国美商都：黄光裕轮回里的地产命运 未来要驶向何处？

北京卫视不久前收官的热播剧《大江大河》，向观众勾勒了在改革开放初期，三个“弄潮青年”的创业故事，其中不乏大起大落的桥段。

在百度黄光裕贴吧的15万多个帖子中，有一个孤零零的话题与这部剧有关——《大江大河》里杨巡的人物原型是不是黄光裕？夹杂在众多“黄光裕何时出狱”的提问中，这个帖子并没有得到太多吧友的回应。

但追过这部剧的人显然对董子健扮演的杨巡不会陌生。这位因家庭环境所限，初中肄业的农村小伙子，从16岁就开始做小买卖赚钱养家，后来通过倒卖电器赚取了人生的第一桶金。

这样的创业轨迹与黄光裕大体相似。

上世纪80年代初期，十几岁的黄光裕跟着其兄黄俊钦北上内蒙古谋生，兄弟俩背着大袋子，倒卖一些小电器。

1986年，黄氏兄弟在北京市前门的珠市口东大街盘下了一个名叫“国美”的门面，一开始是卖服装，不久后改售进口电器。一年之后，“国美电器店”正式挂牌。

后来的故事众所周知，凭借着“薄利多销”的经营打法，黄光裕迅速成为电器零售大王，2004、2005、2008年，30多岁的黄光裕三度问鼎胡润中国百富榜，风头一时无两。

不过，电器零售之外，地产也一直是黄首富多次布局的领域。从1995年成立鹏润地产起，这家公司陆陆续续开发了鹏润家园、明天第一城、国美第一城、鹏润蓝海、国美商都等项目。

其中，位于北京丰台区、建筑面积达55万平方米的商业项目——国美商都，在外界看来更是承载了这位潮汕商人的地产梦想。

只是，在2008年黄光裕入狱后，国美开始收缩地产业务，这个占用了大量资金的“巨无霸”项目也被推上的待售席，三年之后，才被海航集团以57.5亿元的价格收入囊中。

殊不知，这项交易竟又成了国美与海航长年扯皮、纠纷的开端。直至近日，在最高人民法院一纸终审判决之下，这宗长达八年的纠纷案才终于落下帷幕。

如巨星般陨落，这是国美商都的命运，也是黄光裕前三十九年的人生轨迹——2005年拿地时，黄光裕正处于人生最为高光的时刻，2009年决定出让时，这位潮汕商人已经跌落谷底。

十年过去，国美商都官司已了，黄光裕归来充满可能性。按照计算，在获得两次减刑后，这个日子不会晚于2021年2月16日。那时，52岁的黄光裕又会将国美带向何处？

地产启航

“像卖家电一样卖房子”，薄利多销的价格战，是黄光裕在家电零售领域最为擅长的制敌招数，在开始进军房地产的时候，他似乎也想复制这样的策略。

在他看来，房地产和家电零售一样，都是卖东西，本质上是没有区别的，“房地产不过是多了一道生产程序而已，需要买地和盖楼。”

带着这样的思维，黄光裕开发的第一个房地产项目——鹏润家园就打出了打折出售的口号，这也是当时北京第一个折价卖的楼盘。

对于当时的国美来说，地产开发似乎还是小打小闹的尝试，家电零售才是最为主要的业务，黄光裕自己也评价称：“我一直游离在房地产边缘。”

他最初地产生意是在1996年，这一年，他成立了鹏润房地产开发有限公司，和一般的房地产商不同，黄光裕的地产帝国在2005年才开始慢慢浮出水面，并显示了其与众不同的一面。除了鹏润地产外，他还在2005年成立了国美置业，在短期内，他又收购地产营销顾问公司“百人行”，邀请其总裁童渊出任第三家地产公司“国美地产”的总经理，这三家以地产为主业的公司，为国美上市做足准备。

地产是和零售业截然不同的产业，但在黄光裕看来，却都是资本的游戏。

在三个公司中，鹏润是拥有较大声誉的地产品牌。

1997年9月，鹏润的第一个房地产项目“鹏润家园”奠基。对于黄光裕进入地产领域，国美内部有这样一个猜想：黄光裕首先看重的并不是这个行业多么赚钱，而是当时预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷。而一些形式上的抵押信贷，比如实物抵押，可能会被要求得到较多的应用。国美进入房地产实际上是在进行资源整合，有了固定资产再来为流通企业的发展运筹资金。

1998年，黄光裕买下了哥哥黄俊钦开发的鹏润大厦，这栋大厦共32层建筑面积20万平方米，主要是用于出租和出售，五年之后，黄光裕控股开发了位于北京南二环的大康国际鞋城，建筑面积15万平米。2005年1月1日，位于朝阳北路面积达百万平米的“国美第一城”开盘。通过投入与销售可以大概看出鹏润地产的资产总量：鹏润家园的收入有20亿，鹏润大厦的楼面价值约41亿元，国美第一城的投资是40亿，加上其他黄光裕参股或者控股的楼盘价值，黄光裕拥有的地产价值至少在300亿以上。黄光裕在地产方面的经营理念也仿照国美电器，那就是薄利多销。国美第一城自第一期开盘后，创造了开盘4天销售1060套，销售额创造了4天销售超6亿的北京地产销售新记录。当时担任鹏润房地产发展中心总监额陈云峰是黄光裕这一决策的执行者之一，他表示，国美第一城第一追求性价比最优，第二追求资金周转最快。除了追求房产的价格低品质好以外，黄光裕对这个项目的要求就是迅速收回投资。

“我们进军房地产，看中的是互补效应，不是以房地产很挣钱做决策依据，这一点可以说是企业的根本。”黄光裕说，“我们的内涵是互动互补，发展房地产一是为了人力资源的分配；二是将之作为新的企业利润增长点，加强企业未来的发展实力；三是因为资产和现金流的比例要达到一种良性循环。”“零售业短期现金流量大而利润较薄；房地产长期沉淀资金，可一旦启动销售，则可立即获得较高利润。”

家电现金流以日计算，资金运转很快。当资金运转太快的时候，就像人走路走得太快就可能会摔倒。而房地产是个资金密集型产业，而且资金隔断时间较长，如果预测不准，比如预测资金已到账但它还差一点，或者它走得太慢的话，也可能会使企业跌倒，家电和房地产这两者正好形成互补关系。