中小房企控股权腾挪案例增加 资金压力趋势或将延续

　　而另一些企业通过出售项目股权完成去地产化，进而转型发展，寻求新的盈利增长点。

　　9月29日，嘉凯城发布公告显示，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。

　　早在2016年，中航地产就实施了重大资产出售，向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。从2018年6月1日起，中航地产将证券简称变更为“中航善达”。并表示未来将聚焦物业资产管理业务。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，将以246亿元出售旗下地产业务，从房地产投向金融行业。

　　然而转型发展也并非易事，新业务的发展往往也需要经历阵痛期，实现盈利需要时间。

　　幸运的公司通过转让部分股权以及转型的方式夹缝求生，也有部分房企则需要接受消失的命运。

　　据北京产权交易所公告显示，仅11月，欲卖股加速离场的中小房企就增加到了11家，远超前几个月。其中，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权将以1元价挂牌转让。

　　无独有偶，另一则公开披露信息显示，天津凯华奎恩房地产开发有限公司转让100%股权，转让底价为4563万元。

　　这些企业均面临资金链断裂的困境。截至2018年10月31日，沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元，总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元，总负债为34037万元。

　　上市公司合纵连横

　　上市房企方面，资产整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司发起的房地产并购中，并购资金规模超10亿元的案例达到11个。其中，新城控股、永辉超市、金融街等并购规模居前。

　　部分资金充裕企业通过大手笔增资加强对优质项目的掌控力。新城控股近日公告，公司关联方上海万圣及公司下属子公司分别对12个标的公司进行现金增资共计42.52亿元，其中上海万圣出资总额为9.04亿元，公司下属子公司出资总额为33.48亿元。增资完成后，公司下属子公司对标的公司的持股比例为81%，上海万圣对各标的公司持股比例均为19%。公司表示，各标的公司均由新城控股负责运营管理，此举旨在提高资金使用效率，实现公司的规模发展，提升公司的市场竞争力，促进公司可持续发展。

　　此外，房企巨头之间的并购也颇为引人注目。今年9月底刚宣示“活下去”的万科，低位扫货却一点也不含糊。10月初，万科收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约34万平方米。万科实际通过收购目标公司控股权的方式获得了相关地区的土地储备和项目开发，从而得以进入环京市场。随后，万科又获得海航部分地产项目以及嘉凯城旗下5个项目，前述三项资产收购共计耗资76.24亿元(含相关债务)。

　　分析人士指出，房地产行业仍处于调控重压之下，限购与房贷成本未见下滑，房企销售增速普遍下滑。房企资金普遍承压，通过公开市场拿地无法降低土地成本，从而为并购提供了新的市场机会。一些手握充裕资金的房企，可以通过并购逢低增加土地和项目储备。

　　转型加速度

　　经过这么多年快速的增量发展，从总量上，房地产行业已经迈入存量时代，在区域和发展的不平衡之间发现商机，将是房企发展方向和重点。

　　11月30日，万科董事会主席郁亮重申了这样的行业判断，“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经过去。”

　　同时，在政策的强力调控之下，房地产行业在2018年进入下行通道;在2018和2019这样的节点，房企将面临更多挑战。克而瑞研究中心认为，目前龙头房企更追求有质量增长，规模增长较为平稳。

　　但转型的压力也早已有之。2012年，万科就提出房地产行业已经进入“白银时代”。同时，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，涉足长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务。

　　除了万科之外，中海、龙湖、华润等房企的转型动作也愈发深入。

　　中海地产董事会主席颜建国表示，“房企不应只满足住宅板块开发，而应是开发+运营服务商。”今年，中海的企业定位发生改变，其最新定位是，成为卓越的国际不动产开发运营集团。

　　而龙湖则布局更早，2017年龙湖确定了住宅开发、商业运营、长租公寓和物业服务这四大主航道业务。今年年初，龙湖地产更名“龙湖集团”，明确了“空间即服务”的战略理念，转型决心强烈。

　　各大房企去地产化，向其他物业转型的决心，从房企扎推改名的情况也能窥见一二。

　　除了龙湖，今年以来，时代地产和奥园纷纷去掉“地产”二字，更名为“时代中国”和“奥园集团”，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”;万科旗下的深圳万科房地产更名为“深圳万科发展”。

　　随着模式从开发转向“开发+运营”，在未来，运营领域或将成为房企竞相角逐的重点，从而成为重塑行业的契机。

　　郁亮等人士认为，运营模式这一新赛道出现之后，房企之间将不再胶着于销售量多少的传统竞争，而是形成新的竞争格局;运营赛道不再比拼短期的销售金额，而将更加注重稳定的租金和管理费等收入。

　　华润、万科、中海这些有先见之明的房企，在未来的竞争优势将会得以凸显;目前销售规模落后的企业，未来弯道超车也不是没有可能。

　　集中度将继续提升

　　Wind数据显示，截至12月9日，目前已经有20家房企公布了全年业绩预告，这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家，占比仅为55%。整体来看，项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好，深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏，主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。

　　克而瑞数据显示，碧桂园、万科、恒大和融创前11月总销售额超过2万亿元。截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍;其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

    （房掌柜整理来自中国证券报、时代周报、21世纪经济报道）