精读！粤港澳大湾区规划纲要评析

2月18日，中共中央国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，以下为合富研究院评价与解读。

01.总体基调 

明晰角色定位,区分轻重缓急急

自1985年“珠江三角洲经济区”在省委七届三次全会上提出，粤港澳大湾区由其雏形发展至今已近25年。由最初的几块“试验田”，发展成为如今我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，粤港澳湾区城市可以说是国内改革开放、经济运营最为成功的区域之一。

无疑，在珠三角城市基因中，印证了中国经济实现多年跨越发展的辉煌，然而，再好的基因，在环境改变的情况下，亦需要适时重组，以获得更具适应性、开创性的发展前景。

从国家战略层面看，中央部委提出“一带一路”、“新常态”，标志着国家经济改革进入2.0时代，意味着对经济增长、货币效率、城市发展进行重新梳理。

而作为国内经济转型桥头堡，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的最终明确，代表了珠三角经济进入2.0时代，用一个由【地域经济群体】向【成熟湾区经济体】的发展过程，重新调配各城发展基因，跨越发展障碍，实现后续可持续发展。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》中并未提出很多“大兴土木”的想法，也没有“推倒重来”，而是紧贴【未来经济发展】关系最为密切的几个“抓手”，重新梳理、明确，以及调配。与同样写入政府工作报告的雄安新区规划存在明显区别：

雄安新区 “万丈高楼平地起”，包括在配套、产业、政策方面均是“白纸”（或相对空白）状态，在规划推动上强调：1）“高”（规划起点高）、2）“试”（政策先行先试）、3）“建”（资金与配套大量投入）。

粤港澳大湾区城市基础成熟、经济规模庞大，9+2城市GDP占全国总量超过12%，人口数量占全国约5%，多年以来在资金/人才吸纳、经济产出、基础设施建设等各方面，均处全国领先地位。但近年亦受到国外经济环境恶化，以及国际产业转移的影响，相较于全国约10%左右的名义GDP增速而言，粤港澳大湾区近年经济增长略显逊色（名义GDP增速约在7%左右）。其制约可以归纳为人口红利减退、供求不平衡情况加大、同质化竞争与资源错配等多个方面，然而归根到底，最关键的制约因素：相较于各城已经取得的经济成果而言，大湾区内部相当部分城市，彼此间的分工合作水平仍处在初级阶段。各城互联互通、城市协作水平仍有待提高。

从规划上看，在大湾区整体发展思路中，对不同城市、不同产业的发展安排，有“轻重缓急”之分。从现实层面看，各个城市都想在规划中占“一席之地”、“全面开花”，这在短期来看难以做到。

正如规划中提出的发展目标所言，2022年可以达到的是“区域发展更加协调，分工合理、功能互补、错位发展的城市群发展格局基本确立”。因而，“全面开花”属于远期目标。

02.动力与部署

“发动”基于基础 

“发力”在于协同 

“发展”形成联动 

2.1 《规划纲要》整体建基在各城已有产业“基础”之上

各城产业根基决定了《规划纲要》中提出的城市定位与发展方向。按《规划纲要》要求，对香港强调发挥其国际影响力，在金融、物流、贸易等方面继续巩固与提高；对澳门强调国际旅游休闲中心定位；对广州强调在商贸、交通以及科技文化方面的中心影响力；对深圳则强调产业与创新能力。这些都与城市多年形成的产业优势相关。规划发展要求并未超出其城市能力范畴，但对未来发展方向与城市角色的指引已经明确，发展目标持续提高。 

基于《规划纲要》，未来各城发展座次与城市分工确认，将继续推动核心城市实现优势产业的先行发展。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》的最终明确，代表了珠三角经济进入2.0时代。要达到2.0的时代要求，规划发力方向在于城市间协同效应的显著提升。

