集体建设用地入市试点再扩容 严禁违规提供“租金贷”

　　近日，福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获批。此次新增试点城市不仅规模大、流动人口多，而且2018年房价上涨比较快。这也意味着，试点城市由原来的13个增加至18个。

　　严禁违规提供“租金贷”

　　1月16日，自然资源部、住房和城乡建设部在给福建、江西、山东、海南、贵州省自然资源、住房和城乡建设主管部门的意见函中，要求试点城市规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序。并以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。同时鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于“租金贷”的表述不是打压，而是强调了知情权，严禁违规操作。

　　此次意见函要求，健全合同履约监管机制，建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。

　　此外，意见函要求尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。在试点过程中研究加强公共服务配套，建立承租人基本公共服务保障机制，支持其依法享受教育、医疗卫生以及养老服务等基本公共服务权利，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理。

　　新增试点城市房价有波动

　　据悉，2017年获批的第一批试点有13个城市，包括北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳和成都。

　　2018年12月23日，在提请全国人大常委会审议的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案中规定，工业、商业等集体经营性建设用地被以允许出让、出租等方式交由单位或者个人使用。当时很多业内人士认为，此举是为集体建设用地入市扫除法律障碍。

　　而今，随着试点的增加，集体经营性建设用地大量入市的可能性正在增加。

　　对于试点新增加的5个城市，严跃进认为，这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。此前试点的城市表现为流动人口规模大，租赁市场需求比较旺盛。而试点新扩容的5个城市，同样属于规模大、流动人口多的城市。但更为关键的是，在2018年，这几个城市房价上涨比较快，存在通过发展租赁市场对冲高房价的可能。尤其是贵阳和海口，在2018年全国70城房价指数排行中，在个别月份出现涨幅第一的现象。

　　严跃进认为，第二批试点获批的信号意义较强，预计在2019年下半年，房价上涨过快的城市也有加入试点的可能。此外，随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进，后续集体建设用地改革的力度会更强，这将利好租赁供给端和租赁市场的活跃。

　　附全文如下：

　　自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函

　　福建、江西、山东、海南、贵州省自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门：

　　你们报送的利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案收悉。经审核，意见如下：

　　一、原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

　　二、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

　　三、严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营管理等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，保护租赁利益相关方合法权益;建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。

　　四、试点城市要聚焦市场需求，坚持城乡统筹。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。积极学习借鉴先行试点城市实践经验，加强政策宣传和舆论引导，发展规范有序的住房租赁市场，形成可复制、可推广的制度成果。

　　五、试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管，确保有序可控。

　　六、试点城市要积极探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段，在试点过程中研究加强公共服务配套，建立承租人基本公共服务保障机制，支持其依法享受教育、医疗卫生以及养老服务等基本公共服务权利，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理，落实住房租赁企业备案管理，加强土地市场动态监测监管，促进节约集约用地。