中原：“金九银十”后，东莞二手房业主心态急转

9月份以来，从一线城市的北京、上海、深圳到二线城市的杭州、合肥等都有楼盘打折、降价等消息传出。北京二环曾引发哄抢的豪宅如今出现“退房潮”，厦门的某别墅项目也因产品变更而对前期业主做出一定的补偿。被认为资金实力相对雄厚的大房企如碧桂园、绿城、恒大等也纷纷开始降价促销。龙头房企万科则直接在秋季例会现场，打出了“活下去”的标语，整个楼市出现了降温的迹象。

东莞二手房市场中，过去几年房价大幅上涨，业主的房产资产大幅增值，业主预期持续趋向乐观，惜售心态严重，放盘价格持续上调。那么，面对当前的市场环境，二手房放盘的业主心态发生了怎样的变化，放盘的报价又出现怎样的变化呢？为此，10月份，东莞中原战略研究中心针对二手房成交量大、市场关注度高的重点镇街（凤岗、塘厦、东城、南城）的二手房源做了专项抽样调研，调研覆盖约200个楼盘小区、800套抽样房源，对业主的心态变化和放盘价格的变化进行了针对性的调研和分析，希望能从业主及放盘的角度客观反映出当前东莞二手房市场的最新动态。

提起东莞二手房，“三价合一”是一个不可避免的话题，自今年2月份开始至今，东莞的“三价合一”已实行9个月了。众所周知，“三价合一”大幅增加了二手房的交易税费，间接提高了首付门槛。由于二手房买家中刚需的比例较多，对首付门槛较为敏感，故很多购房者转向购置新房，导致今年的二手房市场交投萎缩明显，整体房价上涨也逐步趋向平稳。受国庆前后楼市大环境的影响，叠加“三价合一”政策的持续影响，本次专项调研数据统计分析显示，国庆节后，二手房业主的心态发生了较为明显的变化，约9%的房源业主调低报价，报价调低的幅度平均在5%左右，个别业主的报价调低幅度接近20%。

 数据来源：东莞中原战略研究中心

调研显示，业主调低报价的理由多种多样，如“急需资金周转”、“购买新房用钱”、“工作调动急售”、“出国急售”等等。随之而来的，是业主“降价”、“急售”、“愿承担部分税费”、“真有意向可以再谈”、“全款买家可以再优惠”、“业主自行赎楼”等等，甚至连此前出售意愿较低的业主也开始主动要求经纪人“帮忙多推一下”。

典型案例一：南城的西平板块可以说是东莞较好的居住生活区之一了，由于楼盘众多，居住氛围浓厚，且有较为丰富的教育资源，故板块内的房价一直较为坚挺。东骏豪苑的某套150余平的四房，6月份的最低报价高达400万元，进入下半年，随着楼市的逐步降温，业主也一次次的调低报价，但是由于价格依然偏高，在长达4个多月的时间里也没能成交。而最近的土地流拍，更使得业主“待价而沽”的心态回归理性，之前有些虚高的报价被逐渐夯实，最新底价仅为325万元，比最高报价降低了18.75%，已经降至该小区今年1月份的成交价水平。

典型案例二：东城的东泰板块紧邻西平，与后者共享各项成熟配套，故东泰板块的房价此前同样较为稳定。光大景湖春天的某套112余平的三房，9月份的报价为最低196万元，由于该房源非“满五唯一”，故个税较高，所以该房也是乏人问津。进入10月，业主向经纪人表示价格下调10万至最低186万元，而且如果买家爽快，或许还可以再让步一点。此外，还可以将省内老家的房子过户出去，配合这套房源转为“满五唯一”，以降低交易成本、加快成交速度。

典型案例三：临深片区的大运城邦可以说是临深最热的楼盘之一了，凤岗、龙岗及周边的人几乎无人不知，市场交投一直比较旺盛。近期，部分房源调低价格的力度有所加大。例如大运城邦八期（艺境）的某套约97平的三房，8月份的报价为276万元，但一直未能成交；到了9月，由于比较急卖，业主报价降至265万元，但依然未能快速售出；国庆节后，业主向经纪人表示最低可以250万元卖出，而此时的价格甚至已经跌破当时的购买价格！即便不是“满五唯一”，也不用缴纳高昂的个税了。

典型案例四：丹缇轩小区作为塘厦的刚需“上车盘”之一，关注度同样一直较高。该小区某套92余平的三房，9月份的放盘价为165万元，由于该房源不是“满五唯一”，个税大约20万左右。为了能尽快售出，在国庆期间，业主向经纪人表示可以承担一半的个税，如果是一次性付款的客户，也还有一点点的议价空间，这个价格已回到该小区今年3月份的成交价水平，同样堪称笋盘。

调研中，不论是豪宅还是刚需房，类似的案例还有很多：凤岗的永江花园，173余平的四房，由8月份的350万直降至300万，而且包税，折算下来单价仅1.6万元/平。东城的天骄峰景，143平的三房，由8月份的450万降至420万，并且赠送车位。南城的金丰花园，73平的二房，由5月份的110万降至98万……不论是直接调低价格，还是愿意承担部分税费，抑或是赠送车位，都表明了目前二手房业主的心态已不再那么强硬，议价空间悄然变大。

11月之后，市场将逐步进入年底传统的购房、换房季，预计更多的笋盘也将陆续登场，根据目前的情况估计，一些房源或将回到年初时的价格水平。预计买卖双方将积极入市，市场交投将逐渐升温。业主方面，随着年底来临，出于资金周转、工作调动、离开东莞、家庭搬迁、改善换房等需要，放盘量有望大幅增加，部分急于出售的房源，预计将出现较大降幅。购房者方面，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，产业和人口结构都在不断升级优化，未来的发展潜力巨大。在年底议价空间加大的情况下，很多笋盘将非常有吸引力，建议购房者遇到笋盘趁低入市，果断出手。

附：东莞中原部分在售笋盘列表（二手房因户型、朝向、楼层、装修、税费等个体差异较大，价格仅供参考，不可作为交易依据。）