8月上海近10成地块零溢价成交 却不乏房企乘势补仓

    伴随着调控政策不断升级，土地市场日渐回归理性，高溢价、频拿地的阶段早已不复存在，低溢价、底价成交乃至流拍开始不断出现，但也有房企趁市场淡季加紧补仓。

　　8月份上海土地市场迎来了13幅地块出让，仅1幅商住办地块低溢价成交，其余地块均底价出让。对此，业内人士称：上海土拍规则较为严格，招挂复合出让、高自持率及较高的起拍价等，在加上房企自身的资金压力和融资难度，使得房企拿地积极性持续降低。但此时对于一些本身现金流充足的房企来说，不为是低价补仓的好时机。

　　据房掌柜统计，8月份共成交13幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外)，包括9幅住宅用地其中含纯宅地7幅，另外2幅住宅租赁地块和2幅商业办公用地，成交面积59.24万平米，环比上涨9.7%,成交总价268.33亿元，环比减少33.4%。

　　上海中原地产分析师卢文曦表示：虽然楼市成交比去年淡季好一些，但是市场并不具备翻转可能，加之近期越来越多城市进行调控升级加码，市场预期并不乐观。市场过滤一批中小房企同时，有竞争优势的房企就不多了，再加上房企还是有资金压力，因此即便有能力拿地也没有必要做出势在必得的姿态，保守拿地补点库存就好。

　　土地市场加速降温：近10成地块零溢价成交

　　下半年以来，土地市场流拍频现，全国土地市场加速降温。上海更是如此，8月份上海出让的13幅地块中12幅均底价成交 ，仅剩徐汇商住办地块溢价率不足1%成交。此外，原定于本月出让的杨浦宅地和浦江商住地块均由于出让人申请终止出让，据了解，此类地块均无房企参与竞买。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，土地流拍很大程度上说明了房企拿地比较谨慎，对于此类地产企业来说，拿地方面自然会有各种考虑，尤其是部分土地的性价比不高的情况下，拿地就会更加趋于保守。

　　其实除上海外，8月份包括深圳、青岛在内的10个城市的土拍溢价率均为0%。

　　易居研究院研究员沈昕分析称，这主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都是此前的热点城市，调控较为严厉。“预计未来几个月土地成交溢价率将继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。”

　　市场淡季 本月万科、首创低调拿2宅地

　　在考验开发资质、自持配建和自有资金实力的上海土拍市场，龙头房企的优势更为显著。8月份万科和首创以优越的资质各竞得2幅宅地，在土地市场淡季以低价补仓。

　　其实万科在8月1日已经联合竞得了虹梅街道巨型地块，并且在7月23日竞得青浦徐泾北一宅地，今天成交的吴泾地块已是其7月下旬以来第三次落子上海土地市场。进入下半年以来，万科的补仓意愿较强，7月曾在宁波、台州的几次土拍“持久战”中胜出。

　　结合万科近期在土地市场上积极的表现和去年过低的净负债率，有业内人士认为，这是万科在去年被质疑之后，想重新夺回战场。

　　除万科外，首创也于本月低调揽入闵行和青浦宅地。

　　8月7日，首创以底价10.1亿元竞得闵行区华漕镇MHP0-1402单元08-05地块，楼板价31115.43元/平方米，溢价率0%;8月10日，首创置业以底价11.84万元拍下上海青浦区盈浦街道观云路南侧24-01地块，折合楼面价20300元/平方米，溢价率0%。

　　据房掌柜了解，首创大虹桥范围内拿了8幅地块，青浦居多，2015年拿了5幅地块，深耕意图也比较清晰，多次大虹桥范围拿地更能增加区域内定价权和影响力，深耕大虹桥意图明显。