麻涌华阳湖畔商住地为何没人抢？答案在这里

东莞8月土拍已落幕，作为“收官之战”的麻涌华阳湖畔8.6万平商住地仅经两轮报价，便被云南城投接近底价收入囊中了。多方条件优质的地块居然没人抢，这出乎很多人的意料。

掌柜实地勘察时发现，地块位于兴南路与西环路交汇处，沿兴南路约1.4公里接驳广深沿江高速，沿西环路约2.8公里接通广麻大道，交通便利。且该地块两面临河，所临河流与华阳湖属同一水系，生态资源丰富，地块本身条件并不差。而且，有当地居民告诉房掌柜，早在拍地前已有很多房企前来勘察过地块，可见宗地本身是比较受关注的。

但为何拍卖时，出现几乎“无人要”的局面？近段时间，全国频频传出土地流拍信息，这又是什么市场信号？我们不妨从麻涌地块自身条件出发找答案。

地块条件严苛 “限制”开发商入场

高总价，品牌房企的游戏

根据东莞公共资源交易网上公布的挂牌拍卖要求，麻涌地块起拍价为88280万元，增价幅度为1000万元。8.8亿起拍，如此“大手笔”的玩法，非品牌房企“玩不起”。仅此一条件就已使很多开发商拿不到“入场券”。

自持商业10年，偏爱经营性房企

此外，地块要求商业建面≤30%、住宅建面≤70%，这个商业比例在普遍要求占比5%的东莞是很突出的，尤其是如今东莞商业地产形式并不乐观，宗地周边商业、居住氛围也不明显。

况且地块还要求商业部分需要自持10年，这对很多开发商而言是极为“苛刻”的，对资金周转速度要求较高的开发商而言并不是明智的选择，反而更契合经营性房企的运作方式。

新开发区，居住、商业氛围缺乏

除了上述2点外，地块所在区域的经济、居住氛围或是致使开发商出手谨慎的原因之一。

地块位于华阳工业区，虽然周边大部分厂房已被拆除，但工业气息依然浓厚，整体经济发展水平较低，周遭商业寥寥，1公里内配套也稀少。商业基础薄弱，居住氛围尚未形成，需要连片开发才能有较好的发展。

起拍总价高、商业自持要求高、区域居住氛围欠缺......一道道门槛下来，开发商望而却步也属正常。从硬性条件分析，地块则更像是为云南城投量身定做。

早在2015年，云南城投就赢获得华阳湖湿地片区50年的经营权，预计投资200亿打造水乡文化旅游小镇。地块就位于华阳湖旁边，自持商业10年、8.8亿起拍价对它而言并不是难题。

东莞土地市场渐趋理性

其实不止麻涌这宗土地“遇冷”，在东莞8月这波供应潮中，开发商报价都比较谨慎，除了凤岗地块外，其余地块都未触发最高限价、未进入竞自持阶段。这次土拍盛宴的地价、参与竞拍房企均不及往年的热度。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉房掌柜，近两年东莞楼市调控政策频繁，这让开发商意识到市场正在发生变化，拿地更加理性谨慎。另一方面，今年上半年开始，东莞土拍出现新模式，除了限价竞自持外，还增加了配建项目。新模式增加了开发难度，很多房企都在摸索盈利前景，对土地会变得比较“挑剔”，还有些房企为了分摊风险采取合作开发的方式拿地。

东莞房地产协会秘书长陈骏良也曾指出，综合看近期开发商拿地表现，属于比较理性的，手上已有项目或土地储备的，出价都比较谨慎，当然位置、地段比较好的优质地块，成交激烈一点也正常。

“在大湾区规划下，大部分房企依然看好东莞后市，房企拿地积极性是不变的，只是拿地策略会趋于保守，下半年东莞土拍市场也不会太热，但整体成交地价还是比较高的，很考验房企的开发操盘能力。”，对于东莞土地市场的未来走向李兴旺如此说道。

与土地市场回归理性相对，政策严调下的东莞近几年旺季行情也不是很明显。越来越严的政策打乱了“金九银十”的节奏，很多开发商都在观望。李兴旺预测今年9月东莞楼市供应量应该会比8月多，但与去年同期相比会大幅减少，市场供需回落。

全国土地流拍高峰期

事实上，土地市场的变化不仅仅发生在东莞，2018年以来，全国各地频频有土地流拍消息传出。据中原地产统计，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗，已刷新了2014年的流拍纪录。

于是，部分地产从业人员不淡定了，是楼市的新周期要开始了吗？

有分析认为，2014年的土地流拍主要是因为市场销售低迷导致开放商拿地能力与意愿减弱；这一次房产销售相对稳定，流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。

对此，你怎么看？