东莞二手房市场降温议价空间大 部分业主主动降价急售

东莞二手房卖家从之前的“惜售”向“急售”心态转变，采取降价、包税、赠送车位等花样促销，以吸引刚需购房者入市，促进成交。

二手房报价调低幅度接近20%

来自东莞中原战略研究中心针对二手房成交量大、市场关注度高的重点镇街（凤岗、塘厦、东城、南城）的二手房源做的专项抽样调研结果显示，在调研覆盖的约200个楼盘小区、800套抽样房源中，二手房业主的心态从国庆节后开始发生了较为明显的变化，约9%的房源业主调低报价，报价调低的幅度平均在5%左右，个别业主的报价调低幅度接近20%。

调研显示，业主调低报价的理由多种多样，如“急需资金周转”、“购买新房用钱”、“工作调动急售”、“出国急售”等等。随之而来的，是业主“降价”、“急售”、“愿承担部分税费”、“真有意向可以再谈”、“全款买家可以再优惠”、“业主自行赎楼”等等，甚至连此前出售意愿较低的业主也开始主动要求经纪人“帮忙多推一下”。

事实上，自今年2月份开始东莞各大银行严格落实“三价合一”政策开始，东莞二手房市场降温明显。众所周知，“三价合一”落实后，非“满五唯一”的二手房的交易税费大幅增加，间接提高了首付门槛。而二手房买家中刚需的比例较高，对首付门槛较为敏感，故很多购房者转向购置新房，导致今年的二手房市场交投萎缩明显，整体房价上涨也逐步趋向平稳。但由于过去几年房价大幅上涨，业主的房产资产大幅增值，业主预期持续趋向乐观，惜售心态严重，放盘价格持续上调。

随着“三价合一”政策的持续发酵，以及受东莞一手房市场的降温及打折促销传导的影响，让东莞二手房业主的心态也逐步发生了转变，如今市场上出现主动降价的房源越来越多。

市场

刚需青睐 总价100万~200万元物业

家住深圳的陈先生于2016年分别在东莞塘厦、南城贷款购买了两套二手房，尽管其所购房子位置不错，但因为购买人群减少，二手房转手困难，原本打算快速卖出的计划失败，加上东莞租金较少，陈先生因此所要承担的月供压力大。他告诉记者，他的报价已经一降再降，希望能够快速将房子售出。

二手房市场从卖方市场进入买方市场。合富置业相关人士表示，2016年10月~2018年是楼市调控政策集中出台的时期，两年以来，二手楼市交投量从成交火热的2015年、2016年大幅回落，部分购房需求受到抑制，至今年三季度东莞二手楼市成交量已经回归到2015年之前的状态，整体成交低位运行。另据合富大数据显示，从东莞二手房的购房群体来看，首次置业者的成交占比出现了明显的增加，从年初的47%，上升至第三季度的64%，升幅十分明显，是2017年以来的高位，当中超过四成的买家选择总价在100万~200万元之间的物业。

案例

据了解，临深片的楼盘降价尤为明显，部分房源调低价格的力度有所加大，甚至亏本转让。例如大运城邦八期（艺境）的某套约97平的三房，8月份的报价为276万元，但一直未能成交；到了9月，由于比较急卖，业主报价降至265万元，但依然未能快速售出；国庆节后，业主向经纪人表示最低可以250万元卖出，而此时的价格已跌破当时的购买价格！即便不是“满五唯一”，也不用缴纳高昂的个税了。

同样位于临深片区的丹缇轩小区某套92余平的三房，9月份的放盘价为165万元，由于该房源不是“满五唯一”，个税大约20万左右。为了能尽快售出，在国庆期间，业主向经纪人表示可以承担一半的个税，如果是一次性付款的客户，也还有一点点的议价空间，据悉，这个价格已回到该小区今年3月份的成交价水平。

不仅如此，主城区的部分房源也开始加入了降价的行列，位于南城西平东骏豪苑的某套150余平四房，业主在今年6月份的最低报价为400万元，进入下半年，随着楼市的逐步降温，业主也一次次的调低报价，但是由于价格依然偏高，在长达4个多月的时间里也没能成交。而最近西平巨无霸土地的流拍，更使得业主“待价而沽”的心态回归理性，之前有些虚高的报价被逐渐夯实，如今业主最新底价仅为325万元，比最高报价降低了18.75%，足足降了75万元，已经降至该小区今年1月份的成交价水平。

同样拥有成熟配套的光大景湖春天某套112余平三房，业主在9月份放盘价为196万元，由于该房源非“满五唯一”，故个税较高，所以该房也是乏人问津。进入10月，业主向经纪人表示价格下调10万至最低186万元，而且如果买家爽快，价格还可以进一步商量。此外，还可以将省内老家的房子过户出去，配合这套房源转为“满五唯一”，以降低交易成本、加快成交速度。

类似的案例还有很多，如凤岗的永江花园，173余平的四房，由8月份的350万直降至300万，而且包税，折算下来单价仅1.6万元/平。东城的天骄峰景，143平的三房，由8月份的450万降至420万，并且赠送车位。南城的金丰花园，73平的二房，由5月份的110万降至98万……不论是直接调低价格，还是愿意承担部分税费，抑或是赠送车位，都表明了目前二手房业主的心态已不再那么强硬，议价空间悄然变大。

业内人士

部分房源或回到年初价格水平

业内人士表示，11月之后，市场将逐步进入年底传统的购房、换房季，预计更多的笋盘也将陆续登场，根据目前的情况估计，一些房源或将回到年初时的价格水平。

东莞中原战略研究中心表示，预计买卖双方将积极入市，市场交投将逐渐升温。业主方面，随着年底来临，出于资金周转、工作调动、家庭搬迁、改善换房等需要，放盘量有望大幅增加，部分急于出售的房源，预计将出现较大降幅。购房者方面，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，产业和人口结构都在不断升级优化，未来的发展潜力巨大。在年底议价空间加大的情况下，很多笋盘将非常有吸引力，建议购房者遇到笋盘趁低入市，果断出手。

（整理自东莞阳光网、广州日报）