东莞自持商业比例高商住地遇冷 商业市场竞争日益激烈

随着楼市的下行，近期东莞自持商业占比高的商住地块均遇冷。东莞商业实际市场已经呈现两极分化，另外还有大批商业体待入市，未来竞争将更加激烈。

自持商业占比过高商住地遇冷

9月底，石碣4万㎡商住地拍卖时无人问津，成为近2年东莞首宗流拍商住地。

10月19日，备受东莞房地产业内外关注的南城商住地虽然位置极好，但是无房企出价最终流拍。

10月底，黄江和东坑3宗商住地突然宣布因故终止拍卖，并未明说具体原因。

前有石碣和南城两宗商住地流拍，后有黄江、东坑3宗商住地终止拍卖，东莞土拍市场传出了阵阵“凉”意。

实际上，这5宗商住地都有一个共同点，商业至少占总计容建筑面积的30%。而早在2017年10月，东莞发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，要求新建商业、办公类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计等，已经堵死了“商改住”的路子。

有业内资深人士分析认为商业占比高的商住地遇冷，由当前原因来分析主要有两个。对于习惯销售回笼资金开发模式的开发商，商业自持的经济帐不划算，所以房企对于商业比例大而且要自持一定年限的地块普遍比较抗拒。另外，东莞商业环境整体经营压力仍在不断增大。

东莞商业体量日渐庞大

截至目前为止，东莞2018年已有汇景城、卓越时代广场、家汇国际建材家居mall、VV town、虎门万科里、上悦汇等近10个商业体入市。

另外，民盈国贸城、浙商大厦汇海新天地、合信地王广场、潮乐荟精致生活广场、翔龙天地购物中心、乐活PARK等10多个商业体也已进入招商状态，已经进入开业倒计时。

根据商业地产云智库统计，在2017年至2019年期间，东莞将有21个MALL入市，新增面积将达到138.5万㎡，遍布东城、南城、大朗、厚街等区域。

随着新商业体的不断入市，东莞商业体量日渐庞大，不断攀上新台阶，竞争日益激烈。

实况：商业体表现两极分化

不断入市的商业体，不仅带来了更时尚的购物环境，还带来了更舒适的购物体验。

沿着东莞地铁2号线，东城万达广场、厚街万达广场和汇一城等商业体，已经成为各区域内最具代表性的购物中心，每逢节假日都吸引大量客流汇聚，甚至经常出现车位一位难求的情况。

值得一提的是，并不是所有商业体都是人流密集、一本万利。东莞不少商业体，由于定位不明确、市场竞争大等原因，正在艰难前行，面临着运营危机。

君茂汇和时尚广场都是近2年新近入市的城区商业体，与地铁口只是咫尺之隔，位置非常好。但是相对于万达广场等人气商业体来说，它们人气惨淡，甚至已出现部分商铺结业的情况。

部分新商业体只是人气不行，不少老旧商业体由于亏损已经进入结业期。

2018年8月31日，莞城新兴商场正式关门结业，消息一度几乎刷爆所有老莞人的朋友圈。

新兴商场结业通知提到，鉴于市场经营环境恶劣，新兴商场经营亏损增大，已无力再继续维持开业的状态。经公司研究决定，租赁合同于2018年8月31日到期后不再续约，新兴商场正式结业。据悉，新兴经营方已经亏损2年。

除新兴商场外，近几年东莞城区的吉之岛东莞花园广场店、聚福豪苑百佳、潮汇星城、地王广场彩怡百货都已先后结业。

非住宅物业去化周期回升

东莞商业市场环境经营压力不断增大，随着楼市的下行，二级市场的商铺、办公楼等非住宅物业的去化周期也正在逐渐回升。

据中原战略研究中心统计显示，2018年第三季度，从成交角度看，受部分项目商铺打包出售影响，商铺成交环比放量，但同比去年同期仍小幅缩水。写字楼、车位成交同比环比均出现下跌。

据瑞峰瑞城搜统计，截止到9月底，东莞非住宅的存量套数为117075套，存量面积436.72万㎡，消化周期26.32月，比2018年1月上升了将近4个月，供求比1.09。