谨慎的中海：全年销售3012亿港元 联合拿地比例增多

“三好学生”中海的2018年，依然交出了一份不错的成绩单。

1月7日，中国海外发展有限公司公告称，2018全年中国海外系列公司的累计合约物业销售约为3012.4亿港元，同比增长29.81%，完成年度销售目标的103.88%。相应的累计已售楼面面积约为1593.45万平方米，同比增长10.17%。其中，公司2018年全年投得土地面积523.23万平方米，应占楼面面积1271.59万平方米，应付土地出让金人民币913.52亿元。

其中，12月单月，中海连同其附属公司、合营公司及联营公司的合约物业销售金额约为284.02亿港元，相应的已售楼面面积约为123.58万平方米，与2017年同期相比分别增长123.01%及43.71%。

据媒体查阅，在全年销售中，华北地区依旧贡献最大，录得合约物业销售575.45亿港元，销售面积244.42万平方米。

紧随其后的是华东地区以及北方地区，分别录得合约物业销售411.42亿港元、383.96亿港元，销售面积155.86万平方米、293.25万平方米。

此外，于2018年12月31日，中国海外系列公司录得已认购物业销售约为368.03亿港元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

另据中海同日土地收购公告显示，12月其在大连、武汉、烟台、青岛、成都、长春、苏州、上海、香港收购了十幅地块，应占楼面面积合共约181.58万平方米。其中三幅地块以合作模式发展，中海就相关土地收购应付的土地出让金约为154.42亿元。

同日，中国海外宏洋集团有限公司亦公布其全年销售及拿地情况。

2018年年度，中海宏洋及附属公司、联营公司、合营公司（统称中海宏洋系列公司）累计合约销售额505.4亿港元，同比增长36%；合约销售面积399.85万平方米，同比增长17%。

拿地方面，2018年年度，中海宏洋新增25个项目，土地面积合计199.39万平方米，总楼面面积502.27万平方米，应占楼面面积474.14万平方米，权益土地价格187.44亿元。

值得注意的是，154.42亿元的土地出让金也创下中海2018年单月收购金额新高，收购宗数则为全年第二，仅次于2018年2月份的11宗土地。

截至12月，中海地产的拿地数量及金额有了明显提高。数据显示，12月单月，中海在大连、武汉、烟台、青岛、成都、长春、苏州、上海、香港收购了十幅地块，应占楼面面积合共约181.58万平方米，集团就相关土地收购应付的土地出让金约为人民币154.42亿元。

12月份拿地金额大增，是否意味着中海地产将重回“积极拿地”姿态？“12月份拿地金额发生变化，主要是香港启德地块(中标价约为80.34亿港元，折合人民币约为70.14亿元)拉高了投资。”中海地产相关人士向记者回应称，公司还是会保持此前的投资战略，即对市场保持高度的敬畏之心、采取更加审慎的态度。

其中，最引人瞩目的是中海以80.34亿港元竞得的位于香港九龙启德的一幅住宅用地。这也是中海时隔5年，在2013年6月夺得启德1号Ⅰ、Ⅱ号用地之后，再次进入启德。

彼时，中海击败包括参明有限公司、长江实业、新鸿基地产、嘉华国际和信和置业联合体，以及会德丰、新世界发展、恒基兆业及帝国集团组成的财团等几乎都是香港本土企业的竞争者。

该笔土地的投资，也占到了中海12月土地投资中的近半金额，也是中海2018年全年投资的63幅地块中最贵的一宗。

对比2017年全年，2018年中海在土地投资方面的各个指标几乎都出现轻微收缩的情况。根据中海披露显示，2018年，其共计投得63幅地块，较2017年76宗减少13宗。

具体而言，中海2018年全年投得土地面积523.23万平方米，同比减少0.13%；总楼面面积1764.1万平方米，同比增加1.3%；应占楼面面积1271.59万平方米，同比减少13.08%；应付土地出让金913.52亿元，同比减少3.96%。

全年土地投资额913.52亿元与主席兼行政总裁颜建国2018年年初设下的1350亿港元（即约1180.48亿元）的全年计划投资额计划显然有着较大的差距。

颜建国在2018年7月举办的中期业绩会上曾给出了解释，其表示，中海认为政策处于高度的多变期，所以对于中海来讲，宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。

不过与2017年情况类似的是，在2018年，中海依然是下半年才开始发力拿地。

数据显示，2017年上半年，中海共计投得27宗地，而下半年则达到了49宗地；2018年上半年，中海共计投得26宗地，而下半年则达到了37宗地。

值得一提的是，2018年全年，中海拿地的宗数几乎成抛物线的形式。其中，2月、12月分别拿地11宗及10宗，为全年仅有的两个月超过10宗土地入账之时。

对于如此不稳定的拿地趋势，颜建国在2018年中期业绩会上称：“中海会根据回款进度、市场情况时刻调整投资的节奏与规模。一季度的时候，我们抓住市场窗口，竞争比较弱，适当多买一点；二季度开始，市场处于焦灼状态，我们就减缓了投资的速度；最近几个月属于观察期，所以整体节奏比预算慢一点。”

