中原:成交量上升成交价格环比下滑（3.15-3.21）

东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.3.15-3.21）

一、一周楼市观察

本周商品房供应总面积4.14万㎡，供应套数为376套，主要供应的项目有别墅项目碧水天源四期•星湖岸、写字楼项目骏豪商务中心。

商品房成交总面积8.57万㎡，环比上升27.87%，同比下降39.54%，合计853套，日均成交121套；其中住宅成交了7.12万㎡，环比上升18.58%，同比下降39.54%，合计651套，成交量有所复苏。

本周东莞市普通住宅成交面积为64535㎡，成交套数634套，成交均价为5888元/㎡，价格环比下降6.46%。从网上签约的数据来看，本周成交量有所上升，但是成交价格环比有所下滑，这主要是上周签约较多的高档洋房项目在这周签约量下滑明显，因此失去了高价格的一个支持作用。从全市普通住宅排名前十来看，普通住宅前十名均价为5940元/㎡，跌到了6000元/㎡以下；其中镇区的一些项目由于加推了些新货成交量较多，但是价格却有小幅下滑。如：新世纪•领居二期 4765元/㎡、鹿港小镇 4612元/㎡、新世纪•江畔湾花园 4215元/㎡。

本周全市共签约别墅21套，签约面积7429㎡，签约均价为18344元/㎡，环比上升48.15%，本周别墅成交量环比小幅回升。上周别墅以石龙的帝景湾、南城的世纪城•国际公馆香谢里、松山湖的锦绣山河分别以成交3套、3套、2套销售量排名前三甲。随着个盘别墅新增供应的陆续上市，需求的逐步回暖，再加上个别存量较多的项目加大营销力度以及出货意愿的增强，预计后市的别墅市场回升向好。

三月的前三周已过，但从上周网上的签约数据来看，普通住宅整体需求小幅回升，成交价格在个盘成交量回落的影响下拉低整体均价的回落。两会之后，政策较市场预期温和，这期间更多的是代表们的建议和探讨，其中出台的“国19条”也是对“国11”条的细化和补充，因此市场的回暖还是值得期待的。从双休日个盘表现来看，市场营销活动仍比较稀少，但是客户上门量相比2月份来说有所回升。从春节一直以来开发商的一些动作如：咨询中心的开发、短信、广告的增多、大型商场展场的入驻等等，可以看出整个市场还是处于一个蓄势期；但是随着两会的尘埃落定，政策对买卖双方心理影响力的渐远，开发商也会相应调整其策略蓄势待发，然而四月份“清明节”前后东莞风俗是不买房的，因此预计四月上旬楼市将会短暂平抑，4月下旬至5月或会迎来今年楼市第一波需求释放高潮。

最近一段时间的“焦点”是3月15日是在全国两会结束的第一天，各界还在对高房价的一片讨伐声中，北京土地市场一日之内竟出现三个新的“高价地”。当天，北京一日成交6块土地，总金额达143.5亿。对于高价地背后的原因说法不一，其一未来房价上涨的预期引领了房价、地价的走势，市场的结果；其二法律制度设计的缺陷，尤其是对招拍挂实质上的不平等；其三是央企拿地，土地出让金70%到地方政府，30%到中央政府，除了税收外，赚的钱也是纳入国有资本经营预算，这些资金将用来建设保障性住房；其四是土地资源供应量紧缺。然而针对备受关注的央企拿地问题，3月19日国资委表示78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务，同时北京也采取新土地政策暂时不再安排热点地区高价土地交易，稳定土地市场。相对与北京的高价地来说，东莞上周的土地市场分化严重，上周有一块商业金融和两块商住土地上市，但是结果显示只有地块2010G020，大岭山金桔村面积为52364㎡以高于底价6900万成交；而另外两块地，由于面积较小、位置不佳、区域优势欠缺等因素遭受流拍，可以看出东莞的土地市场比较理性。

另一个值得关注的是财政部、国家税务总局联合下发的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，政策明确规定：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。从该通知的总体来看要求更加严格，同时也呼应了“国11条”对“二套房”界定收紧的政策。可以从下面三点分析：

第一，市场期待国11条出台后各部委将制定细则落实执行，之前央行、银监会、国土资源部、国资委等部委都出台了相关的细则配套政策，而财政部、国家税务总局、住建部等仍然还没有制定细则，因此市场期待的税收政策出台，一方面使得政策调控预期仍在持续，一方面大家关注的物业税则没有相关内容，市场预期仍然偏向乐观。

第二，从政策的目的去看，意图很明显，仍然延续中央的调控精神，支持鼓励首次自住需求购买普通住宅，抑制投资投机需求。在目前的操作中，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。也就是说任意一方有购房记录不算“首次”。购买90平方米及以下普通住房，如果非首次购房，均要多缴0.5%的契税税款。

第三，从对东莞楼市的影响去看，由于东莞购房需求大部分属自住需求，包括购买普通住房自住或购买非普通住宅改善自住，而投资需求比较少，加上目前执行的首次置业首付上升和利率上调以及首次购买90平方米以下普通住房契税优惠，联名购房者只要一方已购房不能享1%契税优惠配套政策，投资需求已经平抑。因此，该政策在东莞楼市落实执行时，对楼市的影响是比较微弱的，东莞楼市的刚性需求依然持续释放，购房者更多关注的是户型、价格以及配套。