东莞“银十”供应以旧盘加推为主 商办公寓涨起促销潮

国庆黄金周即将到来，东莞楼市预备进入“银十”白热化状态，各大房企竞争愈发激烈。有业内人士概括，今年的“金九银十”特点为总量大、品牌货量占主导和公寓供应量大增，新项目入市首批产品定价相对较低，可选性强，购房者可以密切关注。

滨海片区成“金九银十”成交热点

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，今年“金九银十”有望成为年内推货高峰期。受市场持续低迷的影响，今年以来供应水平持续处于低位水平，许多项目均抓住“金九银十”加大力度出货，其中“银十”全市推货供应量约0.36万套，同比2016年和2017年分别大幅上升88.78%和84.70%，推货量创近三年新高。

据不完全统计显示，今年“金九银十”期间东莞预计将有34个旧盘加推入市，仅20个纯新盘全新入市，同比2016年增长50%，同比2017年下跌31%。纯新盘入市项目减少，旧货加推为主要推货主力。

不过，受到楼市调控政策的持续深化影响，楼市成交热度持续下滑，房企推货积极性下降，但为冲刺全年业绩目标，旧盘及纯新项目选择在最近两个月扎堆入市。由于2017年来土拍市场供应放缓，土拍成交量低，今年“金九银十”纯新项目入市显著减少。

滨海片区将成市场成交热点，共计7个全新项目推货入市，成交活跃度有望持续走高。同时，万江、大朗、东坑、东城受供应量推动，市场成交亦将有所回升。

其中，“金九银十”期间预计推货最为活跃的是虎门，预计推货量高达2084套，占全市比重约为20%，主要是万科城市之光、虎门印象、碧桂园壹中心、琥珀公馆、丰泰湾区风华世家等5个项目推货，其中共计3个全新项目推货入市。

刚需产品仍为市场主导

受到楼市“五限”调控的持续深化影响，今年“金九银十”期间各大房企明显缩减洋房推货量，占比由原来的83%大幅下降至60%。但洋房仍是市场主推产品，推货量打0.7万套，同比去年下滑43%。由于公寓产品已商业公寓为主导，不限购不限贷，公寓推货量明显放量，达4185套，同比去年大幅上涨89%。投资型产品热度不断提升，供应量达4185套，同比去年上涨117%，占比由原来的13%上升至36%。主要是因为投资型产品多为商业公寓为主，“双不限”且户型小、总价低，自住投资均宜。

刚需产品仍为市场主导，共计供应6581套，占比达全市的55%，同比下滑40%。受到楼市调控长效机制的持续深化影响，住宅类产品市场热度持续下滑，房企推货积极性下降。

受全年总业绩目标及资金回笼影响，“金九银十”期间各大品牌房企均积极推货回笼资金。业内人士预计，推货量超1万平方米的房企有30家，从供应体量的角度看，品牌房企推货量约64万平方米，占全市的60%。

购房者可择机挑选心水楼盘

东莞中原战略研究中心分析认为，“金九银十”传统旺季的到来，客户购房意愿有所增强，各大房企应抓住出货旺季，迅速出货。但目前价格依旧高企，客户对价格敏感度仍高，开发商们应理性定价，现金为王。尤其新盘受客户关注度更高，建议实施“低开高走”策略，既能快速回笼资金，又能赢得较高的市场热度利于后市的持续出货。

对于购房者来说，业内人士建议“金九银十”的到来，有大量产品上市，纯新项目集中，新项目入市首批产品定价相对较低，可选性强。同时，作为重要的营销节点，部分房企为冲刺业绩，以价换量，迅速走货，个别项目推出特惠限量一口价等价格促销活动，置业客户可选择在此时段入市。

商业公寓拉起东莞楼市促销帷幕

“金九”已来，“银十”亦近，作为“商改住”产品的东莞商业公寓率先降价，个别项目促销降价幅度高达3000元~5000元/平方米，正式拉开了东莞楼市的降价序幕。最近几年，东莞商住地商业部分占比面积大，且与住宅产品相比，商业物业销售价格低、成交差，于是为了快速销售去货，“商改住”成为商业物业的打造方向，LOFT公寓、平层公寓、商墅等产品陆续出现在东莞市场上，且由于不受限购、限贷政策影响，颇受市场关注。

　　上周，东莞楼市降价在商业公寓市场进一步扩散。9月初，万江的金地艺境水岸精装修公寓以1.2万元/平方米促销，降价幅度达到3000元/平方米左右。在这之后的上周，多个楼盘公寓的价格进行调整，其中包括东城中心区域的两个公寓项目，一个由原来的2万元左右/平方米调整至1.5万~1.7万元/平方米促销，另一个由原来的2.4万元/平方米调整为1.9万元/平方米。而位于万江与南城交界的新入市的商业公寓，则把价格定在约1.7万元/平方米。至此，商业公寓产品可谓在中心城区市场上完成了首轮大降价。

　　对比发现，降价后的商业公寓产品普遍比同地段的住宅洋房单价低5000元左右，单价和总价的差距都在进一步扩大。

　　目前，东莞楼市上的“商改住”产品主要有3种形态，按照面积的由小到大，分别为LOFT公寓、平层公寓和商墅。与住宅产品相比，商业公寓和商墅在价格上的优势都较为明显，由于建筑面积小、总价较低、实用率高等原因，颇受购房者的青睐。

