合富:东莞楼市成交量正常高位回落(2010第1季度)

第一部分 宏观环境

宏观经济总结：

1. 经济继续向好，并无出现过热现象，1-6月份GDP同比超8%基本无忧。

2. 如无供给冲击，CPI不会持续高于一年期存款基准利率，PPI冲高后自然回落。

3. 受益美国存货投资变动以及未来可能出现的设备投资，出口复苏态势仍将延续。

4. 工业增加值仍将维持较快增长，但分月看将呈趋缓态势。

5. 后四万亿时代，固定资产投资将持续平稳回落。

6. 中长期贷款大幅增长，收缩新增信贷难度较大。

7. 央行或将继续提高准备金率，上半年加息可能性较小。

宏观政策小结：

进入一季度以来，中央密集出台调控房价政策。在3月份召开的两会上，温家宝总理更是把“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求”作为本年度中央政府的重要工作之一。但就在这样的背景之下，除因传统淡季导致的成交量小幅降低之外，各地商品房成交价格仍保持上扬态势，高价地更是层出不穷。

虽然近期调控政策频繁出台，但却只是“雷声大雨点小”。目前出台的调控政策仅仅只是对之前政策的补充及完善，并无实质的新增内容，实际效果也并不明显，市场反应较为冷淡。

我们认为，虽然“调控房价”呼声越来越高增加了今年房地产市场的不确定性，但由于涉及到各方面的利益，真正的“打压房价”政策出台可能性并不大，未来二季度房价仍将保持稳中有升。

东莞城建规划小结：

随着R1、R2、穗莞深城轨、莞惠城轨逐步开工，东莞将进入一个轨道交通新时代。轨道交通建设将有效缓解东莞各城镇中心区的交通压力，有利于分散这些地区过度密集的人口，极力拉近城区与镇区间的交通距离，这将在某些方面影响购房者的心理意愿。从城市轻轨规划确定开始，市场上但凡跟轻轨搭上边的楼盘，不管就在轻轨站之上还是距离轻轨站还有几公里距离，都以“轻轨物业”作为一种新的营销卖点。我们预计，随着轨道建设的逐步深入，东莞未来房地产市场将可能进入“轻轨沿线时代”。作为首批开工的R2线将于2015年建成投入使用，起到串连城区与西部城镇密集带的作用，而沿线的石龙、厚街、虎门、长安等镇区受益颇丰。

另一方面，城区供应用地的减少和各镇区城市规划修编的陆续出台将可能使房地产市场热点从城区转向镇区。近期出台修编规划的定位东莞城市副中心的虎门和定位珠三角中心城镇的长安就受到房地产巨头万科的青睐，而万科的到来也将使这些镇区的房地产市场进入一个新台阶。另外，承接城区外扩，定位东莞城市新区的寮步，由于其位置及其优越，土地供应量充足，也将继续成为热点区域。