浦东三大地王跃跃欲“市” 低迷行情下前景未卜

2016年的上海土地市场“面粉”贵过“面包”的戏码屡屡上演，静安、祝桥、周浦、泗泾、顾村等各区域被刷新的土地价格，使得上海陷入了“地王”怪圈。

　　据房掌柜了解，昔日的“地王”们纷纷带着“光环”和注视走进了新的阶段，其中浦东的祝桥、周浦、新场地王项目都在紧锣密鼓的建设中，售楼处已公开，样板房待开放，准备取证入市。然而面临上海严格的调控政策，多项目降价促销，地王们又能否按照自己的预期入市呢?房掌柜为您一一揭晓。

　　金地祝桥地王

　　案名：公元2040

　　交易总价：88亿元

　　成交时间：2016年7月

　　溢价率：115%

　　容积率：1.9

　　楼面价：3.3万元/㎡

　　保本价：6万元/㎡

　　金地祝桥地王实探：

　　金地祝桥地王地块目前正在建设中，案名为“公元2040”，由金地携手招商、融创三大房企共同打造。项目规划33幢14-15F的小高层公寓、25幢叠加别墅，其中南面和北面的5幢15F的小高层为自持物业和保障房。规划户数2133户，车位比1:1.2。目前，公元2040售楼处已经开放，样板房仅针对意向客户开发，目前正在抓紧申请预售证，预计首次开盘推出建面约86平、95平、99平3房和117平4房。

△公元2040售楼处沙盘

△项目实景图

从房掌柜实地考察来看，从16号线惠南站下车后，还须换乘公交，再步行1.2公里，花费近40分钟才能到达项目。

　　△惠南站

　　△换乘公交至地铁站

△正在建设的公元2040

从远处看，很多房屋已经封顶，但南面工地还在施工中。

　　项目旁边很是荒芜，道路几乎无人，周边空地被附近居民当做菜园实用。

　　项目不远处正在建设的是上海世和空港中心，据说内部招商有五星级酒店万和丽笙酒店。

　　售楼处倒是装扮精美，颜色主要是淡黄色墙面和黑色顶部设计，布局对称且方正，院中加以布置流水、翠竹，让产品的中式风格尽显无余。售楼处的精心打造与项目周边的荒芜景象形成鲜明的对比。

　　△售楼处实景

　　从项目配套来看，项目有2700㎡生活馆和1300㎡沿街商铺。据置业顾问介绍售楼处在项目全部售罄后，会作为小区会所使用，内部将有健身房，咖啡厅，宴会厅，游泳池，放映厅等。

不过目前来看，项目周边一公里生活圈内的超市、菜场、等生活配套并不方便，最近的要到旁边二手房东方鸿璟园的沿街底商，部分门店未开业，人气不足，可选余地小。

△项目周边二手房

　　医疗资源除祝桥镇光明医院外，据说有规划三级甲等医院长海医院祝桥东院。

　　距项目1公里范围内，有上海实验学校光明校区，2.5公里范围内，有市重点进才中学东校。项目门口还有一块教育用地在规划中。

 　　由此可见，项目周边的情况不容乐观，相关的教育、医疗、商业等配套与其他成熟板块相比相距甚远。与之对应的是，板块内多为闲置地块或施工项目，未来可能带来的噪声、扬尘等影响不容忽视。

　　项目周边也有较多的二手房分布，其中距离项目最近的有千汇苑，在链家网上挂牌均价约3.2万/㎡，此外，附近次新房有东方鸿璟均价约4万/㎡，朗诗未来树售价也在3.7万/㎡。

　　其实从公元2040的现实情况来看，距离生活配套有一定的距离，周边二手房价也只达到4万/㎡左右。据知情人士透露，公元2040一期毛坯预计售价是4.7万-5万之间，因为限价原因，虽然比拿地时预期的6万要低很多，但是也是高于整个板块的平均价格的，未来销售情况堪忧。

　　保利周浦地王

　　案名：保利首创颂

　　交易总价：54.5亿元

　　成交时间：2016年5月

　　溢价率：295.78%

　　容积率：1.8

　　楼面价：5.5万元/㎡

　　保本价：8万元/㎡

　　保利周浦地王实探：

　　据房掌柜了解，2016年5月18日上午，保利竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，溢价率295.78%，折合楼板价5.5万元/平。

