多地松绑楼市调控政策 “房住不炒”基本原则未松动

去年中国楼市出现调整，尤其是下半年调整力度较大，近段时间，部分城市也出现了政策松动和微调。专家预计，2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。

　　多地松绑房地产调控政策

　　近一个多月来，多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中，最为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。

　　1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台最新规定，可异地提取公积金进行购房;几乎同时，佛山市取消了购房最低准入条件。

　　回顾2018年，房地产调控政策由紧到松。相对应的是，地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是明确提出取消限售条件。

　　2018年12月，社科院发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，进入2018年下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。

　　业内人士分析认为，2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。基于此，未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。

　　联系到近期菏泽取消限售，有分析认为本轮调控政策预期将出现转变，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，当前，市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。”

　　在他看来，限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。”

　　楼市成交趋势性下行

　　预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右。分解到各线城市来看：

　　一线、二线城市政策环境缓和之下，市场成交活跃度可能有所提升。若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。2019年一线、二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0%-5%。

　　大部分三线、四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三线、四线城市影响较大，失去强政策托底的三线、四线地产成交可能重回基本面下行的通道。预计2019年三线、四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右。

　　房价走势依然离不开分化的主题。调控通常经历“量价齐升—成交降温—有价无市—降价”的阶段。随着成交持续走弱，一线、二线城市郊区盘和三线、四线城市房价有望出现松动而下行，缺乏刺激政策“加持”并且在过去一段时间需求被透支的三线、四线城市还需要警惕房价下行风险。由于“四限”持续时间较久，政策边际改善后，一线、二线城市中心区域存在房价补涨的潜在动力。

　　“房住不炒”基本原则未松动

　　成交量回落，房价是否有所变化呢？贝壳研究院方面分析，2018年下半年以来重点城市二手房随着成交持续走低，均价上涨动力不足，开始下跌。与三季度相比，四季度均价下跌的城市占比由18%上升至38%。

　　听到这样的消息，一些老百姓冲进售楼处和二手房中介，却发现口袋里的钱依然买不起。毕竟，这期间房价的下跌还是在前期过快上涨之后的自发回调。

　　菏泽之后，业内预计，对过去严厉的行政管控进行适度修正，是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计今年房地产调控政策将会适当调整。但对于正在攒钱买房的老百姓来说，最担心的就是：政策一旦松绑，好不容易稳定下来的房价会不会又大涨。

　　这得先来看楼市调控政策的调整会集中在哪些方面。贝壳研究院院长杨现领分析，首先，调控主体由中央转向地方，近来多地政策调整就是由地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题制定的;其次，调控方式由调控交易转向调控供给结构;今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量资源，为住房保障提供更多的财政支持等。

　　杨现领用“刀尖上求平衡”来形容今年的楼市。“房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有巨大的债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性风险。因此2019年的政策面更可能是中温放松，既不会大刺激，也不会过于紧张。”他说。

　　“信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。”张大伟说，从中央到地方，依然明确要求“房住不炒”，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

    （房掌柜整理来自经济参考报、中国经济网、北京日报）