“地王”难再现 十大事件回顾2018年深圳土地市场

　　值得一提的是，这也是中海时隔3年之后再次在深圳拿地，虽然近几年频繁出现在土地交易大厦，并且只认准68号牌，有业内人士表示这也体现了中海的决心和勇气。

　　事件三：前海桂湾商地成今年第一宗流拍地块

　　6月6日，位于前海桂湾片区的T102-0274商地因无人申请而遭遇流拍。

　　据房掌柜了解，该宗地位于桂湾片区二单元01街坊，土地用途商业用地，土地面积17508.75平，建筑面积134800平，挂牌起始价246900万元，土地使用年限40年。

　　根据申请人主体资格要求，该宗地申请人须独立申请竞买，不接受联合竞买;

　　须为在中华人民共和国香港特别行政区(以下简称“香港”)注册的企业(该企业至公告发布之日注册成立满2年以上);控股股东最新财政年度经审计的总资产不低于500亿元港币;未依据鼓励总部企业发展通知获取过深圳市内用地;且未曾获得设有产业用地条件且享受地价优惠的深圳市内商业或办公用地。

　　小编到达土地交易中心时，没有发现有任何一家开发商到场，公示墙上显示的是无人申请的信息。

　　事件四：龙光拿下龙华3年限售宅地

　　9月26日，深圳土地市场一次性推出三宗地块。建发、龙光、招商蛇口、华侨城、中海、金地、金科、龙湖、金茂、中粮等超过15家房企参与竞拍。最终，龙光地产以11.7亿竞得龙华观澜宅地。光明、大鹏两宗“只租不售”地块被安居集团以3.8亿和1.45亿底价拿下。

　　此次出让的三宗地块是时隔七个月之后，深圳土地市场再次推出住宅用地。

　　三点没到，深圳土地交易中心的交易厅已经被开发商代表和各媒体代表所包围。据土地交易中心土地使用列表显示，光明和大鹏两宗地块只有一人申请，而龙华地块则是多人申请，可以看出各大房企对龙华地块的重视。

　　在经过各大房企数轮角逐后，19号龙光地产就已经举牌到达了最高限价的11.7亿。由于已经到达最高限价，拍卖师开始竞拍人才住房。

　　在人才住房的竞拍上，现场陷入了2号和19号的拉锯战中，最终以19号龙光地产配建3200平米人才住房结束了这场争斗。

　　事件五：华侨城42亿再布局宝中

　　10月，深圳成功出让8宗地块，分别是位于宝安新安片区的2宗商地、前海5宗商地以及留仙洞总部基地1宗工业用地(新型产业用地)。其中宝中两宗商地被深圳华侨城股份有限公司以共计42亿元的底价成功拿下，将建五星级酒店。

　　根据竞买申请人主体资格要求，竞买申请人(含其子公司)需持有至少两家由全国旅游星级饭店评定委员会评定的五星级酒店物业51%以上的产权，并持有两年以上(含两年)。可以看出本次地块拍卖要求之高，而两宗地块也仅有华侨城一家申请。

　　其中，两宗地块建成后酒店限整体转让，酒店设计建设须不低于国家五星级酒店标准。A002-0065宗地的商业、办公可按规定销售;A001-0206号宗地项目建成后商业可按规定销售，且本合同项下宗地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。

　　房掌柜还了解到，华侨城布局宝中片区已经不是第一次。早在2017年4月7日，华侨城以45.8亿竞得宝安中心区滨海文化公园(一期)建设用地的土地使用权和中央海滨文化公园的设计建设运营权，将建升级版欢乐海岸。

　　事件六：前海3天出让5宗商地

　　10月17-19日，经过三场竞拍，太平金和、敏华控股、新华保险、招联金融四家企业成功拿地入驻前海。

　　10月17日，T201-0112号宗地被太平金和投资有限公司以底价14.55亿元收入囊中，T201-0113号宗地被敏华控股有限公司以底价13.38亿元斩获。

　　据房掌柜了解，太平金和为中国太平保险集团旗下的投资公司，在土拍现场出现了中国太平保险集团的资料袋。

　　房掌柜了解到，敏华控股有限公司是香港一家以沙发、床垫、板式家具、家具配件产品研发、销售等服务为主的中国家具行业领军企业。其中，敏华拥有的“芝华仕CHEERS”品牌沙发，连续多年稳居香港沙发销量榜首。

　　从土体条件上来看，根据出让合同，T201-0112号宗地20年内不得转让，20年后限整栋/整体转让;T201-013号宗地10年内不得转让，10年后限整栋/整体转让。

　　18日出让的两宗地块也均只有一家申请人。最终，新华养老保险股份有限公司以底价17.57亿元获得T201-0093宗地、招联消费金融有限公司底价17.88亿元拿下T201-0111宗地。

　　从土体条件上来看，根据出让合同，T201-0093宗地竞买申请人或其股东之一须为世界500强企业，其中建成后办公物业10年内不得转让，10后限整栋转让，且租售对象须为符合产业导向和入区规定且注册地在前海合作区内的法人或非法人组织;其余地上商业和地下商业限二者整体转让。

