2018年上海土拍稳字当头 成交113幅吸金1602亿

土地市场，一直被视为楼市风云的“晴雨表”， 回顾2018年上海土地市场，在土拍市场的持续严控之下，上海土拍市场延续了去年以来的平稳行情，低溢价成主流，尤其宅地全部以零溢价成交。最重要的是2018年租赁地块仍是土地市场重要角色，成交价依旧延续去年低价成交惯例，楼板价多为市场价格的2折左右，这些地块最终也被国企和央企瓜分。当然2018年上海土拍市场呈常规态势外也不乏亮点，不仅出现几幅溢价率过百地块，甚至还有个人拿地现象，集体土地首次入市等现象也令人耳目一新。

　　据房掌柜统计：2018年上海共成交113幅地块(经营性用地)，成交面积合计412万平方米，环比增长9.6%，成交金额共计1602亿元，环比增长44%。

　　其中宅地成交34幅，成交面积174万平方米，租赁地块成交35幅，未来至少可提供35077套租赁用房，另还有商业类地块44幅。

　　综合打分拿地难 低溢价成主流

　　2017年以来，为抑制过高房价，政府出台一系列调控政策，限房价、限地价、土拍规则变更、竞自持等政策在一定程度上抑制了过热的土地市场，对于上海而言，2018年上海土地市场地冷价跌，“底价地”、“低溢价地”频出。

　　据房掌柜统计，2018年上海共成交宅地34幅，共揽得土地出让金约833亿元，总规划建筑面积约400万平方米，综合溢价率0。

已成交地块中，溢价率高于0的地块有2宗，其中7月10日金茂以172299万元竞得青浦区华新镇蒋家巷路东侧44-02地块，楼面价21157元/㎡，溢价0.70%。而另一宗徐汇虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块则于8月1日成交，上海鑫侨高置业有限公司(万科、上海仪电集团、徐汇区国有资产监督管理委员会联合控股的企业)以986320万元一举拿下，成交楼板价27633元/平，溢价率0.13%。

　　对此卢文曦表示：楼市降温导致预期下降。尽管溢价率下降了，但是限价因素使得利润空间也被限定，在市场预期转变情况下，防风险会放在总要位置。此外，综合打分导致只有大房企才有高分数，中小房企入围机会不多。打分制使得参与竞争的房企多半是龙头房企或者国企央企，最终只有1家或者2家能进入围。竞争者少自然不会非理性加价了。

　　据了解，2016年上海楼市火热，地王频出。为遏制地王现象，2017年4月，上海调整土地出让制度，实行“招挂复合出让”。

　　上述规则规定，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让;超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。2017年6月，上海对“招挂复合出让”政策进行“微调”，在上述“评标标准和方法”外，首次引入“受让管理”指标。

　　根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。

租赁住宅用地占重要比例

　　自2017年7月24日上海市首次推出租赁住房用地以来，租赁住宅用地成为土拍市场主角。 2017年，上海共出让了21幅租赁用地，2018年上海租赁住宅用地更是占重要比例。今年租赁住宅地块共成交35幅，未来至少可以提供35077套租赁用房。

从区域分布来看，杨浦、静安、浦东等市区范围仍是主要成交区。今年松江、青浦、宝山等外围区域成交逐渐增多，但是这些地块离开轨道交通站点不远。虽然租赁地块质地不错，但从成交价格来看，楼板价多为市场价格的2折左右，延续去年低价成交惯例。当然，这些地块最终也被国企和央企瓜分。

　　根据梳理，目前租赁地块竞得人中，上海本土国企占据绝大多数，其中上海地产集团、张江集团、陆家嘴集团以及市北高新集团，分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。

2017年上海出台住房十三五规划。根据规划，十三五期间(2016-2020)，上海将新增住房170万套，其中商品住房40万套、租赁住房70万套。无疑，租赁住房将在未来上海房地产市场中扮演重要角色。

　　上海市房屋管理局副局长张立新表示，上海所推租赁用地布局基本在产业园区、校区、商务密集区、交通枢纽附近，多数在外环线以内的中心城区。上海正发挥国资国企的引领和带动作用，通过在园区、校区建租赁用房，推动城市功能转换的机遇，实现上海的职住平衡。

　　土拍市场惊现个人买家

　　2月7日，临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块被自然人林映瑞以总价19126万元竞得，折合楼面价3250元/平方米，溢价率1%。

　　据了解，临港地区万祥社区04PD-0201单元C1204、C1304地块2月7日公开竞拍，竞拍者两家，一家为：宝龙集团旗下公司上海龙潜实业发展有限公司和上海临港浦东新经济发展有限公司，一家为：林映瑞。