难以为继！菏泽取消限售是在试探调控决心？南京会跟进吗？

平地一声雷！12月18日晚，一则关于“山东菏泽楼市取消限售”的消息刷屏地产界的朋友圈。

（图片来源：菏泽市住房和城乡建设局）

其中通知第六点备受关注：

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

这个通知犹如平地一声雷，让山东菏泽市成为各方关注的焦点，要知道菏泽本次的政策调整，距离政策出台仅407天。这也在一定程度上要求政府在指定政策上要有前瞻性和可持续性。

2017年11月6日，山东省菏泽市出台限售政策，本地居民限售2年，非本地居民限售3年。2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局宣布“取消限售”。

值得注意的是，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。

一、为何是菏泽这个三线城市，打响取消限售第一枪？

对于这个限售消息，很多人都很纳闷，为何是菏泽这个三四线城市，打响了取消限售第一枪？接下来这也让很多人都在担心二线会不会不保了？

易居房地产研究院副院长杨红旭等地产专家也说出为何会是三四线城市打响第一枪：“目前全国楼市调控主要还是因城施策。楼市降温后，也允许不同城市采取不同的政策。”一二线热点城市、房价涨幅较大的城市调控暂时不能放松；普通三四线城市因城施策的自主权比较大，比如菏泽。

同时，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“菏泽市打响取消限售第一枪，根本原因在于四个层面。”

一是新房成交大增，库存不足；二手房存量库存大，却供不应求，供求矛盾突出。二是新房价格上涨，解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多，无法及时流转，容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快，会影响地方经济稳定。

除此之外，菏泽这个城市自身也存在一定的问题：

1、城市化水平低，棚改规模人口超150多万

菏泽是棚改大市，其棚改规模冠绝全国，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。也就造成其整个城市化发展水平较低。据相关数据表明，菏泽棚改规模人口超150多万，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。

2、卖地收入大涨，对开发商依赖性较高

正是在棚改大跃进之下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。要知道，一个地级市，挤进全国卖地收入30强，这是多么可怕的卖地收入，也就造成菏泽对开发商的依赖程度较高，需要开发商来提高城市化水平。

3、放宽对开发商资金监管

本次通知中提及：实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。这其实是欢迎开发商进入菏泽，放宽对其资金监管，让开发商在菏泽更好的帮助提升城市化水平。

二、为何是取消限售？对当地楼市会有什么影响？

首先，我们来看，取消限售只是取消出售，可以进行交易，但菏泽没有限购。所以，在一定程度上可以说是增加市场二手房的一个供应量，加大市场二手房的流通。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫说，“限售政策自2017年实施以来，遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大，遏制期房投资投机的效果也不大。”

在他看来，限售反而影响到市场二手房供应，不利于市场二手房交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通市场，起到平衡供需关系的作用。

“单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房。”谢逸枫指出，因为限购、限贷等政策没有取消，货币与金融政策没有全面放松，不会改变楼市调控总体收紧的局面。

杨红旭亦持类似观点，“影响不大，当地楼市不会因此出现明显反弹，楼市回暖还需要外部环境的变化。”

三、会不会有更多城市跟进取消限售？

时间往前翻到2014年，在上一轮调控中，呼和浩特在全国率先取消限购，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

本轮调控自2016年9月30日开始，至今已经2年多的时间，多个城市楼市调控已经进入深水区。那么，在菏泽首先打响限售第一枪之后，会不会有更多城市跟进，取消限售？

当然，就这个问题，全国及南京多个楼市专家也给出自己的看法：

易居研究院智库中心研究总监严跃进

菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市房地产的市场。“菏泽取消限售政策，信号意义极强，可认为是2018年楼市政策放松的第一枪。”

严跃进指出，菏泽取消限售政策说明，因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。菏泽的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续从限售政策进行松绑的城市可能会继续增多。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫

