拿地指南：东莞新型产业用地管理办法必背知识点

2018年9月4日，《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（以下简称《管理办法》）获市委常委会议审核通过后，东莞市人民政府正式于9月11日向各直属各单位公布。

《管理办法》对新型产业用地（M0）试行区域、出让方式、用地规划原则、物业转让细则等做了细化说明。《管理办法》自颁布起试行时间3年，总结经验后全市推广。 

 值得一提的是，《管理办法》提出，新型产业用地（M0）允许配置一定比例商业办公、配套型住宅，其中配套型住宅的计容建面不得高于项目总计容建筑面积的20%。为防止新型产业用地项目出现房地产化倾向，《管理办法》还明确配套用房不得分割转让的政策导向，明确产业用房分割转让的比例不得高于49%（不含）。 

1、什么是新型产业用地？

答：新型产业用地（M0）指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）是依据《东莞市城市规划管理技术规定》，在城市用地分类“工业用地(M)”大类下，增设的中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

2、新型产业用地可建商业或住宅物业吗？

答：支持新型产业项目统一规划、功能适当混合，可在新型产业用地（M0）基础上配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地。允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗出让控制上限），整体办理规划、国土等手续。其中：产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套型住宅（R0）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。

为防止新型产业用地（M0）项目出现房地产化倾向，《管理办法》明确新型产业用地（M0）配套用房不得分割转让的政策导向，明确产业用房分割转让的比例不得高于 49%（不含）。

3、新型产业用地在哪些区域试行？

答：（一）纳入《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》的省、市创新核心平台和创新节点。

（二）广深高速公路两侧各1公里范围内。

（三）用地面积150亩及以上的城市更新单元。

（四）由市统筹、市镇联合统筹的地块，以及市招商创新办确定的市镇联合重点招商的区域。

（五）市区的莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道，东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇，及其它与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇，可在前述范围以外各增加2个新型产业用地（M0）项目。

4、新型产业用地布局原则

答：（一）新型产业用地（M0）应布局于交通便捷、配套完善的区域。如中大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等。

（二）市级和镇级核心区内不布局新型产业用地（M0）。市级核心区包括市行政文化中心区、南城国际商务区、松山湖高新区核心区、滨海湾新区核心区、枢纽型轨道交通站点500米范围内。市行政文化中心区、南城国际商务区由市规划部门划定；其他核心区由各园区、镇街结合实际自行划定，报市规划部门备案。

（三）工业保护线内允许适量布局新型产业用地（M0）。各园区、镇街工业保护线内新型产业用地（M0）总量不超过辖区工业保护线总规模的10%，工业保护线外不限比例。市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区作为新型产业重点发展区域，可适当提高工业保护线内的新型产业用地（M0）比例，由各园区、镇街提出方案，报市规划部门审定。

（四）鼓励集中成片、规模开发。连片或相邻用地面积50亩以上的，允许规划为可分割M0；少于50亩的，优先规划为不可分割M0，仅限企业自用；从严限制新增用地规划为可分割M0。

5、新型产业用地可以怎么获取？

答：获得开发主体准入的企业即可申请新型产业用地（M0）开发主体须与属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）签订项目履约监管协议并交纳履约保证金，再与市国土部门签订土地出让合同。土地出让合同应明确规划条件、使用类型、分割转让前提条件、分割转让比例、贡献比例和建设周期等内容。

新型产业用地(M0）按供地方式可分为新增用地、“工改M0”和已出让土地转M0。新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。“工改M0”可采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外。已出让土地转M0的，无需采用招拍挂方式公开出让（已出让普通工业用地M1转M0不视为改变用途，但需要办理土地使用条件变更手续）

集体建设用地在符合规划的前提下可以规划为不可分割M0，仅限集体经济组织自持产权，可对外租赁。

6、新型产业用地土地性质是什么？

答：新型产业用地（M0）是“工业用地(M)”大类下的中类，属于工业用地。土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长50年。“工改M0”土地出让年限为50年。已出让土地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。

7、新型产业项目须无偿向政府配建一定比例的土地、产业用房，具体配建原则是？

答：（一）采用招标、拍卖挂牌方式取得土地的，依出让方案配建产业用房；

（二）已出让土地采取调整用途或者提高容积率方式建设新型产业项目的，容积率3.0（含）以下部分无需配建，容积率3.0—5.0（含）部分按计容建筑面积的5%配建产业用房，容积率 5.0上部分按计容建筑面积的10%配建产业用房，产业用房权归政府所有，免缴地价。

（三） “工改 M0”将不低于总面积15%的土地无偿移交政府。因块太小法贡献或经规划评估无需贡献土地的，按照对应使用类型2倍土地出让底价缴纳相应部分土地的地价。

8、新型产业项目物业销售原则

答：可分割M0项目的部分产业用房在达到土地出让合同中约定条件后允许分拆进行不动产登记、销售、转出，可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%，已办理分割转让的新型产业项目不得再次申请分割转让。

符合分割转让条件的产业用房单栋建筑套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300 平方米。

开发主体可自选择采取预售或现方式进行销售，产业用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业项目准入条件，经开发主体资格审查合格后方可参与购买。

9、新型产业项目产业用房二次转让原则

答：优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购；上述主体放弃回购的，产业用房可在市场上进行转让，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，具体如下：

（一）完成首次转让登记未届满3年（含）的，增值收益100%上缴；

（二）完成首次转让登记届满3年未满5年（含）的，增值收益按50%上缴。

（三）完成首次转让登记届满5年的，增值收益按20%上缴。

增值收益指产业用房二次转让的交易价格扣减原销售价格及转让方受让该产业用房时已缴纳的相关税费后余额。

10、谁有资格开发新型产业项目？（项目开发最低要求）

答：（一）开发主体必须在东莞注册成立独法人；

（二）具有较强投资产出。满足以下条件之一： 

1．投资强度（投资总额/占地面积）不低于600万元币/亩；

2．年产出比（年度工业总值/占地面积）不低于1200万元人民币/亩。

（三）具有较好财政效益，即与在东莞缴纳的增值税和所得总额挂钩，最低线参照《东莞市招商引资重特大项目认定管理办法》（东府（2018）74号）财政贡献标准折半执行。

（四）国家、省市在产业导向集聚分类控制指标等方面对新型产业有具体规定的，准入要求不得低于已有规定。

11、《管理办法》执行时点

答：自《管理办法》发布之日起实施，试行3年，总结经验后适时在全市范围推广。各有关部门应在本办法出台后3个月内制定并出台相关实施细则。 

附《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》原文：