冷！冷！冷！石碣热门商住地竟惨遭流拍

其实，早在石碣地块拍卖前，就有网友预言“可能流拍”。原因，是商业体量大、配建多，石碣“底气不足”。土拍结果出来没多久，也有石碣开发商表示，“起拍可售楼面价近1万，3万㎡商业，地是好地，但这个商业体量有点尴尬，只能说，大家理性了。”

这个“冬天”来得有点早

在调控影响下，2018年东莞楼市持续降温已成为事实：三级市场，受三价合一、贷款政策等影响，业绩大幅缩水，从业人员今年缩减至少3成；二级市场，受“五限”政策影响，买卖双方入市都更为谨慎，商品房供需同比大幅缩水。如今，一级市场也难避免。

其实，从近期东莞土地市场交易情况看，降温早已不可避免，开发商拿地越来越理性了。

2018年上半年，东莞招拍挂市场热度还是比较高的，基本都突破最高限价进入竞自持阶段，自持面积最高达90%；进入下半年，随着调控限签等因素影响，开发商拿地也越来越谨慎，仅凤岗地块需自持15%，其他均为突破限价警戒线，如今更是出现了流拍地块。

业内分析：东莞未来楼市更加理性

土地市场，在一定程度上反映市场情况和开发商对后市的态度，如今流拍地的出现，释放了怎么的市场信号呢？

对此，有业内指出，石碣地块的限制条件相对于其他商住地不算太苛刻，就是商业体量不小，对开发商资本、商业开发运营能力有一定要求。但这些竞拍条件并不足以导致流拍。主要原因，还是开发商经历观望冷静期后对后市信心不足，以及现金流的问题。受各种因素影响，现在开发商资金链都比较紧张，各大公司年底之前，估计都以保住现金流任务为主。

“这一次流拍结果，说楼市行情逆转还言之过早，但也一定程度上反映出市场的动态，未来整体楼市末来会更加理性、理智。”

东莞中原战略发展中心总经理车德锐则表示，石碣商住地流拍主要是市场转变房企观望和地块自身限制条件双重作用的结果。

车德锐表示，当前东莞土地市场降温、楼市下行趋势明显，开发商的市场预期也在转变，主张现金为王，跑量回笼资金，拿地都十分谨慎。其次，石碣地块本身定价偏高，当前石碣房价在16000-17000元/㎡浮动，而地块剔除配建楼面地价过万，加之配建比例大、30%商业自持5年等条件，对于开发商的资金要求、开发成本以及商业运营成本都是一种考验。

面对即将来临的10月“土拍潮”，车德锐认为，地块定价普遍偏高了，或会造成流拍现象进一步延续，若市场继续下行，开发商对土地的观望态度也会更明显。流拍、跑量、观望，对东莞市场信心的打击是很大的，会造成预期波动。

“因此，在此建议政府接下来在土地定价方面更为合理一些，随行就市，当前楼市趋势不宜太高定价。粤港澳大湾区的发展潜力，大家还是十分看好的，土地定价合理很多开发商都愿意进东莞拿地。”