近年来,国家进一步深化住房建设改革,加快落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,许多人对房地产投资的前景持保守态度。其实,“房住不炒”主要是杜绝恶意囤积,压库,炒房的行为,合理投资仍然是市场需求。在房地产投资中,养老地产可谓是较有前景的投资项目。随着老龄人口的增多,越来越多的企业开始关注养老地产的发展,然而养老地产如何规划完善养老?中关村(000931)科技走出了“社区CCRC”的新模式。
在我们对传统养老地产的理解中,养老地产就是适老化的社区建设,社区中应该养老配套齐全、功能设计细化,具备专门的养老用地。然而老年人需要的不仅是硬件和设施,还需要能够针对老年人需求提供的专业性、有温度的服务。一般的养老地产项目往往选择在环境相对舒适的郊区,但这样的项目在一定程度上也使老年人与子女在空间上分离,在情感上疏远,许多老年人也不愿接受这一模式。
中关村科技聚焦这一形势,2017年引进“社区CCRC”,并在北京(楼盘)市朝阳区左家庄街道建成第一家社区型CCRC养老服务综合体——左家庄街道养老照料中心暨久久泰和护养中心。左家庄街道养老照料中心暨久久泰和护养中心主要服务于左家庄街道及周边社区。其服务理念源于国外的CCRC(持续照料退休社区)模式,即为老人提供包括日间照料、健康管理、居家养老、全托照料等涵盖全生命周期的养老服务。但区别于国外在城市郊区开辟养老社区的形式,左家庄街道养老照料中心的独特之处在于将CCRC的核心理念引入城市核心区,让老人能够在家门口得到照料和护理。
2018年12月12日,位于北三环皂君庙东路路南的北下关久久泰和养老照料中心也开业运营。中关村科技引领的“社区CCRC”模式获得老年人及其子女的青睐,实现老年人家门口养老的愿景。
2030年养老地产市场规模22万亿
目前,中国已经成为世界上老年人口最多的国家,据国家统计局最新数据,2017年中国60周岁及以上人口24090万人,占比17.3%。全国老龄办预计到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段,老年人口将达到4.8亿左右。
老龄化问题加剧,养老产业发展迎来“黄金机遇”,养老产业规模,新业态不断涌现,其中养老地产大热。《中国养老产业白皮书》显示,预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张,达到22.3万亿元。
养老是“夕阳中的朝阳产业”已成为不争的事实,各大房企纷纷跑马圈地,试图在激烈的市场环境中实现差异化竞争。从进入养老地产的资本背景来看,光大证券报告将其分为三类,第一类是实力雄厚、经验丰富的大牌开发商:如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等;第二类是手握长期低成本资金的保险机构:如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等;第三类是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本:以和谐基金、红杉资本、云锋基金为代表。
随着我国经济的发展,生活水平的提高,养老地产的开发模式除了注重老年人的居住环境以外,越来越多地考虑到老年人的高层次需求。中关村科技将继续顺应这一形势,一站式的“社区CCRC”养老服务模式符合国人传统的老人与子女同住的观念,既满足老年人居住的需求,也满足老年人亲情关怀的需求,未来市场空间非常广阔。
从概念炒作向理性思考回归
“允许试错”以及“旨在纠错”,是当前市场对于养老地产概念大于实质现状的两种看法。
一部分人认为,由于没有可复制推广的商业模式,国内养老地产还处于早期兴起阶段“摸着石头过河”的摸索与试错,盈利模式尚在探索,政策配套尚待完善。因此通过销售型的养老地产运作模式,既能给房地产开发商一个试水养老产业的机会,又能降低因投资回报周期过长而带来的资金风险。
不过,更多的声音指出,养老地产理想的状态应该是回归需求。养老地产既有地产的商品属性,也具有养老服务的准公共产品属性,应从概念炒作向理性思考回归,要从各种花式概念向老年生活服务载体的本质上回归。唯有戳破养老地产概念泡沫,核心聚焦养老服务,从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段,才是养老地产发展的一条破局之路。
在郭毅看来,不同的目标客群,定义不同的消费市场,并由此对应不同的盈利模式。养老地产若想回归到养老需求,便不得不考虑目标客群的定位问题。而政府之力在引导养老地产健康持续发展的过程中尤为重要,不可或缺。
郭毅认为,政府在养老地产的产业设计和规划上,应该从目标客群以及企业两个角度着手做好市场细分。首先在政府管制上,要考虑到企业本身的商业模式与诉求,可以规划分为两类养老地产产品:一类是销售型的,一类是可以长期持有运营型的,满足企业短期和长期的不同周期运作。其次,政府应对养老市场进行细分,结合目标客群的需求以及消费能力,把养老产品分为养老保障性质和市场化运营的多元化产品,以使得满足目标客群不同层级群体的养老需求。
“针对中低收入的老年人,养老保障型的产品可以满足他们的基本养老需求;对于那些消费能力高、对养老品质及服务有着更高追求的老年人,则可以通过市场化运营的养老机构予以满足。”
(房掌柜整理来自中国经济网、北京商报、中商情报网)
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