10月上海土拍收官：揽金212亿 零溢价仍看点十足

　　上海新房市场“银十”悄然落幕，土拍市场也以212亿收官，零溢价的土地市场仍看点十足。10月上海土地市场租赁地块扛大旗，共成交10幅租赁地块，并且一半出自徐汇。此外，上海首幅集体土地用作租赁用地也在本月成交。而中海在本月出尽风头，中海联合体94亿拿下上海今年核心区出让的最大规模综合性地块。

△10月上海土拍详情

　　据房掌柜统计，10月上海土地市场共成交17幅经营性用地(工业用地和动迁安置房用地除外)，总成交面积为10万平方米，累计吸金212亿元。本月地块全部0溢价成交。

△10月上海各区推地详情

　　从供地区域来看，闵行出让面积最多，2幅地块共成交9.2万平方米，均是租赁住房用地，总成交金额16.9亿元。其次是徐汇区，共计成交5幅地块，同样是租赁住房用地，总出让面积8.8万平方米，总成交金额23.7亿元。其次，普陀成交4幅地块，共成交面积约7万平方米，地块性质为普通商品房、商办和住办。另外，长宁、浦东、奉贤松江、嘉定、杨浦各出让1幅地块。

　　从地块性质来看，10月租赁地块扛大旗，共成交10幅此类地块，其中徐汇区5幅，闵行和松江区各2幅，长宁区1幅，截止到目前，10月为今年租赁住房用地供应量最大的月份，出让金总额近44亿元，其中松江区泗泾镇地块为首次推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，上海这次尝试将集体建设用地入市建租赁住房是为租赁住房发展探索了新的方向。

　　据房掌柜统计，截止到11月8日，上海今年共计出让24幅租赁用地，均0溢价出让，另有3幅租赁用地待出让，集体用地也首度入市用作租赁用地。

　　上海首幅集体土地用作租赁用地成交

　　10月22日，上海首幅集体土地入市用作租赁住房用地。该地块位于上海市松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块被华润置地控股有限公司全资子公司有巢科技投资(深圳)有限公司以底价竞得，成交价格为1.25亿元。该地块土地总面积21022.2平方米，出让面积20166.7平方米，规划容积率2.0，拟建设租赁住房不低于825套。

　　地块位于松江泗泾，这个区域已经形成居住条件的区域，一方面是轨道交通对区域内便利度和价值提升。另一方面，泗泾板块本身有多个产业园区，比如科大智能产业、凯富科技产业园等等，产业导入会吸引人才聚集，解决好配套服务，留住人就留住产业，提升城市竞争力。

　　值得关注的是，拿地的房企是央企。最近土地市场虽然平静，但房企之间的竞争却没有停歇，比如前期央企中海拿下城中村改造地块，可见在市场预期转变当下大家做项目方式做微调，这类项目从利润角度可能不及市场化经营来的高，但是在市场不太活跃的背景下企业如何运转下去成为行业需要面对的难题，这也能看出观念和模式上的调整。

　　上海作为农村集体用地试点城市之一，在农村集体建设用地入市试点方面早已有过先例，一块是松江区永丰街道新城主城H单元H30-01号地块(农村集体建设用地)，属于商办地块;另一幅是江区永丰街道新城主城H41-04号地块，因此积累了一定经验。而这幅松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块则是第一幅租赁住宅地块。

　　上海首幅租赁集体用地入市的背后原因，是去年8月，国土资源部、住房城乡建设部下发关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，确定第一批在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　对此，克尔瑞表示：一方面将集体用地交由房企建设能够增加土地资源利用效益，房企的开发能力显然也高于经济联合社;另一方面地方经济联合社将土地出让后的收入可用于当地基建、土地整备等后续工作，为联合社创造一定的经济效益。集体土地入市对于土地资源稀缺的一线城市来说无疑是一种增加土地供应的有效方式，同时也提升了集体土地的流转效率，对城市、房企和当地经济社来说均有益无害。

　　中海联合体94亿竞得真如4地块

　　2018年10月11日，位于普陀真如的红旗村F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块进入集中拍卖，最终中海发展联合中环集团及长征镇以93.9936亿的底价一举夺得四幅地块，以22.8415万的地上计容面积计算，楼板价约为4.12万元/㎡，分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/㎡，商办部分楼板价约1.55万元/㎡，这是上海今年核心区出让的最大规模综合体之一。

　　4幅地块总用地面积近7万㎡，规划地上建筑面积高达22.8万㎡，将开发集高级写字楼、商场、住宅于一体的上海新地标。值得注意的是，红旗村出让的住宅地块中，大部分都为90㎡以下的中小户型，预计住宅供应套数将会超过2000套。

　　真如社区W060802单元F04-05地块是唯一的商办类地块，出让面积8580平方米，楼板价1.53万/平方米。

　　该地块建议定位为涵盖全业态消费体验的大型购物中心。而在办公部分的产业导入方面，该地块则建议引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸、金融、互联网、文化服务等产业。同时，该地块的公共服务设施配建达到2.47万平方米。

　　石泉社区A11A-01地块和A07A-04地块为纯住宅用地，出让面积分别为1.5万平方米、2.3万平方米，楼面价均超过5万元每平方米。

　　两宗地块并未设置自持租赁房源，也没有保障房要求，预计将建设16万平方米的住宅。不过开发商“应参与承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用”。

　　石泉社区A06-04地块为住宅80%办公20%的混合用地，总出让面积为2.44万平方米，楼板价约4.57万元/平方米。

　　上实城开等国资拿徐汇5幅租赁住宅用地

　　徐汇区规土局分别与5家单位签订了社会租赁住宅地块的成交确认书、出让合同等相关文件。5幅地块土地面积共计8.8公顷，涉及田林、漕河泾和康健3个地区，建筑面积将达到24.4万平方米，可提供不少于4729套社会租赁住宅。至此，徐汇今年已完成新增供应社会租赁住宅，率先完成市政府布置的7500套的责任目标，同时也初步形成了社会租赁住宅建设的规模化市场效应。

　　上海国资企业本次疯狂获取的的徐汇5幅租赁住宅用地集中在1号线上海南站及12号线漕宝路站与桂林公园站区域。

　　区域配套完善，建设成熟，无论是地铁沿线的漕河泾还是徐家汇商圈，亦或是1号线上海南站边上以徐汇万科中心为标志的商务区都有潜在的大量优质租户。