近10家内地房企发行美元债 累计筹资44.75亿美元

　　2019年开年仅16天，已经有富力地产、禹州地产、融创中国等近10家内地房地产企业在香港成功发行美元债，累计筹资44.75亿美元，相当于“补血”约302.5亿元人民币。

　　资讯统计发现，1月份发债的房企以中小房企为主，而且大部分房企的筹资用途为“现有债务再融资”，即“借新还旧”，这也意味着，2019年，中小房企仍选择保持较高的负债率运行。不过，受益于流动性略有放松，与2018年四季度相比，房企融资难度已经有所下降，房企海外发债利率出现下行趋势。

　　近年来，海外美元债券市场成为内地房地产企业筹资的常用渠道，伴随着多家内地房企的“旧债”还款日及付息日临近，近10家内地房企近日扎堆在海外启动了发“新债”计划。

　　集资额最多的是中国奥园。这家地产商1月份两次入市，累计通过发行优先票据集资7.75亿美元，资金的用途是“借新还旧”及补充一般营运资金。两次发债的年利率分别为7.95%及8.5%。

　　正荣地产在1月8日成功发行2亿美元2020年到期的年利率8.6%的优先票据后，16日宣布额外发行1.5亿美元2020年到期的年利率10.5%的优先票据，用途同样是“借新还旧”。

　　此外，融创中国发行了6亿美元2年期优先票据，富力地产于1月3日发行了5亿美元的2年期优先票据，物业管理公司中骏集团发行了5亿美元2年期优先票据，这些美元债都将以8.750%的年利率计息。

　　16日，禹州地产宣布，拟发行总额为5亿美元的3年期优先票据，票据将按年利率8.625%计息;新城发展控股发行了3亿美元的2年期优先票据，年利率为7.5%。

　　力高地产和宝龙地产发行的优先票据的年利率较高，其中力高发行的2.5亿美元1年期优先票据，年利率高达13.50%;宝龙地产的2亿美元2年期优先票据，年利率为9.125%。

　　不过，有市场人士表示，2018年第四季度，内地房地产企业的平均融资成本超过10%，今年1月份的发债利率普遍低于9%，显示内地房地产企业海外融资难度已经有所降低，房企的融资环境呈现回暖迹象。

　　距离国家发改委发文支持优质企业直接融资尚不足一个月，房企发债融资已现明显放量。

　　数据显示，2019年前7日，以公司债、中期票据为主的企业发债共计7笔，而刚刚过去的12月单月达85笔，累计发行总额共计874亿元(不含银行贷款及其他融资)。2017年同期，企业发债共计221亿元，也即2018年同期规模是2017年的4倍。

　　企业发债放量 房地产占15.4%

　　据统计，截至2018年12月13日，企业债券发行共266起，总规模达2271亿元，单笔融资规模超过20亿元的17起。

　　而据申银万国一级行业分类，房地产行业企业发行企业债共46起，总规模为349亿元，占总企业债的15.4%。

　　分析可见，这一波企业债涉及的企业基本都是规模化房企。“也就是说，这次只是针对部分企业进行差异化调整融资策略，有些大企业能够得到融资成本降低的利好。”

　　亿翰智库研究就指出，2018年第三季度开始，部分房企融资成本已出现不同程度下行，如金地集团融资成本下行1.1个百分点，龙湖集团下行0.54个百分点。

　　同时，房企其他融资边际放松政策也在不断出现。比如，2018年12月4日，中粮地产发行股份股买资产获证监会并购重组委无条件通过，拟募集配套资金不超过24.3亿元，将用于中粮置地广场和杭州大悦城购物中心两个项目的建设。符合《通知》中鼓励优质企业直接融资导向。

      差异性融资局面深化 房企宜调结构急应对

　　但值得一提的是，《通知》明确，融资用途不得用于房地产投资。也就是说，《通知》并不意味着放宽房企的现有融资渠道，如公司债、银行借贷和海外债等。

　　亿翰智库认为，无轮是融资成本下行，还是对于直接融资的支持，均体现了对于融资端的差异化调整、边际性松绑的倾向性，而并非对所有企业普惠。因此，企业资金压力全面缓解概率较小，但边际改善值得期待，规模房企或从事产业地产、特色小镇等服务实体经济转型、产业结构升级的企业可能受益更多。

　　从发行公司可见，这一批企业几乎全部为地方城投公司。所融资金多数用于保障性住房、棚改、产业园区建设和补充企业运营资金等，与传统住宅地产开发商基本没有明显关系。

　　58安居客首席分析师张波直言：“可以肯定的是，房企近期发债获批提升不能直接理解为房地产融资出现松动。”

（房掌柜整理来自上海证券报、每经网）