　　不过在市场上，上述3种形态的“商改住”产品命运却各不相同，其中竞争最为激烈的LOFT公寓、平层公寓率先降价，价格出现分化。

　　东莞中原地产战略研究中心的数据显示，从9月已经和预计推货的项目看，公寓的供应量明显大增，且基本上全为商业公寓。接下来，市场上的公寓数量或超过1万套，整体消化周期必然拉长，后市去化压力将加剧，或导致公寓的价格有所分化，处于中心位置的公寓价格可能继续坚挺，而地段不好、户型较大的，价格恐怕会出现比较大的降幅。

　　与LOFT公寓和大平层公寓两种商业公寓竞争激烈相比，商墅产品则相对好一些，由于该类产品数量不多，总价合理，回笼资金快，或将成为未来一段时间内高价地项目“商改住”的重要方向之一。

　　附：“商改住”的3种形态

　　LOFT公寓

　　作为“商改住”小公寓的最常见形态，LOFT公寓以总价低、面积小、实用率高成为东莞投资客的最爱。

　　这种小公寓面积一般在18~60平方米，主力户型为一房至三房，层高为4.5米甚至更高。若将中空部分搭建成一至两个小房间，小面积商业公寓可以被改造成上下两层，实际使用率可提高至100%以上。

　　目前，东莞LOFT公寓的单价约为1.1万~2.5万元/平方米，在东莞限购政策出台后，受到投资客的喜爱，接收投资资金的流入。

　　不过，受到建筑面积小的影响，这类小公寓的居住舒适度不高，多个楼盘的小公寓产品也出现采光效果差、房间过小、居住拥挤等问题。

　　平层公寓

　　商业公寓抢刚需客，小公寓改造成三房及以上产品屡屡出现。不过，与LOFT公寓小三房相比，平层商业公寓面积大，户型结构与正常的住宅洋房相差不大，但是总价相比洋房低不少，再加上不限购、不限贷，曾经一度是限购后深圳刚需购房者在东莞最青睐的产品之一。

　　从大朗万象松湖的户型图中可以看到，该楼盘95~105平方米的平层商业公寓均为三房、两厅、两卫产品，其中105平方米的户型的入户玄关后是餐厅和客厅，面积均较大，客厅两边布置卧室，其中主卧还是一个套间，客厅拥有3.5米长的大阳台，在功能配套上与普通的住宅洋房已经没有什么差别，足够一家三口自住使用。在单价上，该楼盘近期推出的特价房低于同区域住宅洋房八九千元。不过，由于是“商改住”产品，它也有着土地使用年限仅为40年且不能迁入户口等各种劣势。

　　据了解，这种可以自住的大户型商业公寓受到深圳自住客的喜爱，在东莞楼市限购政策出台后，没有购房资格的深圳购房者多在临深区域购买大户型商业公寓自住。

　　商墅

　　与平层公寓相比，商墅面积更大，实际使用面积普遍在200平方米以上。作为商业改造的最新一类产品，东莞的商墅在市场上方兴未艾，随着前两年拍下的高价地项目陆续入市，商业部分改造成商墅产品现象将增加。

　　石碣阳光城愉景湾就推出了几十套商墅产品，在样板房看到，这种商墅的建筑面积约为130平方米，加上赠送的面积，样板房共打造出6层空间，地上4层，地下两层，有5个房间。该户型甚至预留了电梯位，供业主入住后改造使用。据介绍，商墅总价约为200万~300万元，销售效果很不错。由于不受限购政策影响，有不少购房者来自广州、深圳。

　　与住宅别墅产品相比，自住用的商墅优势明显。住宅别墅受到限购、限贷政策影响，同时由于面积较大，往往要首付六成。而商业别墅不受限购、限贷政策影响，外地购房者同样可以购买，同时，商业物业可首付五成，比住宅别墅更低。

　　目前，商墅已成为许多高价地“商改住”的最新出路，预计有不少项目将会打造商墅产品，如茶山的高价地鲁能公馆等。

　　你中意“商改住”产品吗？

　　可以考虑先买一套自住过渡

　　“四五十万元就可以付一套小公寓的首付，比洋房要便宜许多，自住的话，可以考虑。”东城的刘先生认为，虽然小公寓面积小，但是总价低，单价也比住宅要低，对于他这种积蓄不是很多的人来说，还是可以作为过渡型自住使用的。

　　他表示，商业产品不占购房名额，现在自己又存不够洋房的首付款，先买一套公寓自住结婚，等以后存够钱了再买住宅，是他目前的一个考虑方向。

　　他告诉记者，和他有一样考虑的人不少，小公寓对于90后年轻人来说，单身居住或者夫妻两个人住都够了，价格便宜，装修的风格也比较年轻时尚，适合他们现在的需求。

　　“等以后有了小孩，人口多了，再换一套大一点的住宅，公寓可以租出去。”刘先生说。

　　“商改住”物业是商业产品不值得买

　　不赞成购买“商改住”物业的市民认为，“商改住”物业本身是商业产品，不能入户，物业管理费、水电费都较住宅楼更高，未来转手时税费也比较高，“不值得买”。

　　东莞的陈女士认为，“商改住”物业特别是小户型公寓升值很慢，很多人买公寓会直接买一手的商业公寓，不会愿意买二手货，因此，周边的住宅洋房的单价都在2万元/平方米以上了，公寓的单价也可能还不到1.5万元/平方米，投资价值比较小。另外一方面，东莞的租金相对较低，租金回报率不高，也降低了她对商业公寓的购买欲望。尽管“商改住”物业的定价比住宅洋房要低，但是她觉得如果有购房资格，还是尽量买住宅类产品比较好。

（房掌柜综合整理自南方日报、广州日报）