哈尔滨房产中介从业人员需实名服务 优化“房租贷”市场

今后，市民可以通过扫码就能确定协助房产交易的经纪人真实身份信息。日前，市住建委下发《关于转发黑建房〔2018〕4号文件的通知》，要求在哈各房地产经纪机构严格落实房地产从业人员实名服务制度，进一步规范与房地产经纪活动有关的公示内容，严格落实存量房交易资金监管有关要求。

　　房产中介从业人员需实名服务

　　《通知》要求，在哈各房地产经纪及机构应严格按照相关要求，在规定的时间内按程序向房地产经纪机构（行业）主管部门申报本机构从业人员实名服务的有关信息，建立完整翔实的从业人员数据库，并按规程及时调整从业人员信息。机构内从业人员上岗服务时需佩戴印有统一编号和二维码的“哈尔滨市房地产经纪从业人员信息牌”。

　　在哈各房地产经纪机构应按相关要求，须在经营场所醒目位置对营业执照和备案证明文件，服务项目、内容、标准，业务流程，从事经纪活动的从业人员姓名、照片、从业编号、联系方式、服务满意率，收费项目、依据、标准，交易资金监管方式、监管银行、监管账户信息，信用档案查询方式、投诉电话等内容进行公示。

　　二手房屋交易资金须监管

　　《通知》指出，凡是从事和存量房交易资金相关联的房地产经纪机构，应在本机构合作银行开立存量房交易资金结算专用存款账户，用于存储和划转客户交易资金。房地产经纪机构和交易双方签订《房地产居间服务合同》时应在“付款方式”中增加“资金监管约定”内容，必须选择银行或资金监管中心监管账户进行交易资金监管。房地产经纪机构应进一步建立健全自身管理制度，杜绝本机构及机构内从业人员通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得以任何形式侵占、挪用交易资金。

　　各房地产经纪机构应将存量房交易资金结算专用存款账户信息及时上报行业主管部门，由行业主管部门核实后，通过网站（www.hrbfdc.gov.cn）公示。市房屋租赁中心将通过现场巡查、合同抽查等方式监督各房地产经纪机构落实好存量房交易资金监管工作。市房管监察大队对违反相关要求的违法、违规行为应及时立案调查，一经查实，依法处罚。

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近期，北上广深等城市房租快速上涨，引起了舆论关注，也将“房租贷”再次引入公众视野。日前，北京市住建委表示，已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”，将严查中介机构的资金来源和流向，一旦查实违规行为，将从严处罚。

　　在“校园贷”等诸多消费场景被监管层一一限制后，资本快速地找到了下一个场景——房租分期，这一“创新”被很快用于长租公寓领域。

　　长租公寓领域的房租分期一般采取“押一付一”的保证形式。与传统房屋中介“押一付三”模式相比，可以减轻租房人短期负担，尤其是对刚刚步入社会的大学生来说，看上去十分划算。同时,也缓解了房东收租难问题。表面上看，这是一个多赢模式，但实际上可能没有这么乐观。

　　长租公寓房租分期运行模式一般是房产中介从房主手中租房，再转租给租户。但是，在订立合同过程中，部分房产中介机构引入了金融机构，租户事实上被办理了贷款。金融机构将相当长时间的贷款一次性转划给房产中介，中介再将这笔钱按季度或者按年支付给房东。如此一来，租户的义务不再是按月交房租，而是按月向金融机构还贷。

　　仅从合同角度来看，金融机构的介入使原本简单的居间合同变成了一个由借贷合同和居间合同组成的复杂关系合同。未来一旦发生纠纷，处理起来的成本要比原有的模式更高。尤其是借贷合同的存在，也一定会提高租房者的成本，甚至为后续的暴力催收埋下隐患。

　　在这种模式下，房屋中介已经不再满足于赚取中介佣金，而是将目光转向了租房者的信用。在这个过程中，房屋中介和金融机构完成了一次“合谋”。租户贷款落在了房屋中介账户里，这些“裸奔”的资金随即变成中介扩张业务的资本。不难发现，在这一模式下，房屋中介已经不再仅仅是信息中介，而是变异为资本中介。为了更多利润，他们需要将这种模式像滚雪球一样越滚越大、越滚越快。于是，这些房屋中介在市场上不惜高价争抢房源，并扰乱了租房市场定价。

　　更让人无奈的是，一旦资金链断裂，运营长租公寓的公司完全可以“跑路”结束这一游戏。房主届时收回房子，但是租户必须继续履行贷款合同，否则可能面临合同纠纷。房屋中介这种“借鸡生蛋”的把戏，存在着严重的风险隐患，这种风险最终会由金融机构和租户买单。因此，“房租贷”已不是单纯房屋租赁市场的问题，更多地应该从防范金融风险角度来看待。

　　当前，金融市场上打着创新旗号的“伪创新”层出不穷，对于“房租贷”背后的金融乱象，监管部门也要深入摸排，追根溯源，防患于未然。

（房掌柜整理来自哈尔滨日报、经济日报）