其紧接着指出，下半年还是会有机会，但是最佳时点在什么时候很难判断。从中海拿地情况来看，下半年确实存在更多的机会，12月或许也是其认为的窗口期之一。

另一方面，作为“三好学生”的中海，在资本市场上也保持着一贯的“优势”，发债利率水平始终处于行业较低水平。

12月13日，中海发布公告称，将选择不上调“16中地01”公司债后续2年期限的票面利率，维持4.40%固定不变。该期债券发行规模为10亿元。

11月9日，中海亦曾发布公告称，其收购的中信地产选择不上调债券“15中地01”后续2年期限的票面利率，维持4.80%固定不变。该期债券发行规模为40亿元。

审慎投资策略未变
　　2018年，中海地产的各项财务数据依旧亮眼。财报显示，2018年全年中国海外系列公司的累计合约物业销售约为3012.4亿港元，同比增长29.81%，完成年度销售目标的103.88%。相应的累计已售楼面面积约为1593.45万平方米，同比增长10.17%。
　　但在土地投资上，中海地产并未完成年初定下的目标。据管理层透露，公司2018年全年计划新购土地的权益投资额为1350亿港元(折合人民币约1170亿元)。但财报显示，公司2018年全年实际应付土地出让金为人民币913.52亿元。
　　对照2017年，2018年中海在土地投资上的多个指标也都出现小幅收缩。观点地产网统计数据显示，中海2018年全年投得土地面积523.23万平方米，同比减少0.13%；总楼面面积1764.1万平方米，同比增加1.3%；应占楼面面积1271.59万平方米，同比减少13.08%；应付土地出让金913.52亿元，同比减少3.96%。
　　土地投入不达预设目标，中海地产管理层早在2018年8月中期业绩会上便做了铺垫。“目前我们对市场保持高度谨慎的态度，现在的政策处于高度多变期，随时都有可能出下一步新的政策，所以谨慎投资是很必要的。”中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国指出，关于投资预算今年能做到多少需要密切观察，我们会做好更谨慎的安排。
　　“公司宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。”颜建国称。
　　联合拿地比例增多
　　除了拿地仍趋于谨慎，另一个值得注意的现象是，此前一直“单打独斗”的中海，自2017年起，开始逐步加大合作拿地的力度。
　　记者查询中海财报获悉，2015年，中海购入的17宗地块，仅一宗应占权益非100%。2016年，中海购入18宗地块，应占权益均为100%。到了2017年，中海共竞得76宗地块，其中应占权益非100%的地块达21个。2018年中海共计投得63幅地块，其中应占权益非100%的地块达22个。
　　有业内分析指出，房企联合拿地有多种考虑。一种情况是大家预期目标地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，同时能共担项目风险；另一种情况是目标地块产品类型比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，将产品做到最好。
　　除此之外，自2017年开始，中海地产还先后和中信集团、平安不动产等企业建立了战略合作关系，以求在项目合作开发上实现突破。
　　2017年9月10日，中海地产与平安不动产在深圳签署战略合作备忘录。据悉，双方将在国内主要城市、就双方均认可的房地产项目，共同开发经营、共担风险、共享收益。2018年11月26日，颜建国在走访首钢集团时表示，希望双方能进一步拓宽合作领域、创新合作模式，以及探索更加深度的合作机会。据悉，中海早在石景山老古城、北辛安项目开发过程中就与首钢集团有过合作。2018年10月31日，中海地产还联合首钢集团以底价48.34亿元竞得北京石景山区一宗宅地。
　　获取土地途径多样化，亦是颜建国治下中海的新变化。曾有中海前高管在公司内部会议上指出，中海对土地市场的急速变化了解不深，跟的不够紧；过分依赖公开市场，投资手段单一，创新不足。该高管续称，只要透彻把握法律法规，深入研究项目，各种投资方式都是可选项。
　　颜建国也在2018年业绩会上重申，除了正常的招拍挂，公司在非公开市场也做了不少工作，包括项目股权的并购，包括棚户区改造、城市更新项目，都在做。“大规模公司股权并购，我们也一直在接触，跟很多企业也在谈，但是最后谈得成谈不成是另外一回事。”颜建国表示，并购仍是公司未来在土地储备方面的重要手段跟渠道。

（房掌柜整理来自时代周报、观点地产网）