全国首套房贷款利率上涨节奏放缓 楼市仍显疲弱态势

种种数据显示，今年楼市“金九”稍显褪色，“银十”也开局不佳，市场整体降温明显。在此背景下，中国房贷市场有何新变化?根据融360最新发布的报告显示，9月全国首套房贷款平均利率小幅上涨至5.70%，为连续21个月上涨，但涨幅已连续三个月回落。

　　房贷利率上涨节奏放缓，对购房者来说应该是个好消息，但还款压力依然不小。以最新首套房贷利率贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年多还11万元利息。

　　值得注意的是，在房价居高不下之时，首套房贷利率涨幅已经进入下降通道，未来房贷利率会降吗?业内人士认为，在严格的房地产调控政策下，房贷利率不会有太大变化空间，但未来上涨幅度会进一步缩小。

　　首套房贷利率涨21个月

　　贷100万多还11万利息

　　融360监测数据显示，2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%，环比小幅上升0.18%，同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。

　　对于购房者来说，以最新首套房贷利率5.69%贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年同期多还11万元利息。

　　值得关注的是，9月首套房贷利率上升银行数量明显减少，持平银行数量占比较大。全国533家银行中，有17家银行利率上升，占比3.19%，较上月减少23家银行; 511家银行与上月持平，占比95.87%。此外，工、农、中、建国有四大行平均房贷利率上浮至16.0%水平。

　　数据显示，9月全国首套房平均利率从低到高的前十城市分别为：上海5.19%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、大连5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重庆5.62%。

　　房贷利率涨幅回落

　　未来还会下降吗?

　　注意到，全国首套房贷利率涨幅已经持续3个月回落，这释放出哪些信号?未来房贷利率还有下降可能性吗?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，房贷利率继续上调，但上调幅度收窄，释放了三个信号。第一，房贷方面还是有吃紧的表现，所以贷款资金一下子还不会下跌。第二，受到近期降准等政策影响，资金面未来改善空间大，房贷利率持续上涨的可能性比较小。第三，今年第四季度房贷市场有望改善，对于刺激购房需求和稳定市场交易等都有较为积极的意义。

　　“房贷利率涨幅回落，既与房地产调控有关也与市场流动性变化有关，”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼同样认为，当前房地产调控没有放松迹象，相对严厉的调控政策还会持续，房贷利率没有很大的调整空间，所以出现了涨幅回落的现象。

　　对于未来房贷市场变化，融360房贷分析师李唯一表示，本月利率较上月持平的城市及银行数量上升，较上月上涨的数量减少，未来房贷利率上涨空间将进一步缩小。

　　10月15日央行降准正式落地，可释放增量资金约7500亿元。随着巨量资金流入，银行对购房贷款会有放宽的空间吗?对此，业内人士认为，央行降准利好整体市场包括房地产市场，但正如央行所强调的“不搞大水漫灌”思路，此次降准并不意味着大幅放水，资金也不会流向房地产，更多地是流向中小企业，缓解小微企业、民营企业融资压力。事实上，央行在今年4月份也曾降准，但随之而来的并不是房地产市场的复苏，而是更加严格的调控。

　　董希淼表示，尽管央行稳健中性的货币政策总基调不变，但年内四次降准已经体现出货币政策的边际宽松，在银行流动性充足的条件下，也不排除部分银行有下调房贷利率的可能。

　　“流动性相对宽松，银行资金成本下降，会在一定程度上影响老百姓的购房需求，但房地产市场也会受到很多因素的影响，如调控政策、房地产税的征收等等，总体来看，这次降准对市场的影响并不大。” 董希淼进一步称。

　　楼市调控新变化

　　如何影响你买房?

　　今年楼市传统的“金九银十”逊色不少，成交量显现疲弱态势。国庆黄金周期间，多地楼市销售“凉凉”，一天成交几十套房子成为普遍现象。

　　易居房地产研究院近日发布的《三季度全国40城住宅成交报告》显示，9月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，一线城市成交已经处于低位。此外，根据北京市住建委统计数据，10月1日-7日的住宅签约套数均为个位数，总共仅为44套。

　　“金九银十”行情为何不再?中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎解读称，这一轮调控，从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化，尤其是今年7月31日中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决控制房价上涨。在这样的政策背景下，各个地方又相继采取了很密集的措施，所以现在看到的现象是意料之中。在某种意义上来说，也意味着市场越来越趋于理性化。

　　今年年中以来，越来越多的城市加入调控队列，楼市调控范围已经扩展到公积金领域，引发市场关注。虽然各地针对公积金领域的监管措施略显分化，严厉力度却远超以往。其中，尤以9月13日北京发布的号称“史上最严公积金新政”最为突出。

　　分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。

　　李唯一认为，未来对公积金区域违规问题的治理或将会在全国展开，治理范围将会更广、力度将会更大。

　　公积金领域的监管加强，对买房者贷款有何影响呢?李唯一表示，限制了公积金领域的违规行为，有利于保障市场的有序发展，不过可能会波及到一小部分刚需群体，贷款额度、贷款审批时间或会受到一定不利影响。但他同时指出，调控是大势所趋，对推动市场秩序的稳定发展是有积极意义的。

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　　刚好处于中期考核关节点，又碰上了全国银行间流动性紧张，流动性控制逐渐成为资本市场的紧箍咒。全国多地银行纷纷取消房贷利率优惠，办理期限和手续拉长，甚至暂停办理房贷。许多人不禁随之“恐慌”起来，购房成本是否意味着大幅增加?房贷的宽松优惠是否一去不复返?银行将被迫关上房地产开发贷款大门，中小房企将面临资金链条断裂，楼市将迎来一轮大浪淘沙?

