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房企发债如同“车轮战” 2019年房企快速回款为首要

来源:房掌柜采编中心  整理 东莞房掌柜  2019-02-20 06:15:08
[摘要]春节后,房企融资量继续井喷。中原地产研究中心统计数据显示,一月来,房地产企业融资计划公布的总额已经近90多起,合计金额超过2100亿元,刷新最近一年多来的融资月度新高。

春节后,房企融资量继续井喷。中原地产研究中心统计数据显示,一月来,房地产企业融资计划公布的总额已经近90多起,合计金额超过2100亿元,刷新最近一年多来的融资月度新高。

  高涨的融资需求背后,是即将到来的偿债高峰。根据中信建投统计,2019年房企到期债券规模逾3700亿元,今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。

  今年偿债额逼近5000亿

  房企发债如同“车轮战”。

  2月14日早间,时代中国公告称,已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同一日,世茂房地产宣布发行10亿美元优先票据,票面利率6.125%。

  14日当晚,更大的地产新闻在于绿地控股(600606)发布公告,称全资子公司绿地地产集团有限公司收购中国民生投资股份有限公司(下称中民投)及其子公司上海(楼盘)佳渡置业有限公司(下称佳渡置业)持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格为121亿元。在此次转让前,中民投和佳渡置业分别尚持有49%和1%(合计50%)的中民外滩股权,后者的核心资产则是价值达数百亿元的董家渡13、15地块。

  2月13日早间,融创中国称,拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据。2月13日,中国海外发展表示其全资附属公司中海地产集团有限公司公开发行公司债券(第一期)35亿元,最高利率3.75%。春节长假之后,房企的融资计划一波接着一波,让市场应接不暇。

  从房企的资金成本看,较前期有所平稳下调。特别是国内房企融资的企业债等,相比前期有所降低。

  “虽然处于高位,但随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。特别是龙头房企的融资成本公司债,基本在4%-5%左右。对于这些企业来说,明显缓解了资金压力。”张大伟表示。

  房企拼命融资的背后,是即将到来的偿债高峰。

  中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大。未来5年,房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看,2021年三季度房地产到期偿还量最高,为2339.26亿元,其次为2021年一季度的2061.87亿元,2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

  虽然单看到期偿还压力,今明两年压力相对较小,但房地产债中不少含有回售条款,即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后,2019年为房地产债偿还压力高峰。其中,三季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元,而一季度有840.38亿元的债券可回售。因此,加上回售规模后一季度为2019年房地产债偿还压力高峰,达到2263.09亿元。

  房企发债一波三折多项目被中止

  和此前一致唱多不同,2019年房地产市场进入调整期的预期非常强,观望情绪浓厚。这体现在一系列数据上。

  春节过后,各大房企2019年首月成绩单陆续公布,整体销售额出现明显放缓。根据万科发布的公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,这比2018年1月的679.8亿元下降了28%;恒大方面,1月销售金额为431.7亿元,也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%;碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额,为330.7亿元。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,截至2月13日,合计30家企业公布销售额,销售总额为3189.4亿,同比2018年同期的3574.76亿下调了11%。

  这种情况下,房企更关注资金链的安全,拿地预计将更加谨慎,越来越多的房企加快融资。应对未来的还债高峰。

  市场显然也关注到了其中风险,不少融资计划一波三折。

  房企融资的闸门已处于开启状态

继去年底房企融资紧缩后,2019年终于拨云见日,1月融资总额激增,探底回升。2月13日,同策研究院发布其监测的数据显示,40家典型上市房企在1月完成融资金额折合人民币790亿元,环比2018年12月的181.52亿元上升335.23%。对此,同策研究院认为,2019年初房企密集融资,房企整体资金压力有所缓解,房企融资的闸门已处于开启状态。

同策研究院监测的信息显示,债权融资、股权融资总额达到近一年新高。其中,房企债权融资额达671.40亿元,占房企融资总量的84.99%,环比上升271.99%。

从融资渠道来看,中期票据是2019年1月房企融资的主要途径,融资金额大幅上升,公司债,信托贷款及其他债权融资方式融资额也出现大幅上升。

具体来看,中期票据融资金额266.70亿元,环比上涨574%;股权融资金额118.62亿元,环比上涨1141.55%;其他债权融资融资总额167.35亿元,环比上涨2397.69%;境内银行贷款融资额度83.79亿元,环比上涨45.12%;信托贷款融资金额40.31亿元,环比上涨55.63%亿元。

同策研究院监测的信息显示,1月房企融资成本有所下降。在已披露的数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的120天15亿元短期融资券,利率2.98%;其次是来自保利地产发行的3年期15亿元中期票据,票面利率3.6%。

同策研究院认为,对房企来说,由于债务集中兑付,房企这一轮融资金额基本用于还债,现金流重于利润。2019年。快速回款仍然是房企最紧要的事。

(房掌柜整理来自21世纪经济报道、新京报)


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责任编辑:黄子欣

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