龙头房企销售增速下滑 发力新业务在新赛道展开竞争

从“黄金时代”到“白银时代”，房地产行业沉浮几十载，房企规模之争从未停止。从早年的“招保万金”到如今的“碧万恒融”，有规模才有江湖地位是行业不变的法则。只是近几年，房地产行业规模争霸的影响力与房企对规模的恐慌变得前所未有。

　　随着调控影响的持续显现，率先完成规模积累的龙头房企开始放缓规模增速。记者观察发现，龙头房企中碧桂园、万科、恒大、融创均放缓规模增长，碧桂园提质控速，恒大将效益增长放在首位，“四强新贵”融创则一改连续两年规模增速超100%的局面，2018年规模增速不及30%。

　　进入2019年，这种趋势尤为明显。据克而瑞统计数据，2019年1月，万科、碧桂园、恒大三家房企合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%，融创则从之前的第四名掉落至第六名，被保利发展和中海超越。

　　房地产与资本密不可分，当龙头房企在规模增长方面表现不似过往强劲时，则需要讲述新的故事，持续获得资本市场的青睐。后规模争霸时代，龙头房企纷纷多方探路，但何处才是未来的新赛道?

　　龙头房企销售增速下滑

　　2019年首月，房企销售陷入“低迷”。据克而瑞数据，其监测的32家房企中，有29家房企1月合约销售金额环比下滑，有12家房企合约销售金额同比下降。

　　同时，百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓态势，克而瑞TOP100房企权益销售总量同比下降8.6%。龙头房企也未能幸免，万科、碧桂园、恒大三强房企1月权益金额同比降幅均近30%。

　　据碧桂园发布的数据，1月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约330.7亿元。因与2018年1月披露的数据口径不一致，对比克而瑞披露的数据，1月碧桂园权益销售金额同比下降28%。在克而瑞的合约销售金额榜单中，碧桂园已被万科超越而位列第二名。

　　据了解，碧桂园销售增速下滑早有预兆。在2018年8月宣布提质控速后，碧桂园在规模方面的增长势头已不似之前强劲。2018年最后一个月进入业绩冲刺的关键期，碧桂园则以121.4亿元权益销售金额收官。据业内人士透露，碧桂园是有意控制规模增长。

　　1月份排名第一名的万科同样也是面临销售金额同比、环比双双下滑的局面。据万科发布的数据，1月份合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%。

　　恒大1月实现合约销售金额431.7亿元，同比下滑32.9%。

　　龙头房企销售增速下滑在2018年就已有明显体现，记者梳理数据发现，碧桂园、万科、恒大、融创4家房企2018年的规模增速为近3年最低。

　　谈及1月房企销售下滑，易居研究院副院长杨红旭认为，2018年1月楼市处于繁荣期，基期值高，而今年处于降温期，对比较为悬殊。杨红旭预计，2019年1~2月新房销售的同比增速进入下跌区间。

　　纷纷开辟竞争新赛道

　　房企销售业绩下滑有市场的原因，同时龙头房企的规模降速与房企本身的战略密不可分。近几年，龙头房企在规模发展中占据优势地位，部分房企逐渐不再将规模发展放在首位，而是发力新业务，在新赛道展开竞争。

　　早在2017年，恒大完成规模第一之后转型“规模+效应”，不再将规模增长放在首要位置。2017年和2018年，恒大规模增速一路下滑，但稳定在行业前三。实现效益增长后，恒大一度超越中海，成为行业利润王。

　　2018年，恒大的新业务版图持续扩围，加码在新能源汽车领域的布局，先后入局贾跃亭的法拉第未来，入股广汇集团，并通过附属公司NEVS牵手柯尼塞格，恒大在新能源汽车领域动作频频。加上早前布局的金融、健康、旅游三大新业务，恒大多元化业务已初具规模。同时恒大健康已登陆港交所，获得资本市场的助力。

　　万科则完成从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”的转型，同时万科“八爪鱼”战略的八大触角逐渐伸向生活服务的各个方面，构建万科的业务服务体系。相较于碧桂园、恒大以及融创，万科的规模发展之路较为稳健，规模增速保持在20%~40%之间。

　　龙头房企四强中，碧桂园更加专注房地产业务以及模式探索。凭借高周转模式，碧桂园从顺德一个名不见经传的中小房企一路拼到规模第一。2018年8月，碧桂园宣布提质控速，放缓规模扩张的步伐。

