国美商都：黄光裕轮回里的地产命运 未来要驶向何处？

北京卫视不久前收官的热播剧《大江大河》，向观众勾勒了在改革开放初期，三个“弄潮青年”的创业故事，其中不乏大起大落的桥段。

在百度黄光裕贴吧的15万多个帖子中，有一个孤零零的话题与这部剧有关——《大江大河》里杨巡的人物原型是不是黄光裕？夹杂在众多“黄光裕何时出狱”的提问中，这个帖子并没有得到太多吧友的回应。

但追过这部剧的人显然对董子健扮演的杨巡不会陌生。这位因家庭环境所限，初中肄业的农村小伙子，从16岁就开始做小买卖赚钱养家，后来通过倒卖电器赚取了人生的第一桶金。

这样的创业轨迹与黄光裕大体相似。

上世纪80年代初期，十几岁的黄光裕跟着其兄黄俊钦北上内蒙古谋生，兄弟俩背着大袋子，倒卖一些小电器。

1986年，黄氏兄弟在北京市前门的珠市口东大街盘下了一个名叫“国美”的门面，一开始是卖服装，不久后改售进口电器。一年之后，“国美电器店”正式挂牌。

后来的故事众所周知，凭借着“薄利多销”的经营打法，黄光裕迅速成为电器零售大王，2004、2005、2008年，30多岁的黄光裕三度问鼎胡润中国百富榜，风头一时无两。

不过，电器零售之外，地产也一直是黄首富多次布局的领域。从1995年成立鹏润地产起，这家公司陆陆续续开发了鹏润家园、明天第一城、国美第一城、鹏润蓝海、国美商都等项目。

其中，位于北京丰台区、建筑面积达55万平方米的商业项目——国美商都，在外界看来更是承载了这位潮汕商人的地产梦想。

只是，在2008年黄光裕入狱后，国美开始收缩地产业务，这个占用了大量资金的“巨无霸”项目也被推上的待售席，三年之后，才被海航集团以57.5亿元的价格收入囊中。

殊不知，这项交易竟又成了国美与海航长年扯皮、纠纷的开端。直至近日，在最高人民法院一纸终审判决之下，这宗长达八年的纠纷案才终于落下帷幕。

如巨星般陨落，这是国美商都的命运，也是黄光裕前三十九年的人生轨迹——2005年拿地时，黄光裕正处于人生最为高光的时刻，2009年决定出让时，这位潮汕商人已经跌落谷底。

十年过去，国美商都官司已了，黄光裕归来充满可能性。按照计算，在获得两次减刑后，这个日子不会晚于2021年2月16日。那时，52岁的黄光裕又会将国美带向何处？

地产启航

“像卖家电一样卖房子”，薄利多销的价格战，是黄光裕在家电零售领域最为擅长的制敌招数，在开始进军房地产的时候，他似乎也想复制这样的策略。

在他看来，房地产和家电零售一样，都是卖东西，本质上是没有区别的，“房地产不过是多了一道生产程序而已，需要买地和盖楼。”

带着这样的思维，黄光裕开发的第一个房地产项目——鹏润家园就打出了打折出售的口号，这也是当时北京第一个折价卖的楼盘。

对于当时的国美来说，地产开发似乎还是小打小闹的尝试，家电零售才是最为主要的业务，黄光裕自己也评价称：“我一直游离在房地产边缘。”

他最初地产生意是在1996年，这一年，他成立了鹏润房地产开发有限公司，和一般的房地产商不同，黄光裕的地产帝国在2005年才开始慢慢浮出水面，并显示了其与众不同的一面。除了鹏润地产外，他还在2005年成立了国美置业，在短期内，他又收购地产营销顾问公司“百人行”，邀请其总裁童渊出任第三家地产公司“国美地产”的总经理，这三家以地产为主业的公司，为国美上市做足准备。

地产是和零售业截然不同的产业，但在黄光裕看来，却都是资本的游戏。

在三个公司中，鹏润是拥有较大声誉的地产品牌。

1997年9月，鹏润的第一个房地产项目“鹏润家园”奠基。对于黄光裕进入地产领域，国美内部有这样一个猜想：黄光裕首先看重的并不是这个行业多么赚钱，而是当时预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷。而一些形式上的抵押信贷，比如实物抵押，可能会被要求得到较多的应用。国美进入房地产实际上是在进行资源整合，有了固定资产再来为流通企业的发展运筹资金。

