，后市继续涨的可能性很大。

这一天什么时候会到来，房掌柜不敢断定，但房掌柜看到，鲁能公馆大部分楼栋接近封顶，部分楼栋已封顶，据现场工作人员透露，该项目的营销中心还在完善当中，预计9月底10月初就会开放。

鲁能公馆多数楼栋已封顶

而目前，部分在售楼盘的货量所剩不多，鲁能公馆旁边的保利锦城分两期开发，上半年新推的二期目前仅剩余200多套洋房，售价约16500-17000元/平；伟隆国际一期早已入住，入住率约70%，目前在售二期最后三栋洋房，均价16000-17000元/平；富盈松湖公馆虽在下半年还会继续加推新货，但很多60平左右的小户型产品已售罄，现主推4栋95-125平毛坯，均价17000-18000元/平。

由于茶山商品房发展比较缓慢，二手房的选择不多，且楼龄较新，以新世纪丽江豪园、美丽湾畔一二期、富盈香茶郡、伟隆国际花园一期、宇丰名轩、广源纳帕溪谷一期等为主，均价多在10000-15000元/平。

在茶山，无论是新房，还是二手房，大部分都集中在同一个区域，众多的商住小区汇聚于此，形成了超大型的居住社区，加上临近地铁2号线茶山站、政府办公楼及茶山体育馆，该区域的生活环境不断被优化，有楼盘将茶山与成熟的西平社区相媲美，称其为“下一个西平”。

实际上，该区域的商业配套还较为欠缺，除各楼盘的少量底层商铺外，仅有一个大型商业体——在建的万润金轨广场，而学校、医院等距离该区域相对较远，倘若要发展宜居社区，还需多完善相关配套。

下半年供应增多 鲁能公馆全新入市

茶山，从一个不起眼的小镇发展成为东莞楼市交投较为火热的区域之一，一方面是得益于地铁经济的带动，另一方面则是因区域内供应的增多带来成交量上升。据悉，今年下半年，茶山还将有全新项目鲁能公馆入市、富盈松湖公馆及广源纳帕溪谷持续加推新货。

据东莞中原战略研究中心工作人员透露，今年下半年，广源纳帕溪谷于7月推售3号楼180套90-143平洋房外，后续还会加推12和13号楼；富盈松湖公馆预计推1/2/5/7/8/9栋约330套62-124平洋房；鲁能公馆将于下半年以公寓打开市场，货量有600多套，但不一定全推出；而万润金轨广场、德盛尚峰两个项目或明年才入市。

“茶山位于东莞市中心东北角，近距离市中心，较方便地承接中心区居住的转移，缓解市中心居住紧张局面。”李兴旺分析，由于茶山客户有些单一，六成的客户来自大石龙片区，同时面临外溢石湾、园洲等的风险，加上市场整体供应量较大，有一定去化压力。

据了解，目前茶山已有保利、碧桂园、鲁能、时代、广源、富盈、伟隆等多家品牌房企进驻，多数房企的项目正在售或待售阶段，未来或将有更多的知名房企一同开拓茶山市场，茶山楼市的供应还会持续增多。

不过，由于交通升级使茶山与市区的距离被大幅拉近，从茶山到东城地铁站只需要坐4站，到鸿福路站只需坐6站，在茶山居住、到市区上班成为了一种新的生活方式，吸引着不少市区刚需前来购房，可帮助茶山消化一部分供应。

延展：茶山楼市发展历程

同样是临近东城，茶山楼市的发展却比寮步更晚一些，这与其经济基础相对薄弱、人口基数小、社会投资和消费力偏低有很大关系。

据房掌柜了解，茶山的房地产市场大致可以分为三个发展阶段：2006-2012年的起步期、2013-2014年的加速期、2015至今的爆发期。

在2006-2012年，茶山房地产发展差强人意，仅有新世纪丽江豪园和美丽湾畔两个商品房项目在售，年度商品房成交量在100-200套之间，整体表现十分平淡。不过，受新火车站和地铁规划建设的影响，不少开发商开始在茶山圈地布局。

2013-2014年，富盈香茶郡和伟隆国际花园两个全新项目相继入市，茶山楼市进入加速期，年度成交量突飞猛进。据东莞中原监控数据显示，当年入市的富盈香茶郡和伟隆国际销售率分别在75.69%和40.09%，而此前入市的新世纪丽江豪园7年间也才去化58.06%，美丽湾畔花园3年的去化率为70.79%。

2015-2016年，随着深圳客的外溢、地铁R2线开通，茶山楼市迎来大爆发，房价上涨开始提速，均价从最初的5000元/平左右逐渐逼近万元、破万元、破1.5万……茶山楼市的发展潜力被诸多开发商看好，地价随之被推高，2016年，茶山接连拍出两宗楼面地价在1.2万/平以上的商住地，让茶山一跃成为市场关注焦点。

2017年至今，虽然茶山也深受“最严调控”影响，楼市供应和成交受限，但从逐渐攀升的价格来看，茶山的楼市潜力依然被各开发商看好，另一方面，茶山“一心三轴多组团”的规划，及地铁2号线、东莞火车站等交通利好大大提升了茶山的吸附力，从而提升茶山土地升值潜力，推动楼市升级。