预计会有更多城市加入取消限售政策的队伍。在2018年底到2019年期间，全国约80个城市的限售政策应该会逐渐退出楼市舞台。

易居房地产研究院副院长杨红旭

历史上佛山曾上演过上午发文放松限购，晚上被迫收回成命。未来几天菏泽能否顶住巨大舆论压力，尚需观察。

南京房地产学会会长吴祥华

菏泽取消限售政策，对当地楼市影响不大。就全国来看，只有其他三四线城市或将跟进，一二线城市不会跟进，具体还是要根据各个城市实际情况来定。

南京资深地产评论员、房掌柜南京公司总经理尹霄飞

就菏泽这个限售政策，最值得关注的是政策出台之后，会不会被叫停，中央或者山东有没有表态很重要。目前来看，楼市进入下半年没有加码，甚至因宏观经济原因，有部分呼声放松调控力度。

而菏泽作为第一个取消限售的城市，具有风向标的作用，若中央没有叫停，未来或将有更多城市跟进，取消限售。若中央叫停，后续不会有其他城市跟进。

四、最新消息：没有取消“楼市新政”的意思

就目前来看，菏泽取消限售政策的消息引发了市场关注市场强烈关注，部分媒体更是将其解读为2018年调控放松第一枪。对此，菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员表示：是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，（山东）省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。

今天下午5点半左右，菏泽住建局在官网上公布了情况说明（见下图），没有取消此次“楼市新政”的意思。

五、作为长三角热门城市 南京楼市调控会放松吗？

纵观全国楼市，长三角可以说是房地产市场最活跃的区域之一，不仅有上海、南京、杭州、苏州这种一线城市和新一线城市，以及无锡、常州、宁波等强二线城市。虽然目前长三角多个城市限购限售，但具体来看整个长三角房地产市场相比需求旺盛，短期放开限购限售不太现实。

（图片来源：米宅长三角）

就南京会不会跟进，应该怎么样做才会更好的良性发展，掌柜君采访了南京多位业内人士，他们也说出自己的一些看法：

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉

楼市调控政策的松绑是大势所趋，但是建议坚决不能走之前全面取消、全面刺激的老路。必须要遵循“支持刚需、改善自住需求、抑制投资投机需求”的差别化原则。

基于以上这个原则，限售不是不能松绑，毕竟一刀切的让所有新建住宅和二手房全部限售2-3年，一定是误伤了部分真正的自住需求。所以说，限售不是不能松绑，而是可以更加优化和细化的部分松绑。

南京房地产学会会长吴祥华

南京不会跟进取消限售政策，因为南京楼市虽然在限购限售内，但楼市需求还是在，相比菏泽市场，还是比较坚挺。但不排除，2019年南京或逐渐放开限价政策，目前南京已经有部分区域开始突破限价，如城中、鼓楼滨江等区域，随着明年多个高价地上市，或将放开限价政策，具体还是要看市场情况。

南京资深地产评论员、房掌柜南京公司总经理尹霄飞

具体到南京楼市，尹霄飞认为南京短期不会跟进。主要原因有：

1、两个城市的经济、城镇化率不同。虽然南京和菏泽城市人口差不多，都在800多万，但南京的城镇化率明显高于菏泽，后者需要开发商进行城市开发，提高城镇化率，对开发商的依赖程度要超过南京；

2、其次，南京属于人口流入城市，相比菏泽，南京是有一定的购房需求群体，楼市稳定性和刚性更强。自然南京楼市的风险性比菏泽市更小，所以短期南京不会跟进。

最后，掌柜君觉得：菏泽此次取消限售政策，是基于因城施策的原则，对本地房地产市场进行调控。虽然在一定程度上有利于本地楼市稳定，但该政策在出台初期就对未来2年的楼市进行限制，仅仅出台1年多的政策就取消，会造成百姓对相关部门的信任度降低，这也就要求政府在指定政策上要有前瞻性和可持续性。