1998年，黄光裕买下了哥哥黄俊钦开发的鹏润大厦，这栋大厦共32层建筑面积20万平方米，主要是用于出租和出售，五年之后，黄光裕控股开发了位于北京南二环的大康国际鞋城，建筑面积15万平米。2005年1月1日，位于朝阳北路面积达百万平米的“国美第一城”开盘。通过投入与销售可以大概看出鹏润地产的资产总量：鹏润家园的收入有20亿，鹏润大厦的楼面价值约41亿元，国美第一城的投资是40亿，加上其他黄光裕参股或者控股的楼盘价值，黄光裕拥有的地产价值至少在300亿以上。黄光裕在地产方面的经营理念也仿照国美电器，那就是薄利多销。国美第一城自第一期开盘后，创造了开盘4天销售1060套，销售额创造了4天销售超6亿的北京地产销售新记录。当时担任鹏润房地产发展中心总监额陈云峰是黄光裕这一决策的执行者之一，他表示，国美第一城第一追求性价比最优，第二追求资金周转最快。除了追求房产的价格低品质好以外，黄光裕对这个项目的要求就是迅速收回投资。

“我们进军房地产，看中的是互补效应，不是以房地产很挣钱做决策依据，这一点可以说是企业的根本。”黄光裕说，“我们的内涵是互动互补，发展房地产一是为了人力资源的分配；二是将之作为新的企业利润增长点，加强企业未来的发展实力；三是因为资产和现金流的比例要达到一种良性循环。”“零售业短期现金流量大而利润较薄；房地产长期沉淀资金，可一旦启动销售，则可立即获得较高利润。”

家电现金流以日计算，资金运转很快。当资金运转太快的时候，就像人走路走得太快就可能会摔倒。而房地产是个资金密集型产业，而且资金隔断时间较长，如果预测不准，比如预测资金已到账但它还差一点，或者它走得太慢的话，也可能会使企业跌倒，家电和房地产这两者正好形成互补关系。

在黄光裕看来，单纯依赖零售业存在着巨大的风险。零售业资金运转得快，又不是靠固定资产来支撑，基础相对比较薄弱。如果它循环太快的话，在经营过程中就会慢慢产生一种矛盾，在多方面造成误差。“你是按企业或市场的需要或时机来定企业的经营策略呢，还是以资金来定策略?用资金来定策略和用企业加上市场环境来定策略，内涵是不一样的。”黄光裕表示。

黄光裕之所以涉足房地产业，还有另一层考虑。当时，他预感到1994年以后，国家的宏观调控会紧缩银根、收紧信贷，这样一来实物抵押形式的信贷会被要求较多地应用。黄光裕进入房地产实际上就是进行资源整合，有了固定资产，再来为零售企业的发展运筹资金。

后来曾有人问黄光裕，当初他怎么会想到做房地产这个从表面上看起来与零售业毫不相干的行业？黄光裕是这样解释他的理由的：“最重要是两个因素：一是地产是一个可以正面发展的行业，并且它还能够发展得很大，最起码还有二三十年的生命力。二是这个行业的投资和社会资源是和我们企业互补的。我们做地产并不是因为行业好我们才做，而是因为这个行业和我们的零售业非常互补。 零售业是天天都有流水，天天都有利润，而房地产是一次性投入，一次性获利。 我进军房地产业，主要是为了追求1＋1＞2的效果。如今，我找到了一种感觉，就是同时操作两个行业。 它（房地产资金）的回收取决于你的思路。比如用来租，就变成了零售业，每月有钱进来，但量不会很大；拿来卖，开售的话有相当一部分的资金进来。它应该属于中长期投资，不属于绝对长期投资。在房产投资前期资金相当密集，要具备可卖、可出租（特别是可出租）等使用条件。实际上做房地产很危险吗？也不是，形成良性循环后，就不会出太大问题。 ”

“像卖家电一样卖房子”是黄光裕对于房地产业的执着。进军房地产业，黄光裕的优势在于资本流量快、渠道宽，仅从融资角度来看也比单纯的地产开发商灵活。从日后国美的发展来看，黄光裕此举无疑是极其成功的。

2005年的年初，除了鹏润地产外，黄光裕又成立国美置业，侧重于商业地产开发；不久后，他又收购地产营销顾问公司“百人行”，邀请其总裁童渊出任第三家地产公司“国美地产”的总经理。

三家以地产为主业的公司，似乎都表明着黄光裕进军房地产的决心。也是在这一年，黄光裕拿下了国美有史以来最大的商业地产项目。有人说，这个项目承载了黄光裕的地产梦想。

2005年4月，国美置业以底价8亿元买入北京市丰台区科技园区两幅地，成为当年北京最大招拍挂项目，后来这一项目被命名为“国美商都”。时任国美置业总经理的禹晋永曾放言，“将斥资30亿元，打造全球最大的高科技体验中心。”

