“抢人大战”加码，增城再增14万㎡人才公寓

本这宗地块的具体情况如何?下面广州中原研究发展部将为你详细介绍永宁街塔岗村A18095地块。

一.地块基本信息

永宁街塔岗村A18095地块位于增城区永宁街九如村、塔岗村永宁大道南侧。总占地面积36710㎡;

容积率≤3.9;计容建面为143077㎡;起拍总价为10.74亿元,起拍楼面价为7506元/㎡。

并且竞拍人要求为增城开发区、增城区直属国有全资公司。

另外,地块项目建设有较严格的规划限制,除需建成人才公寓外,还要求竞得人全自持,自持年限不得低于10年。

自持期间物业仅可用于租赁,租赁方案(包括但不限于租赁对象、租赁价格)、建筑设计、户型设计等均须经增城经济技术开发区管委会审核同意。

此外,对于10年后销售对象官方亦给予了严格的条件限制,必须为在增城开发区注册的企业员工,员工须为具有大学本科以上(含本科)学历或中级以上(含中级)专业技术职称的高层次人才。

从其众多的条件限制可见,官方对增城经济开发区的发展十分重视,意在通过地块项目解决片区板块高端人才的居住需求问题。

二.地块四至及现状情况

地块位于增城永和板块,广州中原研究发展部实地调研了解,地块的北侧紧靠永宁大道。

西、南两侧被时代廊桥、保利i立方两大项目所包围,景观视野有一定的受阻;东侧则为主干道香山大道,来往车辆以货车居多。

现时,永宁街塔岗村A18095地块仍然维持“原状”,地块仍还没进行拆迁、平整处理,地面上仍残留较多的构建物。

其中,地块东侧为待拆迁的商铺,目前仍有少量店铺仍然处于运营状态;地块南侧为荒废的厂房;而东、北两侧为待拆迁的房屋。

三.周边配套情况

交通方面,永宁街塔岗村A18095地块所在区域道路交通便利,邻近永宁大道和香山大道;

可接驳济广高速、新新大道,能够快速来往新塘、黄埔、天河等地,交通通达性较好,自驾车出行相对便利。

但是,现时片区公共交通不足问题相对突出。地块周边并无公交线路途经,加上项目距离地铁站点亦相对较远,与13号线官湖、新塘站约6-7公里距离,公共出行便利度极低。

因此,日后项目需考虑增设楼巴接驳地铁,以缓解公共配套的不足的问题,提升项目的楼市价值。

生活配套方面,永宁街塔岗村A18095地块周边1公里范围内配套匮乏,中大型商圈需至3公里开外的新塘商圈;

目前仅能依靠、共享保利i立方以及时代廊桥项目的自身商业配套,以满足租客的日常生活需要。

医疗资源方面,地块周边中大型的医疗配套略显缺失,仅永宁街永和社区卫生服务中心小型医疗机构位于项目周边,但基本能满足基层医疗服务需求。

四.地块整体市场价值分析

1)片区招商引资前景乐观

      居住需求激增

随着增城技术经济开发区基础设施、生活配套的逐步完善,其招商引资、企业引入的成效越发明显。

除富士康项目以外,目前增城技术开发区已经引进阿里巴巴、广本、珠江钢琴、福耀玻璃等多家实力雄厚企业;

再加上其汽车产业基地的加持,片区已涌入大批的高素质劳动力,“产城融合”逐渐显现,居住需求激增。

因此,在这样的大背景下,未来项目产品入市将有望直接承接周边厂区、产业园、汽车产业基地员工居住需求。

另外,日后项目房企亦可与片区企业合作,以合适的租赁价格为企业提供“员工宿舍”,快速解决项目前期的客源和房源空置问题。

2)官方重视程度高

片区“抢人大战”持续加码

据监测,近三年增城技术经济开发区累计建设27.9万㎡的人才公寓。其中,仅今年就出让14.3万㎡,比去年多2倍。

但需要指出的是,去年出让的招商地块需配建8.46万㎡的政府性房源,若均用作“人才公寓”的建设,实际与今年相差不大。

由此可以看出,片区已然成为区域“抢人”的主战场。

广州中原研究发展部认为,增城经济开发区“抢人大战”越演越热,过去增城“人才公寓”多以竞配建的形式产生,而本次则直接出让“人才公寓”用地。

本次地块主要以服务片区的招商引资、引进人才为目的,以求加快片区的建设、发展进程。 

五.地块周边楼市前景分析

1)项目周边楼价情况

目前永宁街塔岗村A18095地块周边主要以一手住宅项目为主,其中,奥园誉峯项目已进入尾盘阶段。

目前在售均价为2.1万元/平,而保利i立方plus和合景誉山国际均为期房在售,均价在1.6-2.2万元/平左右。

而二手方面,目前在售的项目主要为时代桥廊项目,其早期交楼的房源逐渐流入存量房市场,均价在1.8-2.0万元/平。

2)项目周边租赁情况

就目前发展情况而言,增城经济开发区的基础建设、生活配套等方面均处于初步建设阶段,租赁市场尚未完全成型,市场仍需要一定的培育时间。

目前项目所在片区租赁市场价格主要分为三个梯度:

第一类以新塘地铁站点周边住宅项目为代表:由于片区起步阶段较早,生活配套相对成熟、交通通达性较优,距离地铁站点1公里范围内,因此价格亦相对偏高,租赁均价在20-30元/㎡·月左右。

第二类以经济开发区的酒店式公寓为代表:该类产品居住环境、管理服务均处于优势地位,主要针对片区周边企业高中层员工,租赁均价为23-25元/㎡·月。

第三类以地块项目周边的洋房项目为代表,区位条件相对较差,但由于多为近年交楼洋房项目,楼龄偏新,仍然受开发区企业员工所青睐,其租赁均价在13-18元/㎡·月的区间左右。

六.地块SWOT分析与调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对永宁街塔岗村A18095地块的SWOT分析如下:

综上所述,本次出让的永宁街塔岗村A18095地块除道路交通条件相对优越外,其生活配套、公共交通均处于相对下乘的位置,并且噪音污染的问题需待解决。

但该地块作为增城区年内首宗出让的人才公寓宅地,其意义重大。

旨在通过“人才公寓”为增城经济开发区企业解决员工居住需求,将有利于片区的招商引资和高素质人才的流入。

由此可以看出,官方对增城经济开发区发展十分“关照”。