2018二手房首次置业买家占比大 价格渐趋理性

记者近日走访东莞部分二手房市场发现，受楼市调控政策影响，加上东莞近期土地拍卖市场降温，投资客减少，东莞二手房购房者当中，首次置业购房者比例达到62%，同比2017年增加了7%。业内人士表示，这显示出市场回归理性，购房需求以刚需自住为主，业主放盘价随之走低，东莞二手房价格渐趋理性。

　　超四成首次置业者

　　选择100万~200万元之间物业

　　合富置业统计数据显示，2018年，东莞二手房市场首次置业买家比例为62%，比2017年的55%有所增加，尤其是在年尾，首次置业刚需买家积极入市，第四季度首次置业比例达到八成以上。

　　此外，首次置业者当中有超过四成的买家选择总价段在100万~200万元之间的物业；与首次置业买家比例增加相反，改善型买家比例则有所减少，2018年的占比为22%，虽然其主要总价成交段也在100万~200万元之间，但200万元以上的总价段占比增长较为明显，合计占改善型买家购房成交的四成以上。

　　虽然高总价有成交增多的趋势，但由于2018年东莞的信贷环境偏紧，以致按揭比例明显走低，从前两年的八成以上，下降到2018年的68%，相反，一次性付款比例则达到32%。合富置业市场研究部介绍，二手房首次置业者仍以按揭购房为主，其按揭比例为75%，而改善型购房者中其一次性付款比例达38%，明显多于首次置业。

　　多片区二手房网签量

　　下降20%以上

　　此外，从区域网签数据来看，东莞各大片区的二手房网签量均有所减少，大多片区降幅都在20%以上，更多的甚至降幅接近四成。合富置业统计数据显示，城区片区去年二手房网签量为10278套，同比下滑37%，是全市降幅最大的片区。

　　虽然东城、南城、万江仍是东莞二手房成交前十的区域，但降幅同样都在三成以上。成交最热的依旧是东南临深片区，2018年合共成交10660套，同比下降33%。樟木头镇是片区当中二手网签最大的区域，同样也是全市二手网签量第一的区域，网签量共6196套，占该片区成交的58%。

　　另外值得一提的是，清溪镇在2018年的二手房网签是全市升幅最大的区域，二手网签859套，同比2017年上升47%。

　　此外，东部产业园片区2018年二手网签保持在5749套，其中常平镇和黄江镇二手房网签量分别位居全市的第四和第五位。松山湖片区的降幅低于其他片区，2018年网签4924套，同比下滑25%，大朗镇和寮步镇是其网签最集中的区域，占该片区二手网签量的六成以上。

　　而滨海片区目前成交仍以一手市场为主，二手成交相对较少，2018年的二手房网签1970套，同比下滑36%。降幅最小的是水乡新城片区，二手网签降幅仅6%，在6个网签上升的镇街中有3个都集中在这一片区，这3个镇分别是洪梅镇、麻涌镇和望牛墩镇。

部分业主调低二手房报价

跌幅接近20%

　　之前，受益于过去几年房价上涨，房产资产大幅增值，业主预期持续趋向乐观，放盘价格持续上调。那么，面对当前的市场环境，二手房的放盘业主心态和报价出现怎样的变化？针对这个问题，今年10月，东莞中原战略研究中心对二手房成交量大、市场关注度高的重点镇街（凤岗、塘厦、东城、南城）的二手房源进行了专项抽样调研，调研覆盖约200个楼盘小区、800套抽样房源。

　　本次专项调研数据显示，今年国庆节后，二手房业主的心态发生了较为明显的变化，约9%的房源业主调低报价，报价调低的幅度平均在5%左右，个别业主的报价调低幅度接近20%。

　　东城的东泰板块紧邻西平社区，与后者共享各项成熟配套，故东泰板块的房价此前同样较为稳定。光大景湖春天的某套112平方米的三房，9月份的报价为最低196万元，由于该房源非“满五唯一”，故个税较高，所以该房开始推售时乏人问津。进入10月，业主向经纪人表示价格下调10万元至最低186万元，而且如果买家“爽快”，或许还可以再进一步让价。此外，业主还可以将其省内老家的房子过户出去，以便将这套房源转为“满五唯一”，从而降低交易成本，加快成交速度。

　　提起东莞二手房，“三价合一”是一个不可避免的话题，自今年2月份开始至今，东莞的“三价合一”政策已实行9个月了。“三价合一”大幅增加了二手房的交易税费，间接提高了首付门槛。二手房买家中刚需置业者占比较多，对首付金额较为敏感，因此很多购房者转向购置新房，导致今年的二手房市场交投萎缩明显，二手房价格也已由上涨转为趋向平稳。

　　调研显示，业主调低报价的理由多种多样，如“急需资金周转”“购买新房用钱”“工作调动急售”“出国急售”等。随之而来的，是放盘业主开出“降价”“急售”“愿承担部分税费”“真有意向可以再谈”“全款买家可以再优惠”“业主自行赎楼”等优惠条件，甚至一些此前出售意愿较低的业主，也开始主动要求经纪人“帮忙多推一下”，以促成尽快成交。

　　议价空间悄然放大

笋盘吸引刚需客入市置业

　　临深片区的大运城邦关注度相对较高，市场交投一直比较旺盛。东莞中原地产二手房门店陈姓业务经理介绍，近期，该盘部分房源调低价格的力度有所加大。例如大运城邦八期的某套约97平方米的三房，8月份的报价为276万元，但一直未能成交；到了9月，由于急售，业主报价降至265万元，但依然未能快速成交；国庆节后，业主向经纪人表示最低可以250万元卖出，这个价格已经跌破业主的购买价格。

　　丹缇轩小区作为塘厦的“刚需盘”之一，关注度同样一直较高。该小区某套约92平方米的三房，9月份的放盘价为165万元，由于该房源不是“满五唯一”，个税大约20万元。为了能尽快售出，在国庆期间，业主向经纪人表示可以承担一半的个税，如果是一次性付款的客户，还有议价空间，这个价格已回到该小区今年3月份的成交价水平。

　　东莞中原地产市场策略部负责人车德锐表示，调研中，不论是豪宅还是刚需房，类似的案例还有很多：凤岗的永江花园，173平方米的四房，由8月份的350万元直降至300万元，而且包税，折算下来单价仅1.6万元/平方米。东城的天骄峰景，143平方米的三房，由8月份的450万元降至420万元，并且赠送车位。南城的金丰花园，73平方米的两房，由5月份的110万元降至98万元……不论是直接调低价格，还是愿意承担部分税费，抑或是赠送车位，都表明了目前二手房业主的心态已不再那么“强硬”，议价空间悄然变大。

　　车德锐介绍，进入11月之后，市场将逐步进入年底传统的购房、换房季，预计更多的笋盘将陆续登场。根据目前的情况估计，一些二手房房源或将回到年初时的价格水平。预计买卖双方入市积极性将有所提高，市场交投将逐渐活跃。业主方面，随着年底来临，出于资金周转、工作调动、离开东莞、家庭搬迁、改善换房等需要，放盘量有望大幅增加，部分急于出售的房源，预计将出现较大幅度降价。购房者方面，东莞作为粤港澳大湾区的重要城市，产业和人口结构都在不断升级优化，未来的发展潜力巨大。在年底二手房议价空间放大的情况下，很多笋盘将具有一定的吸引力，会吸引更多刚需客入市置业。

（房掌柜整理来自广州日报、东莞阳光网）