薛洪言：政策风口租房分期会重蹈现金贷的覆辙吗？

　　针对房东的套路贷

　　在长期租赁合同中，房东在未来有持续的现金流入，可以申请应收账款保理融资。房东自己当然没这需求，但公寓运营机构有。于是，一些公寓运营机构打着房东的名义同金融机构签署保理融资协议，房东就被套路了，莫名其妙地贷了一笔款。

　　正常情况下，公寓运营机构会按期进行还款，房东是无感的。当公寓运营机构资金链断裂或跑路时，金融机构向房东催债，个中套路才浮出水面。

　　针对租客的套路贷

　　通常，租客只能接受押一付三，公寓运营机构则希望租金年付，才好占用租金用于扩大再生产。担心双方谈不拢，一拍两散?放心，一些公寓运营机构表面上会妥协，允许租客押一付三，甚至是主动“让利”，押一付一也可以。背地里，则以租客的名义申请一年期的租房分期，提前锁定一年的房租收入，租客每期缴付的租金，则被用来偿还分期贷款。

　　租房分期本是正大光明的消费金融场景，只是，若借款合同并非租客的真实意思表示，便成了一种套路。

　　部分放贷机构的“纵容”

　　从法律的角度，如果借款人对借款协议毫不知情，则不必承担还款义务。对金融机构而言，视同遭遇骗贷风险，需自行承担损失，谁让自己的风控能力不过关呢。

　　所以，金融机构在贷款审批时，首先会进行严格的身份核实，确保贷款申请是借款人的真实意思表示。对于操作套路贷的公寓运营机构而言，要突破金融机构的反欺诈防线并不容易，与金融机构合谋，才是最可行的做法。

　　这种情况下，放贷机构明知是套路贷，仍然睁只眼闭只眼，自以为只是形式不合规，但贷款并没有实质性风险。一旦公寓运营方跑路，只好自吞苦果。也因为此，与公寓运营机构联合套路租客和房东的放贷机构，多以不规范的现金贷平台或中小P2P平台为主，很多时候，只有公寓运营机构的关联放贷机构愿意做这样“不靠谱”的金融业务。

　　典型的套路贷在合规层面存在硬伤，借款合同是无效的，无法吸引正规金融机构，终究是小打小闹。不过，在激烈的市场竞争下，小打小闹，也会传染。

　　当套路成为行业常态

　　当越来越多的公寓运营机构开始“套路”租客，套路本身便融入到整个商业模式之中，成为这些机构在商业层面竞争的助力。此时，不套路的机构，反倒无法有效参与市场竞争。

　　为了争抢房源，公寓运营机构需要向房东一次性支付半年甚至一年的租金，按照一般的商业逻辑，公寓运营机构要实现收支平衡，对租客的租金收取应该是押一付六甚至押一付十二。而恰恰有了套路贷的加持，一些公寓运营机构推出了押一付一的租金策略。

　　押一付一在前，押一付六便毫无竞争力，结果便裹挟着所有公寓运营机构推行押一付一模式，最终成为行业主流。一边是支出端的年付、半年付，一边是收入端的押一付一，倒逼公寓运营机构借助租房分期来实现收支平衡。

　　对于头部公寓运营机构和持牌金融机构，固然不敢在借款人不知情的情况下发放套路贷，但总能找到让借款人“自愿”签署借款合同的法子，让借款合同看起来合规、有效。

　　来看一个案例：

　　小A去某长租公寓租房，被公寓运营机构的“押一付一”政策吸引，早早缴纳了3000元押金。在签订合同时，才发现租房合同里嵌套着一份借款合同，此时的小A有两个选择：一是拒绝签署合同，被告知押金不退回，损失3000元;二是签署借款合同，承担真实的还本付息责任。最终，小A签署了合同。

　　因为是借款人的真实意思表示，借款合同是有法律效力的，但用户又别无选择，何尝不是一种套路。

　　既然套路横行，必然风险丛生。

　　作为整个链条的核心节点，公寓运营机构积极撮合套路贷的核心驱动力在于资金占用，要么占用租客的资金，要么占用房东的资金。当公寓运营机构跑路或资金链断裂时，资金被占用的一方陷入危机，为了维护自身的权益，风险必然要从借款合同传导至租赁合同，没人能独善其身。

　　举例来说，公寓运营机构一次性给房东付了半年的租金，以租房分期的形式收了租客一年的租金，占用了半年房租。半年后，公寓运营机构跑路了，房东只收了半年租金，要赶租客离开。租客要么不肯搬走，与房东陷入纠纷;要么被迫离开，但没房住便不再还本付息，金融机构遭遇不良损失，租客被上了征信黑名单。

　　总之，是个多输的局面，而公寓运营机构的跑路或资金链断裂，是所有风险的触发点。

　　接下来的问题是，公寓运营机构跑路是小概率事件还是大概率风险?若是前者，尚无伤根本，若是后者，则后患无穷。

　　回到长租公寓行业的角度，激进的市场拓展策略(可自行脑补前段时间北京的抢房源事件)、紧绷的资金链、鱼龙混杂的参与者、无序的竞争业态等，长租公寓市场迟早要经历一个洗牌期。届时，批量的公寓运营机构跑路不可避免，而被套路贷裹挟其中的各方，都会成为受害者。我爱我家(5.55 +0.00%,诊股)前副总裁胡景辉曾言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，就是这个道理。

　　该怎么办呢?

　　既然看到了风险隐患，自然要消灭隐患。

　　监管大棒，或许就在不远处

　　政策层面对长租公寓的鼓励，并非指望这个行业带来GDP或税收增长，归根结底是要解决中低收入群体的住房需求问题。若长租公寓的发展过程伴随着对各方利益的损害，还谈何政策扶持?

　　在欧美国家，保护承租人的居住利益被普遍纳入立法范围。以德国为例，该国建立了完善的房租价格指导机制，对房租涨幅进行限制：“租金超过指导价格20%，租客有权将房东告上法庭;超过50%，房东被认为赚取暴利，可入狱三年;订立租约后，租金3年最多上涨不能超过15%等等”。为了保护租客的租住权，甚至曾有过“即便租户拖欠房租，业主也不能直接收房，而是要出示足够证据，然后由执法人员实施收屋”的法律规定。

　　国情不同，我们可能不会事事效仿，但切实保护租客和房东的利益，是相通的。唯有如此，租售并举的住房供应与保障体系才能落到实处。而各式各样的套路贷，恰恰站在了政策的对立面，成为阻挠住房租赁市场健康发展的绊脚石。既如此，监管大棒还会远吗?

　　届时，不能与套路贷进行有效切割的租房分期，是否也会像校园贷和现金贷一样，成为被激进玩家“玩坏”的又一个消费金融场景?

（来源：洪言微语）