新城发展王振华：1.1亿平米土储与一万亿货值（实录）

去年一整年都没有公开面对香港资本市场的王振华，今天终于回归新城发展在香港举行的2018全年业绩会。

3月11日，新城发展控股在港举行2018年度业绩发布会，董事长王振华率领行政总裁吕小平、首席财务官陆忠明、及资本市场部总经理张峰出席现场。

谈及近日热议的房地产税，王振华认为，“在五年左右的时间内，房地产税可能很难落地。”

他表示，按照十九大提出的报告，对于房地产税将采取“先立法，稳推进”，也就是先立法，至于什么时候推进，有可能它还要缓两年到三年的时间，具体到地方政府的层面又会缓两到三年来执行这个中央的政策。

对于2019年市场，王振华认为，房地产对一二线的城市已从调控转向稳定阶段，对三四线也是逐步放松，总体比去年12月到今年1月好得多。一方面货币宽松的政策给房企带来了大量的资金，流动性稍显宽松。

不过他同时指出，今年返乡置业的热度下降，说明大家对未来市场不是看好。

作为比较早发布业绩的内房股公司，王振华显得底气十足：“应该说，2018年新城的业绩非常亮丽。”

根据年报，2018年新城发展完成合约销售2211亿元，同比增长74.8%，销售覆盖全国77个城市的350个项目，操盘项目现金回款率达到92%。

利润及财务方面，期内实现毛利约191亿元，同比增长40.3%，归属于股东的核心溢利约56.6亿，同比增长83.4%。净负债率较上年100%下降至78.6%，在手现金共计约477亿元，现金与短期债务比达到1.8倍。

向好的业绩同样反映在派息上，根据董事会决议，2018年新城发展将派发年末股息每股0.3元，同比增长85.3%。

另据媒体了解，3月10日，新城发展股价盘中一度上升近10个点，达到7.93港币每股。

值得注意的是，销售保持高速增长的同时，新城发展的融资成本同样水涨创高。

2018年，新城发展的借款利息高达40.25亿元，较2017年增长60%，扣除向客户预售的所得款项利息后，总融资成本约9.7亿，同比上涨约15%。

年报中的吾悦广场“秘密”

作为典型“以住养商”模式的房企，投资物业发展情况是新城绕不开的话题。

翻阅新城发展2018年年报，期内，公司投资物业公允价值收益达到32.85亿，较2017年13.58亿暴增142%；与此同时，非流动资产中，投资物业的估值也从2017年末235亿增长至2018年的407.6亿。

对此，CFO陆忠明回应观点地产新媒体时称，由于进入投资物业的标准既包括开业项目，也包括未开业项目。因此，2017年13亿的公允值收益对应的项目是43个项目，而2018年则对应72个。

据其介绍，截至2018年底，新城已获取96个吾悦广场的土地储备，其中有20多个的土地证还没有拿到，所以暂时没有记录进财务报表。

另据年报显示，2018年底，新城累计已开业吾悦广场42个，实现租费收入21.16亿元，同比增长107%；2019年，新城将新开业22个吾悦广场，目标是实现租费收入40亿元。

值得一提的是，虽然商业如今已成为新城双轮驱动中的重要一环，但吾悦广场背后的逻辑仍离不开销售。

据管理层透露，每个动辄20-50万方的吾悦广场中，平均自持面积只有9万方左右，而扣除车位等，最后实际可租面积平均下来大概是6万方左右，如果达到100个广场的水平，大概是600万方的可租面积。

换而言之，大部分商业仍是销售物业，而据观点地产新媒体了解，去年刚刚回归新城的少帅王晓松，目前就是负责商业中的开发板块。

另一方面，尽管投资物业为开发商带来诸如公允收益、资产增加等正面回报，但持有重资产、漫长的投资回报期同样会产生大量的资金沉淀，对房企的现金流将是巨大考验，此前万达就因此不得不转向轻资产模式。

对于投资物业的回报期，吕小平透露，按平均每个吾悦广场6.5亿的总投入计算，预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。

他同时指出，因为结合了住宅销售的综合体开发模式，投资物业的回收期将更短，对集团整体的现金流压力会有所缓解。

不过从2018年租金表现来看，仅有3个吾悦广场（武进吾悦广场、吾悦国际广场及青浦吾悦广场）的全年租金及收入超过1亿元，其中培育期最长的武进吾悦广场和吾悦国际广场于2012年开业，至今已有6年，租金收入的增速则在20%左右。

此外，开业一年左右的吾悦广场租费水平则在5500万元-6500万元左右，由此，要达到管理层预期的每个吾悦广场前十年的平均租费1.31亿元，似乎还有一定挑战。

1.1亿平米土储与一万亿货值

除投资物业外，新城发展在住宅开发上依旧表现抢眼。

王振华透露，截至目前，新城土地储备已高达1.1亿平方米，可以产生的货值超过1万亿元，而平均土地成本则仅为每平方米为2518元。其中，仅2018年新城就通过招拍挂和收购方式，新增货值超过5200亿。

不过，新城的土地储备中，大部分仍集中在长三角地区，占比达50.2%，另外中西部地区占比28.9%，渤海湾为15.7%，珠三角则仅有5.2%。反应到销售贡献，长三角的合约销售贡献占比为60%，中西部21.73%，环渤海15.07%，珠三角2.59%。

王振华坦言，从2017年开始进入大湾区到现在，新城在该区域的成长速度相对较慢，目前公司也在增加对大湾区的投资力度。

另外，因为大湾区获取土地的性质和长三角不一样，大多都是城改和旧改的方式来进行，所以新城在进入大湾区的策略是和大湾区的一些成功的城改和旧改公司进行联合。

而坐拥逾亿平方米的土地储备，如今新城在扩储上也变得更加谨慎从容。

按照王振华的计划：“土地储备还是按照3年到4年的去化，不会囤积太多的土地。”

