偿债高峰期集中来临 房企拿地等投资表现更“谨慎”

　　注意到，许多房企设置了不小规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。

　　“这说明房企对未来销售价格预期有所降低，对市场的预期和判断比较悲观。也由于未来能够释放的业绩空间不大，房企对于当前的结转不积极，或有所保留为来年过冬做准备。”张波表示。

　　实际上，品牌房企扩张的脚步并未放慢。从万科来看，第三季度回款速度虽然同比下降了1.2%，但是投资性现金流净额为负711.4亿元，显示其拿地以及股权合作等扩张动作依然在持续。无独有偶，保利、绿地、新城等房企的投资性现金流净额则显示出其扩张的步伐。

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　　在持续的房地产调控政策影响下，传统的“金九银十”不再，市场明显降温，不过，大型房企业绩仍逆势上涨。来自研究机构的百强房企销售报告显示，10月单月百强房企销售减速较为明显，但1~10月同比来看，百强房企销售仍大幅增长，前10月千亿房企达24家，预计全年千亿房企数量有望突破30家。业内人士认为，调整趋势下“促回款、稳现金”成为共识，未来两月百强房企投资或继续放缓，市场竞争将更加激烈，市场表现或总体平稳向下，房企或选择以价换量加速回款。

　　克而瑞研究中心的最新报告显示，10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。特别是国庆期间，楼市延续了“金九”不温不火的走势，市场降温明显。而与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

　　虽然单月销售有所下降，但从前10月同比来看，百强房企销售仍然大幅增长。2018年1~10月，TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%。特别是大型房企业绩逆势上涨，销售规模破千亿的房企增至24家。其中，碧桂园(8.35+0.00%)突破6000亿大关，恒大突破5000亿，万科也突破4800亿。另外，中梁、正荣、金茂、金科、富力5家企业10月首次跨入千亿阵营。

　　房企强者恒强的局势更加突出。中国指数研究院的报告显示，1~10月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前十房企的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%。碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%;1000亿~4000亿的21家企业销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%。

　　在销售增速整体放缓的背景下，部分大型房企仍保持了较高的增长速度。根据克而瑞研究中心的统计，前10月销售业绩同比增速排名中，最快的是新城控股，增速高达103.8%;世茂第二，增速达72.8%。

　　对于未来两月的市场趋势，克而瑞研究中心认为，今年以来市场调控的效应不断显现，特别是10月末住建部通报将坚决落实“房住不炒”，新华社也发文指出中央“坚决遏制房价上涨”的决心不会发生改变，定调政策调控势必趋于常态化。另一方面，目前购房需求的释放也达到了阶段性瓶颈，市场观望情绪渐浓。预计在这样的背景下，未来两月的市场表现将保持总体平稳向下的态势，调整趋势下“促回款、稳现金”成为共识，房企整体的投资态度将进一步趋于保守，但百强房企供应力度将加大，一方面，房企选择以价换量加速项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标;另一方面，一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目也将在年末大量入市，相关的企业业绩将受益增长。可见，百强房企最后两个月的竞争将尤为激烈。

　　中国指数研究院也认为，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为重中之重。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力。

　　亿翰智库预计，随着四季度企业推盘量的增加，11月和12月的销售金额将会取得进一步突破，全年千亿房企数量有望突破30家。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、证券时报)