　　同时，在完成规模优势后，碧桂园于2018年加大在新业务板块的布局，将农业和机器人产业提升到与地产同等重要的位置，并任命碧桂园集团的二小姐杨惠妍接管新业务。

　　近些年，龙头房企凭借快速的规模增长，备受资本市场追捧，股价一路飞涨。但资本市场是残酷的，规模的故事在资本市场已不再新鲜，房企亟需开辟新的竞争赛道，持续获得资本市场的追捧。

　　物业分拆上市潮以及资本的追逐证明了房企进入了一个正确的赛道。但眼下正时髦的农业、新能源汽车以及机器人等业务是否能同物业服务一般站上资本大潮的风口，尚需要时间来检验。

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      2019年开年房企销售情况表现不佳。中原地产研究中心统计数据显示，截至2月13日，合计30家内地及在港上市房企公布了1月份销售业绩，共实现销售金额3288.29亿元，相比2018年同期的3734.96亿元下滑12%。其中，第一阵营房企碧桂园、万科、恒大销售金额同比下滑接近甚至超过三成，下滑幅度居前。中原地产首席分析师张大伟表示，房企1月销售业绩不佳，除了楼市特别是三四线城市楼市逐渐降温外，2018年同期销售高基数也是原因之一。

　　龙头房企表现不佳

　　万科、中国恒大和碧桂园三家公司销售额居前。其中，万科重回榜首位置。碧桂园自2018年下半年以来仅公布权益销售数据，统计口径与其余房企不同。从目前情况看，前三强企业1月销售业绩均同比大幅下滑。

　　万科的销售额同比、环比均大幅下滑。1月份，公司实现签约金额488.8亿元，环比下降22.4%，同比下降28.1%；实现签约面积317.7万平方米，环比下降27.6%，同比下降28.5%；销售均价为15386元/平方米，环比增长7.1%，同比增长0.6%。

　　中国恒大1月份的合约销售金额约为人民币431.7亿元，同比下降32.9%，合约销售面积约为387.7万平方米，同比下降37.8%。1月合约销售均价为每平方米1.11万元。不过，公司1月销售金额环比2018年12月大增167.6%，不排除公司部分项目结转至2019年1月所致。

　　碧桂园1月实现权益销售金额330.7亿元，销售面积382万平方米。碧桂园上年同期并未公布权益销售金额。按照中原研究中心测算，公司上年同期权益销售金额约为460亿元，由此计算公司1月销售额同比下滑约28.1%。

　　除了前述三家公司，1月销售额同比下滑幅度较大的企业还有中国金茂、景瑞控股，同比分别下滑38.05%和25.5%。绿城中国1月销售金额同比下滑22.99%。不过，公司指出，其权益销售金额同比下滑7.4%。

　　华泰证券地产分析师韩笑认为，除了高基数外，2018年底房企普遍加快新开工和推盘冲量，导致2019年1月可售资源相对减弱。同时，自2018年三季度以来楼市去化率明显回落，也影响到1月份的销售表现。

　　中小房企业绩稳定

　　与第一梯队房企销售额同比大幅下滑相比，中小房企表现相对稳健。在29家房企中，22家1月销售同比实现增长。第二梯队中的保利地产、融创中国1月销售金额均同比有所增长。

　　金地集团、正荣地产、奥园地产、佳兆业、时代中国、宝龙地产、阳关100等公司1月销售额增幅超过30%。其中，阳光100实现销售2.99亿元，同比大增162.28%。整体看，中小房企销售规模与第一第二梯队的房企差距较大。

　　张大伟表示，龙头房企2019年1月数据相比2018年同期有两个特点。首先，整体销售额明显放缓，龙头房企全面同比下调；其次，分化延续。整体看，中小房企销售数据依然在上涨。对于2019年后续趋势，一二线城市楼市在调控影响下延续低迷，三四线城市出现“退烧”现象。

　　韩笑则预计，2019年重点房企销售金额增速较2018年回落，但依然有望跑赢行业。1月份由于季度特点以及不同房企的推盘节奏和基数效应，增速变化难以反映全年趋势。预期重点房企销售金额加权平均增速较2018年30%增速有所回落，但依然能保持在10%以上。

      (房掌柜整理来每日经济新闻、中国证券报）