房企开拓新一轮可持续发展 “资信”是创造新机遇根本

11月29日，工、农、中、建四大国有银行深圳市分行等机构联合正式公布“第九届(2018年度)深圳地产资信10强”名单，“资· 信”地产金融峰会在深圳市五洲宾馆成功召开。万科、金地、中海、卓越、绿景、京基、华润、宝能、益田、星河等10家总部设在深圳的全国性代表房企上榜。本届“深圳地产资信10强”名单中，5家始终蝉联9届，3家连续8届入评，10家企业平均入评届数为7.7。“深圳地产资信10强”是全国银企合作的典范，也是全国房地产金融业资信领先的标杆。

　　峰会上，中地会执行副理事长、秘书长徐静说：“在新时代，新经济的背景下，房企不再是简单的比拼规模，资信是深圳和广东房企、房地产金融业，十几年来领先全国的核心竞争力，也是十几年来无论政策和市场环境如何变化，大浪淘沙，始终屹立潮头的重要原因。尽管房地产调控政策要求企业不断探索实现创新发展，但‘深圳地产资信10强’发展所带来的经济拉动作用和社会价值，依然得到各方的信赖和肯定，这也是企业持续健康发展的基础和重要契机。”

　　目前，“深圳地产资信10强”房企在十九大提出的住房租赁业务发展、乡村振兴等方面，都走的较快，是率先响应号召的探索者，努力适应和推动促进房地产市场平稳健康发展长效机制。在房地产业调控政策并未放松，金融限额管控的背景下，“深圳地产资信10强”的资信实力得到四大行一致认可，保持较高信用水平，也是四大银行优先合作的对象。

　　房地产业面临挑战 “资信”是破冰的“法宝”

　　在新时代，新经济背景下，房地产业面临一系列新的挑战。深圳作为改革开放的试验田，率先展开了“二次房改”，市场供给和居住结构正发生重大改变。房地产金融业注重防范风险和抑制资产泡沫，推动建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，“名单制”越来越为有关部门和金融机构所看重。

　　作为联合评审的“红名单”，“深圳地产资信10强”和“广东地产资信20强”评审，十几年来成就了一份影响全国房地产金融业的权威榜单，得到了海内外投资机构、相关部门和各地房地产企业及社会的广泛重视，汇集了众多全国房地产业的领军企业。

　　“深圳地产资信10强企业，是深圳本地杰出房地产企业的代表，经四大行推荐和联合评审后入围，彰显了综合实力。”有关银行领导如是说。“未来银行将与时俱进，积极创新，为房地产企业在新形势下开拓新市场，谋求新发展提供更加坚强的金融保障。”

　　而在今年限额管控的要求下，四大行深圳市分行房地产领域的资金主要投向了“深圳地产资信10强”企业，用以满足人民群众更加美好的居住向往。

　　开拓新一轮可持续发展 “资信”创造新机遇

　　目前，我国上市房企的平均资产负债率已超过80%。与之比较，“深圳地产资信10强”保持稳健发展，负债率明显低于很多超标准扩张的企业，走得越来越稳。同时，在房地产业调控不放松的形势下，“深圳地产资信10强”因资信强大带来的收益已凸显，通过现金流和多元化融资渠道优势，开展了一系列的并购整合，为未来可持续发展奠定了良好的基础。

　　随着我国房地产业新一轮调整，土地价格的持续攀升和土地出让方式的变化，不少资信实力弱的中小房企已难以避免被逐步淘汰出局，城市更新、项目并购、合作开发、自持租赁是未来房地产业发展的主流。“深圳地产资信10强”无疑是各方最信赖的优质合作对象。

　　与此同时，近年来受到国家政策和市场形势等因素的影响，房地产业发生一些变化，一方面是行业集中度在提高，强者更强;另一方面部分“深圳地产资信10强”房企围绕核心业务实施的战略转型，多元化发展，发展前景得到看好。

　　“深圳地产资信10强房企，通过领先的经营理念和卓越的公司治理水平，已经成为深圳房地产行业的风向标，社会影响力不断提升。”“深圳地产资信10强”房企的发展也有助于未来市场将走向更加健康规范，有利于资信好的深圳房企彰显出在全国的优势。

　　峰会上，有关银行领导表示，“行业格局的快速变化对房地产企业的战略取舍、管理优化、成本控制等提出了更高的要求。但是我们也相信，历经20年来数轮行业周期的大浪淘沙，一批顺应政策导向、善于把握机遇、细抓风险管控的优秀房企，将获得更为广阔的发展空间。”

　　有关银行领导说“越在市场调整期，越能体现银企之间资信合作的重要性，越是彰显合作紧密的战略伙伴关系”。四大行深圳市分行在峰会上表态，一如既往支持“深圳地产资信10强”房企，金融同业携手助力，不断提升综合金融服务水平，助力“深圳地产资信10强”房企取得新的发展突破。

　　30家资信强企 引领新时代全国房地产业的发展

　　今年6月，一年一度的“资· 信”地产峰会在广州(楼盘)成功召开，工、农、中、建四大国有银行广东省分行等机构联合公布“第十七届(2018年度)广东地产资信20强”名单，保利、碧桂园、雅居乐、奥园、珠投、龙光、合生创展、华发、敏捷、颐和、中惠熙元、嘉裕、方圆、珠光、尚东、能兴、光大、星河湾、方直、中泰等20家广东本土成长起来的全国性优质房企入选。

