楼市观察：从龙头房企连串动作看后市

　　直观来看，降价出售手上的囤积房源，可能是因为资金周转出现紧张，所以急于回笼资金。但万科2018年中报显示，其账面现金1595亿元，一年期负债总和为609亿元。这意味着，即使未来两年内万科没有得到新的融资，资金链也依旧稳健。

　　在短期偿债能力上，万科2017年的流动比率为1.2，流动比率连续四年下降，流动负债的增加主要是因为预收账款增长快，所以万科短期偿债能力实际上也不差。与此同时，万科的长期偿债能力亦不错，万科净负债率远远低于大多数主要竞争对手，财务安全性高。

　　在盈利能力上，万科2017年的营收仅增长了1.01%，房地产业务占总营收比重为 95.93%，同比略微下降0.48%，营收增长主要得益于物业服务和其他业务的快速增长。同时，营业成本总体下降5.69%，导致其营业利润率上升。

　　综合来看，万科的经营状态还是很不错的，至少没有生存之虞，但万科何以在内部高喊“活下去”？

　　从万科的发展历程来看，在面临严峻的市场环境时，降价销售是其常用招数，而数次“过冬”计划更像是万科的一种发展策略，并非防守性的行为。笔者认为，其实在一定程度上，“活下去”是市场的误读，郁亮内部讲话里说的应该是“更好地活下去”。

　　尽管万科动不动就要“过冬”，但每次“过冬”以后，万科都发展得更好，所谓“过冬”，更像是“蛰伏”。

　　其中的逻辑在于，凭借自身拥有的比竞争对手更为良好的资金面，配合严峻的市场环境，通过降价等手段，先在一定程度上控制住市场的节奏，然后寻求更好的发展机会。

　　当前看来，万科的思路可能是这样的：一方面，通过降价销售以加快资金回笼，进一步加剧竞争，将部分实力弱小的房企淘汰出局；另一方面，在人们对市场预期模糊之时，逆周期拿地增加土地储备，为下一次大战囤积弹药。

　　万科最近与降价促销相配合的大动作就有：10月9日，与华夏幸福(20.670, -0.10, -0.48%)就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，交易对价约为32.34亿元。除此之外，万科还以29亿元入股深高速(8.040, -0.03, -0.37%)与新通产共同设立的合资公司联合置地。据悉，联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。　　数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创4家的总和。由此可见，万科其实一直保持着积极拿地的态势。

　　随着“房住不炒”新定位的提出，配套的调控政策不断出台，同时住房长效机制也在稳步建立，这意味着房企传统的发展模式已经难以为继，房地产行业将迎来新一轮的变革。

　　随着房地产行业的发展，其资金密集型的特点愈加明显。行业的头部效应也越来越强，一些头部企业吸纳了包括商业银行在内的各种融资渠道的绝大部分资金，那些小规模房企的生存环境进一步恶化，最终很可能走向消亡。正如中国房地产协会会长胡志刚在6月所警告的那般，“现在的市场形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。所以，切莫被万科“活下去”所迷惑。

（房掌柜综合整理自广州日报、国际金融报）