房地产市场整体退热 租赁市场将迎来大发展？

近期，全国房价走势趋于平稳，对楼市的预期不再单一乐观，房地产政策也基本没有继续加码。有分析称，少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。

房地产市场整体退热

二手房挂牌价环比下降，尽管全国二手住宅均呈现下跌态势，但各区域城市跌幅存在较大差异。

分类别看，二线城市下跌最多，环比跌幅0.48%；其次为一线城市，环比跌幅0.43%，三四线城市仅小幅下跌0.07%。安居客线上数据显示，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为59610元/平方米、53756元/平方米、50240元/平方米和32273元/平方米，环比上月均小幅下降。

在二线城市中，超6成城市二手住宅挂牌价下跌，而三四线城市上涨城市数量与下跌城市数量则几乎持平。

分区域看，由于部分城市在前一轮上涨中提前释放购买力，导致后续需求疲软，市场供大于求。

诸葛找房数据研究中心《11月100城二手住宅均价报告》显示，东部、东北二手住宅环比跌幅均有不同程度的扩大，东北地区购买需求减弱，特别是东北区域的三四线城市降价较为明显；东部大部分城市由于一直处于调控高压状态，二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%，跌幅最大；而西部、中部与上期近乎持平。

二手房市场将持续降温

上海易居地产研究院在《10城市二手房市场报告》中指出，监测的10个城市二手房成交量4.6万套，环比增长18%，同比下降19%。尽管成交量较10月份有所回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）。

以累计值观察，今年1~11月，10个城市二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%，降幅较前10个月扩大1个百分点。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降26个月，远超上一轮低迷期16个月的连续下降。近期二手房成交量6个月移动平均值同比增速从10月的0%下降至11月的-3%，二手房价格指数曲线也出现下行走势，两者开始呈现共振趋势。

报告预测，在中央房地产调控政策不放松的情况下，部分城市二手房成交量将继续呈现低迷态势，而二手房价格在成交量低迷的影响下将延续盘整下行走势，且二手房价格指数同比涨幅也将下探到0轴以下负区间运行。

调控政策没有继续加码

房地产调控政策在楼市降温中发挥了重要作用。

中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，在中央政治局会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。

“房地产调控政策保持了其平稳性与延续性，部分开发商及住房投资者关于调控政策放松的预期落空。”报告称。

值得注意的是，11月，房地产政策基本不再继续加码。

“相比之前的频繁收紧，11月份，楼市相关的约束性政策锐减。”中原地产首席分析师张大伟说。据中原地产统计，11月以来，各地房地产调控政策发布约20次，相比之前每月平均40次的水平明显减少。11月份也成为2018年全年房地产政策发布最少的月份。

张大伟认为，房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，如今调控政策已经企稳，不再加码，但也暂时不会放松。

房价虚高城市或有风险

“短期内，一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高的二三四线城市可能进入风险释放区域。”《中国房地产大数据报告(2018)》指出。

根据上述报告，一线城市重新成为楼市避风港。一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。

三四线城市楼市热度难以为继。调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。同时，棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。

租赁市场将迎来大发展？

在调控房价的同时，国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特别是对于长租公寓的发展，考虑到其租金收益率低、成本回收期长的特性，相关部门给予了充分的金融政策支持。

根据《中国房地产大数据报告(2018)》，北京、上海、深圳、成都、武汉等重点城市长租公寓市场发展迅速。2018年11月，全国品牌公寓信息发布量同比增长83.37%。

不过，在快速发展的过程中，长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源的行为推高了部分城市的短期租金。报告称，以北京为例，与2017年12月相比，北京2018年7月长租公寓房源租金累计上涨13.04%，远高于同期普通房源租金涨速(7.32%)。

2018年上半年，部分城市房租上涨较快。除了长租公寓利用资本杠杆争抢房源外，大城市存量住房总量不足也是一个重要原因。

根据上述报告，在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一些大城市的住房供应偏紧局面。

报告认为，房屋租赁产业将迎来大发展，但租房市场有待进一步规范化发展。建议建立完善的住房租赁市场相关制度，多渠道扩大重点城市租赁房源，包括加快公租房的建设与配租等。

(文章整理自中国新闻网、每日经济新闻）