当时他还豪迈地表示，“我们一定要在三年内跻身中国房地产十五强”。但几个月之后，这位自称“黄光裕背后的地产男人”的“地产营销大师”以泄露公司机密之名被请走。

这一年，36岁的黄光裕又蝉联胡润中国百富榜，春风得意的他或许还没有意识到，禹晋永给他留下了一个巨大的商业难题。

资料显示，国美商都体量为55.6万平方米，其中，购物中心面积为34.4万平方米，酒店为5.4万平方米，写字楼为3.4万平方米。

黄光裕对这个项目寄予厚望，但对于毫无商业地产开发运营经验的国美来说，怎样运转如此大体量的商业，始终是一场巨大的考验。在此后的几年来，国美商都的总经理几经更迭，定位多次发生改变，从高科技体验中心、服装中心到小商品商场，始终摇摆不定。

2008年，国美商都基本完成主体建设，黄光裕又一次问鼎胡润中国百富榜，一切看起来还是歌舞升平。

坠落仅在一瞬，那年冬天的一个晚上，黄光裕毫无征兆地被警方带走。

在黄光裕入狱之后，媒体开始反复提及黄光裕在2004年登上胡润首富宝座时的那句玩笑话.“我烦死胡润了，还给他钱？他的这个榜是通缉令，谁上谁倒霉!”

没想到一语成谶。

未来航向？

跌入谷底之后，国美不得不收缩地产业务战线，国美商都与它的主人黄光裕一样，卸下了曾经的光环，被推上了待售席，走上了被变卖的路途。

三年之后，国美商都最终迎来了接盘者海航，但也开始了长达八年的纠纷。

媒体了解到，2011年3月，国美以57.5亿元的价格出售项目予海航，根据协议，海航方面应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款。

这宗交易当时被业内人士认为是“折价出卖”，毕竟在挂牌出售期间，国美商都标价接近百亿元。

相遇总是欢喜的。但三年后，曾经的合作伙伴变成了对簿公堂的“冤家”。2014年，因拖欠国美商都资产转让合同本金约20亿元及逾期付款违约金数亿元，国美控股下属的国美商都建设开发公司以合同“买方违约”为由，将海航告上了法庭。

这只是开始，随后的几年里，双方围绕合约纠纷、项目问题展开了经年累月的拉扯，直至最近，这宗纠纷案终于尘埃落定。

媒体了解到，近日有媒体报道称，最高人民法院对国美商都纠纷案作出终审判决，驳回了海航集团的全部诉讼请求，宣布“国美方面不构成合同法上的欺诈行为，同时国美商都公司也不用向海航集团公司返还18亿元购房款并赔偿损失”。

官司完结，国美胜诉，这是一桩喜事。然而，更令投资者感到欣喜的是，市场又开始传出“黄光裕即将出狱”的消息，尽管国美回应媒体称未收到司法部门消息，但这一次传言似乎并不是空穴来风。

媒体了解到，2019年1月31日，北京国美电器有限公司法定代表人发生变更，黄光裕母亲成为执行董事、经理和法定代表人，外界认为，这是国美为黄光裕即将出狱提前做出的布局，能让其在出狱后以最快时间接手国美控制权。

从2008年被警方带走，在获得两次减刑后，黄光裕出狱的日子不会晚于2021年2月16日。那时，他52岁，依然有精力卷土重来。

可问题是，在这十年间，铁窗外早已不再是他熟悉的世界，曾经的对手已将其远远抛在脑后，后来者也已居上。

据了解，黄光裕离去的2008年，国美、苏宁营收分别为459亿元和499亿元，数字相差不远。但十年之后，于去年第三季国美营收510亿元，只有苏宁的29%。在线上零售上，京东和阿里也牢牢保持了两大流量入口。

“国美未来要驶向何处？”也许，在铁窗的无数个日夜里，黄光裕都在思考这个问题。也有业内人士在问，曾经被称为游离在边缘的地产行业会不会是其中主要的方向？

观点地产新媒体了解到，在身陷囹圄的日子里，黄光裕也不时地透露出布局地产的野心，2013年，市场曾传出国美要“500亿投资物流地产”的消息。2015年，国美内部做出战略调整，将国美系地产业务整合到一个地产版块中，并提出发展目标为5年内净资产超千亿。

在这个过程中，“黄光裕从未脱离过对国美电器的实际控制，包括其在狱中的时候。”

（房掌柜整理来自观点地产网、财经泛读）