　　T201-0111宗地竞买申请人或其股东之一也要求须为世界500强企业。根据出让合同，办公物业30年内不得转让，30年后限整栋转让，其余条件与T201-0093宗地相差无异。

　　此外，两宗地自签订合同之日起需在12个月内动工开发;54个月内应全部竣工并投入使用。

　　10月19日，位于桂湾片区四单元05街坊的T201-0109宗地挂牌出让，土地面积14694.63平米。其主体建筑物的性质为商务公寓和商业，建设用地面积8306.04平米。

　　根据出让合同，T201-0109宗地建设全年期自持租赁商务公寓，将作为前海合作区人才住房。最终，深圳市前海人才乐居有限公司以底价5.42亿元拿下T201-0109宗地。

　　作为前海国家级自贸区中的金融核心区，桂湾片区自然应成为深圳金融业开疆拓土的首选之地。目前桂湾已有多家知名企业进驻，如腾讯、华润。中粮、卓越、中英人寿、香港新世界、民生银行等，大部分项目都已经在建设中。

　　事件七：深圳人才安居集团18.8亿首入东莞

　　10月23日，深圳人才安居集团在东莞塘厦镇拿下一宗占地3.90万平米的商住用地，土地总价18.84亿元。

　　据房掌柜了解，该宗地位于塘厦镇四村社区，占地面积38962平米。此次竞拍地块所属的塘厦中心城区，周边市政配套齐全，属于黄金地带。塘厦镇近几年鲜少有土地出让，2012年至2014年塘厦镇仅出让了8宗土地。在2015年后，便再无公开出让商住用地，而这也是深圳人才安居集团首次进驻东莞。虽然深圳人才安居集团尚未公布这次地块具体规划情况，但是业内普遍认为是深圳保障房落地东莞的标志。

　　人才安居集团自成立后就成为深圳房地产市场的“重要角色”，不仅达成了许多“大单交易”，以此获取了众多房源，还与许多房企和机构达成合作协议。早在今年2月，深圳出让2018年首批居住用地的时候，深圳人才安居集团一口气拿下3宗租赁用地，成为最大赢家，而这3宗都是全年期“只租不售”住宅用地;9月，位于深圳光明区和大鹏新区的全年期自持租赁宅地也被深圳人才安居集团拿下;10月和11月，深圳人才安居集团又拿下桂湾一宗商地和宝安福永一宅地。

　　事件八：光明两宅地可售楼面价悉数破“3”万

　　11月8日，光明区采用“单限双竞”方式成功出让了两宗居住用地。其中，位于光明街道的A621-0044宗地被深圳融祺投资发展有限公司以最高限价28.1亿元竞得，可售楼面价33504元/平米;位于马田街道的A629-1328号宗地被深圳市润投咨询有限公司以22.2亿元竞得，可售楼面价30594元/平米。

　　值得关注的是，此次出让的两宗地块均需配建人才住房。宗地上建设的人才住房产权归市政府，竞得人建成后无偿移交，由光明区住建部门与竞得人签订监管协议并负责监管，由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营。

　　A621-0044地块位于光明区曾经的地王项目，龙光玖龙台项目北侧、乐府广场西南侧，距离6号线观光站约300米，位置较为优越。玖龙台作为曾经深圳的地王项目，涵盖住宅、 以及酒店、大型商业Shopping Mall等各类物业，业态丰富。毗邻艺术文化中心、五星级宝利来花园酒店，周围配套齐全。其中龙光玖龙台自带约10万平米TOD商业和约5万平米市政公园——玖龙台公园都能为区域加分不少。

　　A629-1328地块位于光明薯田埔龟山公园西南侧，距离6号线薯田埔站约1公里，距天汇城约2公里，接壤南光高速。A629-1328地块紧靠龟山公园，周边工业区林立，一街之隔的是金海润工业园和恒邦科技园。除此之外，项目的正前方是一所车行，周边零零散散的聚集一些修车、洗车行。由于马田附近正在修建地铁6号线，道路主干线也在施工，在公交行驶的过程中灰尘四起，路面也是狭窄、凹凸不平。

　　在离A629-1328地块约500米的距离有一所马山头小学，1.5公里的位置是马田小学。周边除了嘉域荟和宏发天汇城，其余都是密集的农民房。

　　土地出让当天，据不完全统计，参与(围观)竞拍的房企有十余家，其中还有中粮等没有参与竞拍的也到现场进行观摩。

　　3点整，土拍正式开始。首先开拍的是位于光明街道的A621-0044地块，据悉，此次共有12家房企参与第一宗地块出让，2号平安不动产率先举牌，叫价20亿元。

　　前四轮各大房企举牌竞争非常激烈，不到一分钟就到了25亿，在大家都认为激烈的状态会一直持续下去的时候，主持人叫价25亿后房企都开始犹豫了，一次叫价往往要间隔1分钟之久。