　　个贷收紧优惠取消审批放缓

　　6月以来，由于流动性收紧，不少银行房贷趋紧、利率提高，甚至取消了房贷利率优惠政策。　记者近日调查发现，眼下许多城市首套房利率优惠都已“放空”，而且审批时间加长，难度加大。由于资金紧张，多数银行越来越惜贷，个别银行甚至暂停了贷款业务。

　　记者以购房者身份咨询了北京地区多家银行，都表示申请房贷额度和利率都有所收紧。“首套房没有利率优惠了，而且现在房贷业务做得很少，甚至基本不做了。”工商银行的一客户经理对记者表示，办理房贷业务，银行暂时不予放款了，要等到7月中旬左右再说。

　　此前大多能够享受利率9折甚至85折优惠的银行，现在基本已经再难觅优惠了。在武汉光谷上班的市民王先生5月底买了首套房准备结婚。办理房贷时，业务经理告诉他，可以为其办理9折优惠，但没想到，半个月之后，银行突然给他电话说，优惠办不下来，只能基准利率贷款。王先生一气之下准备更换银行，谁知他打了一通电话，所有银行都无法办理优惠。

　　据介绍，因为实体经济不景气，不少银行在信贷规模上管控很严，有的还通过一些方法腾出信贷规模，部分股份制银行都毫无操作空间。民生银行一工作人员表示，申请房贷整个流程一般需要1个月，现在各家银行都放缓了速度，基本上得1个半月以上。等过了7月，各家银行划分出下半年贷款总规模，住房贷款会有所放松。

　　银行“钱荒”引发的蝴蝶效应还在继续，比利率上浮更“绝”的是暂缓贷款。许多银行明确表示，贷款额度有所收紧，节奏开始放缓，对于房贷暂缓审批放贷，未来一段时间内将会更加惜贷。中国银行湖北省某支行负责人告诉记者，总行已经放话要加强流动性管理，控制贷款，而且，最近一个多月存贷比压力非常大，停止放贷也早在意料之中。

　　房企融资受阻经营困难

　　房地产市场这么多年的高速发展，宽松的资金支持是其中的重要原因。许多银行表面上增加了对房地产项目放贷的审慎，私底下却通过信托、理财产品等表外业务方式向房地产业“输血”。一些业内人士担忧，在流动性紧张的压力下，银行将不得不收紧表外业务，房地产的资金需求必然成为“无源之水”。

　　预期资金收紧，或将对房企资金链带来不小的压力，开发商或迎来资金紧张局面。“房地产公司很难贷到款，因此他们与信托公司或银行合作 ， 通 过 信 托 理 财 等 方 式 变 相 融资。”中国指数研究院华中分院副总监李国政说，这种现象近几年来十分普遍，在限购限贷的情况下，信托成为房企融资的最主要渠道。

　　央行收紧银根，市场资金流动性趋紧，对属于资金密集型产业的房地产来说，肯定会有一定影响。“住房消费贷款和开发贷款一样，要送到省分行审批，他们管得严，要是通不过，我们也没有办法。”武汉一家商业股份制银行个贷业务负责人透露，最近闹的“钱荒”让他们高管更加谨慎，“企业拿到贷款后就提用了，不会一直存在银行，指望贷款派生存款也不可能。所以，必须确保不出现资金短缺无钱供应的情况。”

　　“钱荒”的影响更多集中在基金、信托等金融产品的层面。虽然资金趋紧，必然会影响到楼市。目前，信托依然是中小房企的“救命稻草”。从近几个月信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。武汉本地一小型房地产企业老总吴绍军坦诚，钱荒将对房地产企业的资金链造成很大压力，进而使房价发生波动。

　　业内人士认为，由于房地产行业作为资金密集型行业，明显受制于市场流动性，虽然短期情况不足以判断大势，但是在流动性紧张的背景下，一些中小房企或选择松动房价。大部分房企尤其是中小房企，银行贷款仍然是主要融资来源，“钱荒”发生让银行流动性紧缩程度超出预期，众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。

　　楼市回归正常轨道

　　一些市场人士认为，在银行“惜贷”情况下，整体土地市场会出现一定的“降温”。不同房企根据资金状况，拿地会表现出很大的差异性。现金流紧张的房企，拿地会放缓，溢价率会降低。

　　然而，实际情形似乎并不像想象的那么简单。从近期的情况看，大型房企的钱袋子并没有那么紧张。而是，拿地热情依然膨胀，土地市场“地王”频现，部分一线城市土地出让金同比大幅增长。就在　6月27日，上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。上海刷新了今年以来总价地王纪录。武汉一宗地块吸引4位买家竞价，经过246轮激烈竞拍，一分钟提价800万。

　　业内人士认为，这种房贷紧张局面不会持续很久，将随着“钱荒”的逐步缓解而消退。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则说，央行也已出手向部分银行提供流动性支持，银行资金紧张状况正在改善，二季度之后，超额储备金率将回归常态，个人房贷及企业开发贷也会回归正常模式。

　　流动性控制的影响正在逐步消退，市场流动性正回归常态。“除了信心上的波动，绝大多数的开发企业和买房者都没有在这一金融风波中受到实质性冲击。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说，当下，显然并没有把开发企业逼入下调房价的绝境。取消房贷利率优惠也只是暂时的，对楼市的影响面非常窄。

　　6月国务院常务会议明确提出支持居民家庭首套自住购房。业内人士认为，从中可看出国家对解决居民住房需求的决心，代表央行坚决不“救市”的决心。短期内，楼市受“钱荒”波及有限，更多是受限价限签政策的影响。但房企还需逐步摆脱通过信托、私募、债券等方式募集资金，防止利润不足以支撑其融资成本，出现兑付风险，进而引发深层次危机的连锁反应。

　　(房掌柜整理来源自中新经纬、经济参考报)