东莞楼市住宅供应创近8年最低 去库存时间超12个月

在楼市调控政策持续影响下，开发商、购房者对楼市观望心态严重，住宅供应、成交量均创下近8年的最低水平。

合富大数据显示，2018年前三季度东莞一手商品房供应面积463.4万平方米，同比减少18.5%；网签面积485.2万平方米，同比减少10.6%；网签均价16659元/平方米，同比微涨3%。其中2018年前三季度东莞一手商品住宅供应面积311万平方米，同比减少26%，创过去8年最少；网签面积343万平方米，同比减少1%，创过去8年最少。但剔除政策限制因素，预计真实成交较去年将有所增长，回归至理性常态水平，剔除深圳客因素，东莞前三季度需求量在350~400平方米水平；网签均价17090元/平方米，同比微涨4%。

从开发商的情况来看，合富大数据显示，2018年1~9月东莞商品房网签金额前10房企市场占比达55%，与去年基本持平，其中前两名房企市场比重高达27.5%，较去年的39.3%略有回落。

近两年东莞房企“寡头”现象明显，市场向优势资源集中。去年碧桂园东莞市场首超万科，今年两房企竞争白热化，万科差距仅7.6亿元。

2/3区域签约量不足千套

表现到各个区域，往年的热点区域临深片区、中心城区分别由于购房者和供应不足而跌出热销榜。从区域来看，虎门、桥头、大岭山和石碣楼市表现抢眼，但全市的2/3区域在前三季度的签约量不足千套。

合富大数据显示，2018年前三季度东莞一手住宅网签量达到2000套级别区域为虎门、桥头、大岭山和石碣，4镇签约总量达8443套，全市占比达28.4%。不足1000套区域数量达22个，占总数量的2/3。

此外，90~115平方米刚需户型供应比重创历史最高，达54%。合富大数据显示，2018年前三季度新建商品住宅90~100平方米首次刚需户型供应量最大，达9364套，占比32%，其次为100~115平方米户型，供应6274套，占比22%。即90~115平方米满足首次和首改刚需供应15638套，比重达54%；180平方米以上及90平方米以下市场比重持续压缩。

去库存时间达到12个月以上

合富研究院认为，库存量连续8个月平稳，整体去库存压力不大，支撑房价。合富大数据显示，截至9月底东莞一手住宅库存面积约486万平方米，环比8月微减。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为12.9个月、12.8个月和12个月。东莞住宅库存量每月变化不明显，市场真实去库存时间预计在8个月左右，去库存压力总体处于适度水平。

此外，各类型商品房总体供应基本平衡，其中别墅、写字楼、商铺以消化库存为主。相对于2015-2016年高峰时期，2018年前三季度东莞楼市总体供应表现大幅回落，在高压政策调控下，房价涨幅大幅回落并处于滞涨状态，需求回归理性水平。

从整体市场来看，2018年1~9月东莞楼市需求表现为先扬后抑，6~8月在全国不断政策加码的环境下，成交量呈走低态势，并在9月价格首次出现局部松动。据介绍，6~8月全国各大城市调控不断，“调控不放松”及“坚决遏制房价上涨”等基调得到巩固和加强，东莞市场持币观望现象加浓；在政策限制下，刚需购房也受到较大阻力，故上半年东莞楼市成交表现一般，下半年则出现明显的放缓趋势。

对于地产人来说，2018年的确日子不好过，房子不如以前好卖了。

而对于购房者来说，2018年也不好过。上半年是买不到房子，下反而不敢出手了。

到处都是土地流拍，业主围堵售楼处，开发商降价促销的新闻。

值得注意的是，央行新近降准，这本是刺激，但股市一片绿，也几乎没有人认为降准会对楼市构成任何利好。

还有诸如厦门广州杭州等城市在落户等政策上做细微调整，也被解读为救市。

这些迹象，基本佐证了一点：楼市预期的确已经基本由多转空的。

（整理自广州日报 新华网）