住房制度40年演变史：从“实物分房”到“租售并举”

　　租售并举改革目标确立

　　房地产业进入“白银时期”

　　随着我国城镇化进程提速，虽然商品住宅市场在房改后的第一个十年间得到迅猛发展，但其固有弊端也在逐渐暴露出来。

　　“虽然第一次房改定下了保障房为主、商品房为辅的基调，但是市场主导下的城市开发模式导致商品房成为市场供应的主体。在2008年金融危机后，国家陆续出台了多项信贷以及货币政策刺激经济，一个直观的结果就是房价疯狂上涨。”彭松对此回忆称，从那以后，虽然国家继续强调住房商品化，但同时也将进一步完善住房保障体系建设提上议程。

　　回看始于2005年以来的历次楼市调控，无论是新旧“国八条”“国九条”、“国十五条”，还是此后出台的包括限售、限商、限价、“摇号政策”、限制企业买房等各类调控新政，多是从需求端对房地产市场进行调控。

　　“房地产市场经过多年的调控政策洗礼，未来住房制度改革的重点已经愈发清晰：供需平衡、结构合理是房地产市场健康发展的必要因素。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，总的来看，虽然短期调控会在一定程度上抑制购房需求，但长远来说，更好地完善住房供给端分类供应，从租房和购房两个层面保障供应量，在市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求，才能实现房地产市场更为良性和健康的发展。

　　为进一步解决居民居住问题，2016年5月份国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系后。由此，一方面，过往总被忽视的住房租赁市场开始进入新的发展时期;另一方面，住房租赁市场的发展也使得“住有所居”的目标更进一步。

　　随着制度框架的逐步建立，对于房地产开发企业而言，如何在房地产业白银时期谋求更大的发展，是其不得不面对的现实问题。

　　张波认为，在白银时期房地产业增速变缓、行业集中度提升的背景下，未来，谁能进一步抢占住房租赁市场这个“第二跑道”，谁就抢占了先机。

　　不过，在彭松看来，从2016年以来的这轮房地产调控力度来看，预计调控时间将会是长期且持续的。因此，对于一些单纯做房地产开发的企业来说，传统的买地、卖房模式已难以为继，未来发展的空间也会是有限的，但以资源整合为基础的城市综合运营却成为其谋求战略升级、拓展新增长级的方向。所以，房地产开发企业需要立足于长远考虑，向城市综合运营商方面进行转型和升级。

　　作为房地产行业转型创新升级的先锋，张玉良告诉记者，至少在三年前，绿地集团就明确提出要从“房地产开发企业”向“城市综合运营服务商”进行转型。经过这几年的发展，绿地集团的转型创新升级已初见成效。

　　据张玉良介绍，绿地集团在巩固房地产主业领先优势的同时，顺应中国经济结构性、趋势性的机遇，加快发展相关多元产业，推动转型升级，形成了“房地产主业突出，大基建、大金融、大消费等产业并举发展”的综合经营格局。其中，大基建产业涉及地铁、高速公路、生态文旅等项目;大金融产业已形成债权、股权、资管、资本运作四大业务齐头并进的格局;大消费产业重点发展与中产阶级生活方式息息相关的中高端消费业态，如进口商品直销、跨境电商、酒店旅游等。此外，绿地集团还积极发展科创、健康、教育等产业，发挥协同效应，提升整体竞争力。

　　专家认为，绿地等大型房地产企业加快转型，正是中国经济向高质量迈进的生动注脚。