张纪文:叫停深圳万科“万村计划” 全面暂停签约新房源

万村的难题

“城中村是无数深漂们梦的起点，而深漂们的梦，支撑了深圳的梦，是城中村支撑了深圳的崛起。”一手推动万村计划的张纪文，梦想着改造完成后的城中村，能够成为深圳发展的新基石。

但理想与现实之间，总是隔着不远不近的距离。万村业务如火如荼开展的同时，改造所带来的租金上涨和原有租户之间的矛盾却愈演愈烈，并最终爆发在富士康员工6月份抛出的一封公开信中。

这封公开信中，富士康员工将矛头直指万科，声称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，完成后预计城中村房租将翻2-3倍。

面对不断泛起的舆论声，万科抛出一组相对数据，证明改造前后的单间租金价格处于同等区间，并承诺在改造成本较高的情况下，仍会努力维持单间公寓的月租金稳定。

不过，作为一家上市企业，万科不仅要面对外界舆论所带来的压力，还需要应对内部的效益考核。

虽然万科管理层时常对外表示，对长租业务没有盈利要求。但无法覆盖成本、算不过账的事情，总会有适时而止的时候。

如果以每栋农民房拥有50套房屋计算，深圳万科已收储长租公寓房源超过10万间。万科2018年中报显示，截至年中，万科在全国30多个城市获取长租公寓房间数超过16万间，累计开业超过4万间。万科今年的目标是获取房源数量达到45万间。

“万村计划”是一个独立的业务，业务开展流程大概是万村公司与农民房业主签订租赁合同、农民房业主清退租客、业主将房屋移交给万科开始收取每月租金，最为特殊的是，万村与业主签订合同没有“免租期”，这也意味着业主一旦移交房屋，万科就要开始付出租金成本。

市场中其他的大宗商铺租赁行为，一般有1-3个月的免租期，以便于租赁方开展装修工程。更为致命的是，万村与万科的地产业务并没有打通，其整个工程设计、施工都需要重新寻找合作方，这同样拖累了效率。

促使张纪文下死命令暂停收储农民房房源，原因之一是工程进度的严重滞后。

知情人士告诉媒体，2000多栋房屋的开工率大概在20%左右，而已运营的房屋也屈指可数，深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元，而回流的租金收入却极其少。

多位接近万科的知情人士告诉媒体，张纪文已经下了命令，万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。”

城中村是深圳地产商“城市更新”主要的战场，一旦占据城中村，也即意味着别的开发商很难开展拆除重建的“城市更新”业务。随着万科的“走马圈地”，佳兆业、碧桂园、华润等房企迅速跟进，形成了恶性竞争的局面，给农民房业主的报价水涨船高。

促使张纪文下死命令暂停拿房的原因之二是收益率的重新考虑。

长租公寓拥有明显的价格周期，年初和毕业季是旺季，房屋供不应求，房租居高不下，但在经济形势下行以及年末，房屋空置率则会相应上升，租金也开始打折扣。

早期，万科泊寓在福田、南山等核心地段的长租公寓租金价格坚挺，空置率低，有着理想的收益率，但后来万村进驻更加偏远的区域，竞争促使拿房成本上升、租客群体支付能力下降，收益率变得不再理想。

更为重要的是，深圳市相关监管部门开始对城中村租金，有了更加细致的价格管制措施，规定每年租金涨幅不能超过6%。而万科付给农民房业主的租金涨幅也是“3年递增10%”，这意味着万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%，收益预期大大降低。

媒体了解到，自去年深圳提出“十三五”期间，将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理以来，不少房企、银行、中介机构开始涉足深圳城中村改造，发展住房租赁。

业内人士认为，随着越来越多的主体机构参与城中村改造，城中村业主对租金的预期将会提高，万科现在遇到的租金、成本等问题，都将会成为行业的共性问题。

万科的万村计划引发了正面和负面的响应，负面是富士康员工曾发公开信，呼吁万村计划应关注需要搬离租客权益、房屋改造前后租金涨幅、以及文明施工的问题；万村计划引发的正面影响是促使深圳市政府发布了城中村整体规划，对像“万村计划”一样的城中村综合整治业务进行了制度化规范。

事实上，作为快速城市化阶段的诞生品，无论是大拆大建，还是综合整治，城中村改造都注定是一个复杂的、多方利益博弈的过程。利益是横梗在各方面前的“太平洋”，综合整治还是拆除重建式的“城市更新”，万科等地产商、租客、业主、政府都各怀心思。居住着上千万人口、深圳特殊历史演变过程遗留的建筑群中，拥有着最为复杂的利益关系。

万科像一条“鲢鱼”一样搅动了这一生态系统，坚持向前，还是复盘转变思路，正在考验着万科。

（房掌柜整理来自观点地产网、界面新闻）