合富东莞7月楼市总结：持续严调，供需双降，供应创历史最低谷

一、政策篇

中国政治局会议稳字当先  去杠杆大方向不变但更稳妥有度

7月31日，在中央政治局会议上，中国承诺在2018年下半年保持经济平稳健康发展，但同时对外部挑战表现出谨慎情绪，会议指出，“当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化。”外部环境的变化，当然主要指中美贸易战对中国经济的挑战。这暗示，在经济出现疲态迹象之际，中国政府将加大支持措施力度。

财政支出和减税都应是政策应有之义，因过度去杠杆引发的“钱荒”有望得到缓解。

三线暂歇二线继续领涨中国6月楼市 调控再收紧涨势恐难以为继

英国路透社(Reuters)根据中国国家统计局数据计算得出的加权平均数显示，2018年6月份中国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨5%。这比5月份的4.7%要高，也与今年1月以来的最高升速持平。6月房价上涨的城市进一步增多，九成城市新建住宅价格指数环比上升，较前月的61个增多，仅有七个城市持平或下跌。持平的城市有北京、上海和厦门，下跌的为南京、无锡和蚌埠、平顶山。海口、济南、丹东、三亚四个城市房价环比涨幅超过3%。

中国国家统计局数据显示，中国6月房价指数继续攀升，环比涨幅升至近两年高位，但这或许会是短期的一个峰值：支撑三四线楼市的棚改货币化安置力度减弱，从三线房价涨势趋稳已可见一斑，而新一轮房地产调控再度铺开，意味着风头正劲的二线楼市也将逐渐归于平静。自2016年9月中国开始最近一轮楼市调控以来，房地产市场基本持稳，但局部热点不断，大规模棚改货币化安置一定程度推高了三四线楼市涨势，而人才政策又给二线松了口子，住建部等今年7月已开始新一轮楼市整治，调控料不会松动。

2018上半年东莞GDP增速7.8%    位居全省第四位

2018上半年，东莞实现地区生产总值3868.60亿元，同比增长7.8%。增速高于同期全国（6.8%）、全省（7.1%）平均水平。在全省21个地级以上市中排名第四位、珠三角九市排名第三位。总的来看，上半年，东莞保持了经济提速、实体经济回暖、新兴服务业加快发展、结构优化的良好发展态势。但同时出现全市投资增速回落快，传统消费仍然不旺，房地产调控压力增大等问题。

二、土地篇

7月土拍市场进入缓冲期，整体供应回落

7月份土拍市场进入缓冲期，整体供求回落，商住地成交断档，楼面地价回落明显。据合富大数据显示，2018年7月份总体供应面积35.9万平方米，环比回落5成，同比劲增4倍；年内截止7月份共供应16宗商住地，7月挂牌7宗地块均为商住地，为年内商住最高供应水平；7月整体成交面积39.6万平方米，环比微跌7%，同比增加11%；7月进入缓冲期商住地再次断档，成交地块多以底价成交，溢价大幅回落，成交金额3.9亿元，楼面地价505元/㎡，环比下跌90%，同比上涨43%。

商住开闸供应，拍地模式屡屡创新，规则日趋严苛

据合富大数据统计显示，未来出让地块有四大特征：一、待拍地块分布9个镇区，以水乡、莞北以及临深镇区为主，其分布更广更均衡；二、待拍地块中多宗地块的出让面积相对较大，其中横沥出让面积高达11万方；三、茶山、横沥、清溪、企石以及中堂出让条件中首次出现配建10%安居房，可见政府“租售并举” 的住房保障体系，未来将进一步促进房地产市场的平稳健康发展；四、茶山以及樟木头地块自持面积设定不低于20%、中堂地块只接受企业法人单独申请、万江地块需无偿配建商品房以及产权车位、麻涌地块商业自持10年等，可见地块的竞拍条件仍在不断“升级”，规则更为严苛。

三、楼市总体概况

前7月：持续严调，供需双降，供应创历史最低谷

楼市持续严调，推货积极性低：2018年1-7月东莞一手住宅新增供应仅233.7万平方米，同比减少7%，创历史最低谷。调控不断，开发商推货积极性低，是导致供应低迷的重要因素；网签面积约265.0万平方米，同比减少2%；网签均价16913元/平方米，同比略涨4.0%。

下半年供需或将持续萎缩。2017年下半年住宅供应量月均高达7200套通过数据预测，今年下半年供应量将较去年大幅萎缩。供应不足，加上政策限制，预计下半年签约量将萎缩。

