国庆黄金周上海刚需盘“哑火” 均价反弹至69731元/平

       上周楼市恰逢国庆假期，按以往惯例，遇到假期成交必出现回调。据上海中原地产数据显示：上海新建商品住宅国庆假期(10.1-10.7)刚需项目“哑火”成交均价出现反弹，高达69731元/平方米，环比上涨29.2%，创下周度价格新高;成交面积5.6万平方米，环比减少68.8%；供应方面出现挂0现象。

　　楼市成交疲软 但前滩项目受到热捧

　　国庆黄金周期间上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米，环比减少68.8%。虽然成交量不高，但纵观近12年上海十一黄金周的成交数据，今年成交面积56130平方米比去年的22149平方米高出不少，但仍旧处于低位。

△近12年上海国庆周楼市成交情况

　　从区域成交上看，浦东基于前期高供应，成交持续稳定释放中，也是唯一一个成交量超过1万平方米的区域。该区上周成交2.5万平方米，排名全市第一。虽然青浦、奉贤等传统成交主力排名紧随其后，但是交易量都不到9000平方米，和前期相比下滑幅度较为明显。尤其像原南汇区，成交才2100平方。而像松江一般情况下排名应该在闵行、虹口这种区域前，上周仅排在中游位置。

　　△表：上海商品住宅成交TOP10(2018.10.1-2018.10.7)

　　从成交前十榜单来看，高端产品表现相对突出。榜单中有3个10万+的项目，成交量继续稳定在10套左右。此外，排名前三的项目中有2个是位于前滩，均价都在8.3万元/平方米左右，而成交量都在8000平方米以上。今年上半年前滩开盘的项目都受到市场热捧，下半年项目继续投放后虽然关注的人还是不少，但排队认筹的现象不再，这也是市场继续降温的信号之一。

　　值得一提的是，前十中的馨雅名庭、大发融悦四季、瑞虹新城悦庭都是9月末推出的新盘中摇号情况较好的。不过9月末的新盘中，也有摇号较为冷清的，如浦江坤庭推出160套房源，仅有30多组客户参与摇号，可见项目的销售情况受到其本身的性价比的影响更大。

　　上周继续刚需项目“哑火”，成交均价出现反弹，为69731元/平方米，环比上涨29.2%，创下周度价格新高。

　　供应挂零 楼市后续去化压力显著

　　供应方面，出现挂0现象。供应端的差别是造成今年与去年黄金周成交差别较大的主要原因，去年黄金周前的8、9月恰逢供应低谷期，8、9两月总新增供应量仅有3000余套，而今年自下半年起供应量回升迅速，8、9两月合计新增供应量达1.78万套。但是，与之前2014-2016年同期水平相比，今年十一黄金周的成交水平仍有较为明显的差距。

　　遇到假期市场供应节奏会被打乱，加上最近几年楼市调控，也出现过黄金周供应挂0的现象，因此这种疲软表现意料之中。不过从假期几天楼市表现来看，已经有合肥等多个城市有楼盘大幅优惠降价，包括上海也有大开发商开始降价，这些行为都有传导性。预计10月将拉开打折促销序幕。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：今年十一黄金周成交表现好于去年，主要是去年基数特别低加上节前还有一波抢收的项目入市，一改近几年假期成交连续下滑的势头。不过市场各方预期并没有好转，这一交易量并不会带起购买欲。相反，各城市相继出现大幅打折楼盘，更加加重观望情绪。重重迹象来看，楼市去化压力会越来越明显，降价压力会越来越大。

　　上海链家市场分析师赵葆根表示，目前上海的新房市场中，季节性因素的影响已经大为削弱，因此处于传统淡季的暑期，成为了今年成交的最高峰，9月的成交反而有所下滑。十一黄金周固然是看房蓄客的好时机，但是无法对市场的供求关系产生根本性的影响，也不能左右购房者是否入市。上海新房市场，后继仍将面对较大的去化压力。