　　“深圳地产资信10强”和“广东地产资信20强”评审，是银行界作为房地产业最重要合作伙伴，也是四大行联合给房企信用的权威背书。在城市更新项目、住房租赁业务等业务以及多元化发展上，银行将通过创新挖掘合作潜力。

　　7月31日中央政治局会议要求，下决心解决好房地产市场问题，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。而今年10月31日的中央政治局会议,房地产调控政策未加码，重点强调缓解民企融资难。

　　在一系列政策调整和要求下，30家资信强企反应迅速，积极响应政策号召，调整租售结构，探索和引领着全国房地产业在新时代，新经济背景下的创新发展。目前，正积极向住房租赁、文化旅游、高科技、大健康、物流、教育、环保等多元化领域拓展，部分企业已经成为跨地域、跨行业的龙头企业。

　　有关银行领导说，粤港澳大湾区、深汕合作区、深圳城市新中心建设等历史契机下，“银行也期待能够继续携手优秀房企，通过多元化的金融服务方案，为粤港澳大湾区和深圳市的发展添砖加瓦。”

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　　2018年存量信托产品的增速下滑，部分源于到期产品规模的小幅攀升;2019年上半年，信托产品到期压力较大的情况或将延续。

　　房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而房地产的产品规模明显领先其他版块。

　　18年新增且明确注明资金投向的信托产品中，投向为地产和城投的产品，仍然占总新增信托规模95%左右的比例，产品投向较17年更为集中。(部分产品并未注明投向，这部分体量暂不考虑。)

　　房地产投向：今年下半年房地产板块投向的信托产品发行规模的减少，同时也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。

　　基础设施投向：在地方政府债务及融资的严监管的影响下，通过信托产品投向基建的资金体量大幅减少;从发行的预期平均收益率来看，基建板块基本与地产板块保持收益率持平而略低的水平。

　　2018年8月下旬，部分信托公司被其所属的地方银监局分别暂停新增房地产信托业务;但受限信托公司主要为地方银监局辖区内超标的、或未及时整改或整改不到位的信托公司。在资管新规和理财新规等金融监管的影响下，我们再回顾分析下2018年信托产品的体量及投向的变化。

　　1、当前信托产品存量市场概况

　　按照协会公布数据，截止2018年上半年，信托资产余额是24.27亿元。2018Q2产品规模的同比增速是-5.25%，较2018Q1同比-2.41%的增速继续下滑。

　　2018年存量信托产品的增速下滑，部分源于到期产品规模的小幅攀升;2019年上半年，信托产品到期压力较大的情况或将延续。而2018年末至2019年上半年，月均近4000亿的到期规模，与2018年的到期节奏相近，存在一定到期偿付及滚动再融资的压力。

　　从受托人即信托发行人来看，截至2018年11月23日，有58家信托发行人，规模前十的信托公司如下。前三大规模的信托公司差异并不大;而规模最大的五矿国际信托的发行规模为华能信托的两倍多，产品集中度较为分散。

　　1.1 存量信托的分布

　　信托产品根据资金用途和投向有不同分类。当前市场整体存量信托产品规模合计35557.5亿元。按照资金运用方式，分类情况如下图。当前存量信托产品，规模占比较大的除其他类外，为权益类、贷款类及证券投资信托，占比分别达到25.44%、16.41%和13.73%。股权和债权投资、组合投资其次，融资租赁和买入返售类信托产品规模占比偏低。

　　按投资领域分类，房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而地产的产品规模明显领先其他版块。截至18年11月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占比为60%;基础设施信托规模为1070.5亿元，占比为22.5%;工商企业信托规模为274.3亿元，占比为5.8%。

　　而将这两类投向存量信托按照发行地分类，各个区域的受托人对房地产和基础设施建设的偏向不同。虽然普遍对地产板块更青睐，值得注意的是在重庆、南昌、长沙这三个地区，房地产投向均低于城投方向。

　　1.2 18年新增信托的分布

　　前期金融去杠杆的背景下，从2018年1-10月的社融数据可见，非标业务受限明显。与此同时，市场更为关注由“宽流动性”向“宽信用”的传导通道，除了表内信贷资产之外，表外非标准类融资的变化也是市场关注的核心。因而，首先，我们对比下2017年和2018年目前为止新增信托产品的规模分布。

　　2017年，新增房地产信托规模合计1049亿元，占比为68.14%;新增基础设施信托规模合计248.06亿元，占比为16.11%。而其余投向除金融机构信托占比较高外，工商企业和公益信托占比较低。

　　2018年房地产板块挤占了更多的信托产品额度。截至2018年11月23日，新增房地产信托规模合计526.9亿元，占比为77.83%;新增金融机构信托规模合计15.6亿元，占比为2.31%;新增基础设施建设信托规模合计121.1亿元，占比为17.88%;两个领域占比均有提升;而剩余三个板块，尤其是金融板块信托压缩明显。

　　投向房地产、基建及公益信托2018年新增量同比值有所增加，其他领域的新增信托产品体量均下降。房地产信托占比、基础设施信托占比、公益信托占比2018年较2017年有所增加，分别增加9.69、1.77和1.15个百分点。金融机构信托占比、工商企业信托占比2018年较2017年有所下降，分别下降11.36和1.24个百分点。

（房掌柜整理来自和讯房产、EBS固收研究）