　　其中18号和6号是前半部分的主要竞拍人，两家一直胶着到了27.2亿。这时，趁着18号和6号思索的空档，1号和3号突然出手加入混战，27.6亿、28.1亿，到达最高限价，转竞人才住房。

　　人才房以2000平米为竞价阶梯，相比地块竞价，人才住房的配比竞价更加乏味。没两分钟，6号深圳融祺投资发展有限公司(金融街控股)便以28.1亿，配建4000平米人才住房拿下了光明街道的A621-0044地块。

　　与光明街道地块相比，马田街道A689-1328地块结束的就更显突然。共有8家房企参与第二块宗地竞拍，竞争也没有第一宗地块激烈。

　　马田街道A689-1328地块甚至没有达到最高限价，由深圳市润投咨询有限公司(华润置地)以22.2亿竞得。

　　事件九：尖岗山宅地延期后再遭流拍!

　　11月29日，据深圳市土地交易中心公告显示，原定11月30出让的尖岗山A122-0357宗地延期至12月19日15时出让。

　　公告显示，A122-0357宗地公告期延至2018年12月9日，挂牌期自2018年12月10日起至2018年12月19日15时止。履约保证金的到账截止时间为2018年12月18日16时30分(以网上交易系统显示的银行到账时间为准)，申请确认竞买资格截止时间为2018年12月19日14时30分。交易中心自2018年12月10日起接受已确认竞买资格的竞买人的电脑报价，电脑报价截止时间为2018年12月19日15时整。

　　A122-0357宗地位于宝安尖岗山，土地面积为18566.08平米，建筑面积59040平米。据房掌柜踩盘了解到，与A122-0357宗地一街之隔的就是泰禾深圳院子项目，目前泰禾深圳院子A区正在建设当中，马路对面的B区处于地基建设阶段。

　　根据土地出让条件，A122-0357宗地建设普通商品住房，竞配建人才住房。其中，人才住房初始配建面积为7550平米。建设的商品住房、商业和办公用房可按规定销售;商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修;居民家庭新购买商品住房的，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

　　12月19日下午，延期后的尖岗山A122-0357宗地进行出让，起始价为20.6亿元，最高限价26.78亿元。但是现场竟无开发商到场申请，最终导致该地块流拍。同日前海桂湾的商业用地也无人申请。

　　12月19日小编查阅深圳市土地房产交易中心官网信息显示，A122—0357宗地出让结果为无人竞买。

　　据房掌柜了解到，尖岗山已连续5次刷新深圳楼面价，也是继2015年12月泰禾以近8万元/平米楼面价刷新纪录后的首拍宅地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，最大的问题是因为起拍价太高，20多亿即便是有实力的房企也是有很大的资金压力，而且配建等约束会使得企业认为此类账目不划算。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，尖岗山地块流拍一是与市场预期存在偏差。将规划用地性质从“居住用地”调整为“居住用地+商业用地”，相应增加了部分办公和商务公寓建筑面积，在一定程度上影响了项目盈利能力，与该片区规划功能定位及市场预期存在一定偏差;二是出让的时机问题。据部分房地产商反映，出于降低年末现金流出、保持公司净负债率在合理范围等综合考虑，加上年末资金流紧张，只能放弃参与竞买。

　　事件十：先租后让、联合竞买 深圳探索土地供应模式

　　12月24日，龙岗区成功出让两宗工业用地，2宗土地以“先租后让”、“联合竞买”方式出让。

　　值得注意是G02203-0013号宗地成为在高度城市化的北上广深一线城市率先探索“先租后让”供应模式出让的工业用地，该地块由深圳市永联科技股份公司竞得。

　　G10221-0606号宗地则是全区首宗“联合竞买”方式出让的普通工业用地，该地块由深圳市裕富照明有限公司与深圳市光祥科技股份有限公司以底价联合竞得。

　　“先租后让”是指政府以租赁方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。企业竞得该地块，需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议。租赁期限内，企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则上述土地使用权由租赁转为出让;如果未能通过履约考核，租赁期满将收回土地使用权。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：“先租后让”的供地方式，对于土地的需求方来说是双门槛，进入门槛低了，获得门槛高了。

　　竞买保证金降低，按年缴纳租金等一定程度上降低了企业参与的门槛。但，承租企业也面临政府在租赁期对其产值、税收等方面的考核。

　　一位长期关注深圳土地供应的市场人士认为，目前，深圳的土地资源紧张，净地存量更是有限。传统的土地出让方式，动辄20年、30年的使用年限，已经不符合当下的需求。

　　“先租后让”为土地供应提供了一个退出机制。对于承租企业来说，五年租赁期到后，可以选择退出;对于政府来说，如果承租企业未达到其考核要求，也可以及时清退，提高土地资源的有效利用率。

　　小结：整体来说，2018年深圳土地成交市场依旧是商地、工地为主，虽然宅地供应同比上升，但开发商在深圳拿地似乎更加理性和谨慎，大部分土地都以零溢价成交，甚至还出现了不少土地流拍的现象，土地市场也难以再现“地王”潮。