7月：供应萎缩严重，创有记录同期最低，签约创过去8年同期最低

7月供求创低位：2018年7月东莞一手住宅供应约26.2万平方米，同比减少41%；签约38.5万平方米，同比减少1%；7月一手住宅签约均价约16974元/平方米，同比微涨2%。政策调控、蓄客不足等因素导致开发商放缓上市步伐，7月供求创历史新低。

库存：库存量创年内最低，去库存压力持续小幅放缓

截至7月底东莞一手住宅库存面积约488万平方米，环比6月微减2%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：10.6个月、11.3个月和12.7个月。库存总量及去库存时间均创了年内最低，总体呈小幅持续减小趋势。剔除政策因素，当前东莞整体库存压力不大。

区域成交：以低房价区域成交为主，市区无一区域上榜

以低房价区域成交为主。7月签约量前10区域中，有一半的区域均价在1.5万元/平方米以内，最高均价仅1.83万元/平方米。

区域均衡度较高。相对于过往几个月，7月区域均衡度较高，前10区域80%集中在150-200套以内，最高仅290套占比9%。受供应不足影响，市区无一区域成交上榜。

片区供应：主城区下滑趋势最明显，东北和临深片区保持增长

主城区供应下滑趋势最明显，从4月的119套下滑至6-7月的不足200套；滨海片区供应量波动较大，7月创年内新低（春节除外）；东北和临深片区总体保持供应增长态势；莞北片区供应量整体稳定；水乡片区供应底部回升；松湖片区供应冲高后回落。

供应分布：整体低迷，仅1/3区域有供应，普遍在200套以内

各类型：商业公寓价格持续稳步上扬，别墅近两月上升明显

洋房网签均价呈现小幅回落态势；别墅均价近2个月上升明显；商业公寓价格持续稳步上扬；车位价格波动最小；写字楼价格近2个月小幅回升；商铺围绕1.8万元/平方米上下波动。

房企：碧桂园、万科和保利稳居前三

合富大数据显示，2018年1-7月东莞商品房网签金额前十榜中，碧桂园和万科仍然以绝对优势排名前二。两房企占市场约27%比重，相差不明显，碧桂园高出万科近10亿元；保利近两年表现抢眼，稳定在前三

四、潜在篇

下半年首月开工环比上涨超1倍，成近2年住宅开工量最高之月

合富大数据显示：2018年7月整体开工172.7万平米，环比增加了1倍有余，其中住宅开工量约127.4万平米，环比前一个月大幅增加135%，与去年同期对比，同比增加近3成，住宅开工大幅上升，本月住宅开工量是2017年以来最高月份；

前7月，住宅开工313万平米，月均开工量约45万平米，7月开工量大幅上升，拉高了全年月均开工量，假若按照目前月均水平，全年预计住宅开工量将达536.4万平米，成自2010年以来开工最少年，未来供不应求的局面将愈发严重；

潜在供应水平环比增加11%，冠亚军沙田、塘厦领衔全市各区域

潜在供应环比增加1成，沙田镇为全市潜在体量最大区域：截止到2018年7月东莞市一手住宅潜在供应量811.1万平米，与上月对比（6月：728万平米），本月潜在供应量环比有1成的增加，其中洋房潜在供应量690.3万平米，环比上涨11%，别墅潜在供应量114.5万平米，环比增加17%，本月新开工大幅增加是导致潜在供应量增加的直接原因，其中表现为多个项目大批量开工，如碧海云天，松湖碧桂园天鉆及艺境湾花园；

各区域潜在供应中，本月沙田镇跃升至第一位，约80.5万平米，碧海云天本月新增近35万平米，对整体影响较大，其次是塘厦镇，约76.3万平米，环比6月有2个点的下降，整体走势较平稳，排名第三的是虎门镇，约56.3万平米，虎门镇有新盘开工（汇景湖畔华庭）加大潜在体量，环比有34%的增加；

碧桂园、万科继续荣登全市前二房企，小房企压力巨大

碧桂园、万科继续领衔全市房企。合富大数据显示：截止到2018年7月各开发商潜在供应（别墅、洋房、公寓、办公）体量最多的碧桂园，约94.2万平米，环比增加15%，其次是万科地产，约80.1万平米，环比增加14%；佳兆业受个盘影响，本月跃升至前十，约29.4万平米潜在供应量；华为及中集项目以人才公寓及定向销售房源为主

【成交量地图】

【房价地图】

【个盘住宅签约金额TOP10排行榜】

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