  《规划纲要》提出“极点带动”，是要以“香港－深圳”、“广州－佛山”、“澳门－珠海”，这3组/6个城市作为推动大湾区升级转型的主要发力点。通过领先城市相互间的融合效应加强，形成新的“成长极”，从而显著强化大湾区在金融、商贸、物流、科技、文化、创意上的国际影响力，通过优化城市内部在生产要素、生活条件上的互联互通，达到区域协同效应的显著提升。

除城市协同效应外，政策红利亦助推湾区经济发力。相关的政策红利（《规划纲要》后续配套政策），可能包括：

【事关内部民生的配套政策】

短期实现可能性（★★★★★）

针对湾区内人才购房、医疗、教育等问题，将会有计划、有步骤地调整城市间的限制壁垒，促进大湾区人才安居乐业。

【关于行政管理协调的政策措施】

短期实现可能性（★★★☆☆）

各城合作模式将持续深化，可能出台的政策包括：支持从行政管理高度上的“合作共建区”，即香港、澳门、深圳和广州4个中心城市，或会与7个节点城市共同建设特定的“合作区域”，一方面可以促进城市间的产业合作与产业转移，另一方面亦可以作为中心城市的“飞地”，高效承接包括产业、人口、技术、资本等经济要素有针对性地落地。

【关于对外开放试点范围的进一步扩张】

短期实现可能性（★★☆☆☆）

粤港澳大湾区作为国家战略重点部署区域，4大中心城市发展成绩斐然，但湾区对外开放程度仍然有所局限，未来有可能在广州南沙、深圳前海、珠海横琴基础上，进一步扩大自贸区域。但从时间上考虑，相关措施可能会安排在相对远期。

从目前看，包括【给予工作、居住及各种便利】、【鼓励港澳高校在内地申请项目】、【建设面向港澳的科技企业孵化器】等措施已经在逐步落地，包括：广州庆盛教育板块在土地招商方面，向港澳高校倾斜，香港科技大学将与广州市合作在南沙合作办校；广州市庆盛高新产业板块通过设定“港资企业”条件，引入新鸿基、嘉华等企业打造高新科技项目；横琴粤澳合作中医药科技产业园；佛山三山香港城等。

而未来，对工业升级、产业转型以及新兴产业的政策扶持亦将较以往明显提高。

由发动，发力再到发展（由先行城市协同引领，再到各城联动发展），是一个由点到面的过程，《规划纲要》提出的“轴带支撑”就是作为这个过程的重要载体：

当前各项交通基础设施正不断快速完善，包括高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的快速交通网络与港口群和机场群，将构建出区域经济发展轴带，形成主要城市间高效连接的网络化空间格局。而基于各城交通连通以及城市协作水平不断提高，各城间的居民生活质量与生活便捷程度将持续提高。

从最终发展方向上看，在珠三角城市与港澳两地之间，以及珠三角自身城市间，包括财、税、户籍、住房、教育、医疗等方面将逐步有序放开，城市间的功能互补、区域发展协调性明显上升， 包括珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等节点城市竞争力大幅加强。

由发动，发力再到发展，仍将是一个循序渐进的过程。按《规划纲要》的目标要求，2022年城市群发展格局基本确立，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成；2035年形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。

03.房地产机遇

“稳”中前行，以“新”为进

从客观角度评价，本次《规划纲要》出台，总体基调十分务实，着力发挥城市产业与资源基础优势，对湾区经济的“发动”，“发力”，“发展”指引均已清晰。

对于房地产市场而言，规划相关措施的逐步落实将驱动城市价值继续上升。但从短期看，市场价值、尤其是市场价格，仍将受到地方调控管控，基于大湾区内土地资源持续稀缺，“稳价值+慢周转”仍然是未来市场发展的主线。

结合《规划纲要》发展要求与现阶段政府市场调控思路分析，在区域住宅去库存结束后，政府楼市政策红利将重点指向“商业去库存”、以及“房地产运营增效”。

对于房地产企业而言，随着城市发展基因重组、城市功能升级，湾区经济讲求“协调创新”，在房地产运营上则更需要以新为进，房地产业态多元将是长期趋势。