11800元/㎡！招商底价拿下虎门怀德3.3万㎡商住地

2018年10月24日上午10:00，虎门怀德社区3.3万㎡商住地在东莞公共资源交易网上公开拍卖，最终招商以85916万元、11800元/㎡将该地块收入囊中。这是招商通过招拍挂市场在东莞拿下的第二宗商住地。

解读房企：招商蛇口多渠道布局东莞

深圳坪山招商房地产有限公司，2013年03月15日成立，经营范围包括在合法取得的地块上从事房地产开发经营，物业管理，自有房屋租赁，室内外装潢及设计服务，商务信息咨询，停车场管理服务等。深圳坪山招商房地产有限公司，实则为招商蛇口的子公司。

招商蛇口是央企招商局集团旗下骨干企业，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，2016年，招商蛇口经营业绩实现了跨越式增长，截至目前，公司总资产达3012.62亿元人民币，业务覆盖39个城市，土地储备超3000万平方米，开发精品项目超200个，在建面积超1300万平方米，员工总数超21000人，服务百万客户。

据房掌柜了解，此次虎门怀德商住地是招商蛇口在东莞公开拿下的第二块地，另一块是2017年拿下的麻涌大步商住地，现已开发成招商雍华府。其实早在2015年，招商蛇口就与东莞政府签署了合作协议，共同开发长安新区；另外还曾与中海、中信一道参与了黄江中信红树山单个楼盘项目的开发。除此之外，2017年招商蛇口还与米德兰公司、清溪控股集团有限公司三方签订了框架协议共同开发清溪百万平工改项目。

业内解读：国资企业入驻将是一个趋势

过去2016年地王时代，国有企业大规模进入房地产行业，很多大牌中字头央企频频拿地，更多是在一线城市拿地，比如深圳、广州。

截至目前，东莞土地市场逐步降温，房企对楼市的信心不足，不管在招拍挂市场还是楼市供应方面，房企都抱持观望态度。最近国有企业积极拿地，给东莞楼市恢复信心。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐告诉房掌柜，“国有企业资金实力强，没有资金快速回赠、资金不足、快周转等问题，这是自身的优势，所以在目前东莞市场低迷的情况下，一方面国有企业出手拿地能给市场信心，同时也是本身有优势够实力拿地。”

“国资企业主动拿地，背后更多是要参与到城市运营、城市更新、城市升级等方面，不仅拥有产业背景，还会有相关企业资源的背景，所以面对这一轮东莞城市更新、城市改造、城市运营，所以传统的房企没办法胜任的。”车德锐说。

“国资企业的入驻将会给东莞带来多方面的影响。”车德锐表示，“这影响主要分两方面：一方面是对房地产市场影响，主要在于快周转模式改变、市场化的定价，以及产品品质的保证等问题；另一方面，是对城市的影响，未来国资企业会积极参与到城市更新、城市改造、还有产业地产等方面，对于东莞的产业升级转型，城市更新、城市改造、城市形象和品质的提升，应该会带来更多积极影响，所以政府也是欢迎更多的国有企业参与进来，因为资金实力雄厚，很多产业背景、企业资源，这些都是传统房地产企业没有的。当然还有一个更加宏观的考虑，因为大湾区的规划建设，其实需要更多更有实力、更有城市高度、国家高度的央企和国有企业参与进来，这对于湾区建设的推动作用更加有利，所以政府在这种战略布局层面上来讲，确定大湾区是未来很重要的国家层面的战略规划，为了推动湾区建设，得到更多的主动权，还是会安排很多央企参与进来。”

掌柜实探：周边有待开发

地块位于怀林路中段，往北约600米处便是环莞快速入口，交通尚算便利。

（怀林路）

现地块内部已平整并用铁皮围了起来，掌柜踩地当天地块的大门是紧锁着的。地块西侧紧邻怀林路，其余几面均被农田环绕，东北方向还有一小片池塘。

（地块西侧紧闭的门口）

（地块北侧的农田）

（地块东北侧的池塘及不远处的怀德小学）

站在地块北侧可以看到不远处的怀林小学，再远些便是一些工厂和山脉；西侧沿怀林路分布有一间幼儿园、卫生站和成片民居以及少量沿街商铺，约800米开外是以纯集团总部大厦；至于南面，不远处是一间工厂。

（地块西侧的沿街商铺）

（地块南边的工厂）

总的来说，地块所在区域尚以农田、民居和工厂分布为主，开发程度低，周遭商业配套缺乏，公共配套建设也有待加强。

区域楼市地市概况

作为东莞传统的经济强镇，虎门房地产市场开发较早，现已发展成熟。自粤港澳大湾区规划及滨海湾新区建设推进以来，虎门因其可观的发展前景吸引了更多房企试图争先抢滩。目前除了丰泰、中天等本土房企外，万科、碧桂园、龙光等重量级房企也先后进驻了虎门。

随着滨海湾新区的开发，虎门的经济、人口将会迎来新一轮的升级发展。广深港高铁、穗莞深城轨、地铁R2线等公共交通设施的建设推进也直接拉近了虎门与其它镇街及周边城市的距离。而东莞城市未来副中心的定位和TOD/TID建设则会使虎门的城市格局进一步改善，宜居指数进一步提高。多重政策的支持、日益便捷的交通和不断改善的城市格局，虎门可观的前景不仅吸引了开发商，也吸引了不少置业者。

“金九银十”以来，虎门楼盘入市节奏明显加快，不少楼盘纷纷抓住节点蓄客入市，例如碧桂园壹中心、万科城市之光等，均价多定位在23000元/㎡左右，直追城区房价。后续，虎门还会有丰泰湾区风华世家等、万科滨海大都会等项目入市。总体而言，目前虎门潜在供应量较大，产品可选度高。

回顾虎门近年来的土拍，热度一直高居不下，2017年博涌的一块两万平商住地更是因争抢激烈触发了熔断机制，今年上半年出让的两宗土地也引发了房企激烈争抢。

从近八年来虎门招拍挂记录可以看出，虎门通过招拍挂出让的地块多位于金洲、博涌、大宁等较为成熟地区，而计划10月24日出让的地块位于虎门镇东北部开发程度相对较低的怀德社区，整体开发难度比成熟地区的土地开发要大。

2018WG028地块基本信息

地块面积：33095.74㎡

容积率：1.0<R≤2.2

建筑面积：72810.63㎡

起拍楼面价：11800元/㎡

最高可售楼面价：14600元/㎡

规划用途：城镇住宅用地、商服用地(R2二类居住用地)

起拍价：85916万元（加价幅度1000万元）

最高限价：106306万元人民币

拍卖方式：限价+竞自持租赁面积（最高比例不超过50%，自持年限需达到土地使用年限（住宅70年、商业40年）届满之日为止）

建设要求：商业建面≤计容建面5%