　　2016年6月27日，首创置业股份有限公司发布公告称，首创置业27.8亿元入股保利上海周浦地王，持股权益51%。

　　保利首创颂项目位于林海公路与年家浜路交叉口，规划7栋高层住宅，26栋叠加别墅，主力面积90-125平左右，目前售楼处已开放，样板房预计11月公开，目前正在抓紧申请预售证，具体开盘时间待定。

△保利颂售楼处沙盘

△正在建设的保利颂

项目为新中式风格，采用南高北低排布，北面为4-8层的叠加别墅，南面为16-17层的高层公寓。

△社区景观

　　根据案场销售介绍，项目高层公寓为一梯一户设计，全部为90平米3房2厅2卫户型，据说为德系装修;叠加别墅为95-125平米为主，精装、毛坯暂时未定。

　　项目距周浦万达广场约2公里，自驾约7分钟，若乘公交，须步行1.4公里后乘车3站，共费时约44分钟。项目最近的地铁站为轨交18号线周浦站，约2公里，不过该线路预计2020年才能通车。目前出行主要依靠自驾，没有车实在不便，不过由林海公路虽能通过外环和中环但上下班期间不免拥堵。

　　△建设中的幼儿园

　　项目旁正在建设一幼儿园项目，据说明年开始招生。

　　从周边的二手房价来看，周浦林海三兄弟：中骏柏景湾、阳光城丽景湾plus和世茂云图的挂牌价在5.2-5.9万/㎡，其中最高的世茂云图挂牌价也没达到6万/㎡，此外项目北面还有天台星城南华城的等二手房项目，均价也仅在4万/㎡左右。

　　此外，世茂云图对面的地块(浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元南块04-01地块、04-04地块)已经挂牌，出让面积7万平方米，起始总价39.38亿元人民币，起始楼板价约3.5万/㎡。按照现在的上海土地市场行情，底价成交概率很大。若真如此，楼板价约5.5万/㎡的保利首创颂近况则更为尴尬。

　　中粮新场地王

　　案名：中粮首创禧瑞祥云

　　交易总价：24.4亿元

　　成交时间2016年6月

　　溢价率235.62%

　　容积率：1.2

　　楼面价达3.6万元/㎡

　　保本价：6万元/㎡

　　中粮浦东地王实探：

　　据房掌柜了解，2016年6月29日，央企中粮以24.4亿元竞得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，地块楼板价达到35 744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，实际楼板价达到38300元/平方米，溢价率近236%。

　　2016年12月2日，首创2.5亿入股中粮地产浦东新场项目，持股50%。

　　该中粮浦东地王现正在建设中，项目已命名为中粮首创禧瑞祥云。目前售楼处已经开放，样板房仅针对意向客户开放，预计首次开盘将推出唯一一种户型，有90平与110平之差，以90平为主。

　　中粮首创禧瑞祥云是由中粮地产与首创置业两家大型央企、国企联合开发，项目占地约56000平米，总建筑面积约68000平米，容积率为 1.2，绿化率达35%。整体为南低北高布局，由10栋6-11层洋房及17栋叠拼别墅组成，洋房建筑面积约90㎡-120㎡，叠加别墅建筑面积约90㎡-130㎡。

　　从房掌柜实地调研来看，项目在公共交通上并不便利，项目距离地铁16号线新场站距离约3公里，须步行约1公里后方能乘坐公交至地铁站，总共须费时约25分钟。

　　中粮首创禧瑞祥云项目周边配套多集中在1.5公里左右的新场古镇周边，与项目一路之隔的是新场镇首个商业综合体中优商业广场，据说已有万豪酒店入驻，不过目前来看，人气不足。1公里内有新城幼儿园，2公里内新场中学、浦东新区新场幼儿园、新场小学等。

　　目前，在链家网上，中粮首创禧瑞祥云附近的次新房中东方冠郡挂牌价约30000元/㎡，万科清林径因为是万科开发的小区，由于品牌效应，所以挂牌价相对比较高，达到约35000元/㎡。中粮首创禧瑞祥云报价暂时还未出来，不过该地块楼板价已达周边二手房价，可见未来售价会高出周边不少。并且从位置上来看，这些二手房更靠近商业中心，距离地铁站更近，优势更为明显。

　　中粮首创禧瑞祥云历经2年的打磨，终将入市，而知情人士透露：“上海新房限价一时不会松懈，为回笼资金，只能低于5万的均价申报预售证。若果真如此，对比楼板价，去除成本，或许只是白忙活一场。”