具体分布上，新城在一二线城市的土储约占比50%左右，在长三角的三四线城市占30%左右，其他城市还有20%。

谈及未来，对于今年的房地产市场，王振华显得颇为乐观：“房地产对一二线的城市已从调控转向稳定阶段，对三四线也是逐步放松，总体比去年12月到今年1月好得多。”

不过他同时指出，今年三四线返乡置业的热度下降，说明大家对未来市场不是很看好。

事实上，在经过去年紧缩的融资环境后，今年以来的货币政策已稍显宽松，给房企带来了大量的资金，与此同时，未来一两年也将是房企还债的高峰期。

对此，王振华透露：“新城已经拿到了80亿的公司债，还有4亿美金的债券未批复，加上今年新城的净资产达到500亿元，相对应的公司债、银行间中票和超短融额度都提升到200亿元，融资的空间还是比较大。”

值得关注的是，新城控股前不久曾发布公告称，将与新城发展共同投入不超过500亿发展新项目。

业绩会现场，陆忠明表示：“上述计划主要是希望通过新城发展融资平台资金的投向，增加港股平台对新城房地产开发项目的权益比例，投资主要还是针对房地产项目。”

据其透露，目前新城发展在项目上的权益比大概是67%，如果通过共同投资，会增加整个港股的权益比，对项目的权益比大概会影响5到6个点。

显然，在去年私有化告吹之后，王振华正在加大对旗下这个港股平台的重视。

以下为新城发展控股有限公司2018全年业绩会现场问答实录：

现场提问：年报中投资物业的公允值收益有翻倍的情况，原因是什么？吾悦广场自持比例大概是多少？还有大概的运营支出占比具体数字能否透露一下？未来要怎么样退出？新城发展和新城控股之间会有一个总投资不超过500亿的发展新项目的情况，想了解关于发展新项目具体指的是什么？

陆忠明（首席财务官）：很多关注点是投资物业方面，去年是13亿，今年增加到32亿，这个公允价值的变化是怎么来的？因为公允价值的评估是每年底对于累计现有记录会计报表的投资新物业都要做一次评估，去年13亿对应的项目是43个项目。

那么进入投资物业的标准是什么？投资性物业包括了开业项目，也包括了未开业项目，只要拿到土地证，确认了资产，我们就进入了投资性物业。所以我们的财务报表上，去年是234亿，今年是407亿，因为去年是43个吾悦广场，今年是72个，所谓的43个是指在建和已经建成的，72个同样也是。

实际上我们到2018年底有96个吾悦广场的土地储备，另外大概还有20多个的土地证还没有拿到，所以没有记录进来。所以我们今年32亿公允价值的收益来源，是来源于72个已经记录投资性物业的这块资产。

关于自持的比例，现在基本上平均来看每一个吾悦广场我们支持的部分，平均来看大概在9万方左右，扣除一些车位、车库，包括一些公摊的面积，可租的面积平均下来大概是6万方左右，就是整体如果达到100个广场，大概是600万的可租面积。

最后，关于500亿共同投资的规划，目前还要提交A股股东大会批准。

我们今年确实在新城发展和新城A股之间做了一些共同投资的项目，主要是希望通过新城发展融资平台资金的投向，能够增加港股整个股东对于房地产开发项目的权益比例。

现在A股的项目大概到港股就是67%，我们在项目上的权益比大概是67%，但是通过共同投资，可能会增加整个港股的权益比，对项目的权益比，大概会影响5到6个点。

当然现在我们做的500亿共同投资，还是针对于房地产项目，这是一个总投资，A股大概是80%，港股大概占20%，最终算下来可能我们港股的权益比例就达到了70%-73%。

实际上到2018年底只投了49.9亿，整个投资规模大概是230亿，我们希望把这块规模再进一步加大，想从230亿进一步提升到500亿的规模，大概是这样一个考虑和规划。

现场提问：土地储备方面，大湾区占比大概是5%，公司未来会不会多拿一些大湾区的土地？吾悦广场方面，今年租金管理费收入目标是40亿人民币，其实这个数字跟今年也是差不多，如果2020年有100个项目建成的话，是不是意味着租金收入又要迟一点才会有显现？

王振华（董事长）：到现在为止，在大湾区的土地储备是5.2%。我们正在增加对大湾区的投资力度，因为大湾区也是公司新发展的一个区域，从2017年开始进入，成长的速度比较慢，一定会在2019年加大大湾区的投入。

另外，因为大湾区获取土地的性质和长三角完全不一样，大部分大湾区土地都是利用城改和旧改方式，通过开发商来进行城改和旧改，但是长三角是由政府来推动城改和旧改，所以我们在进入大湾区的策略是和大湾区一些著名的或者成功的城改和旧改公司进行强强联合，做大这块蛋糕。

关于吾悦广场，2018年的租金收入是21.1亿租金，到2019年预测是40亿租金收入，到2020年的租金也会有一个新的提高。

2018年23个广场开业之后，我们就有21亿的租金。今年是42个广场，就会是40亿租金，到2020年会开业100个广场。

也就是说，2021年会有一个和100个吾悦广场匹配的租金收入，我们一定会按照吾悦广场的特征来做大做强，为股东创造更大的效益。

现场提问：现在内地重提房地产税，有没有很明显的影响？今年的销售金额目标是2700亿，会不会是过分进取了？

王振华：房地产税在十九大的时候就由总书记提出，主要是三句话，先立法，稳推进，充授权。今年两会期间又提出了，整个政府报告中谈到房地产的内容比较少，对房地产一二线城市已经到了稳定的阶段，可能三四线城市已经超出了调控的最高周期。也就是说，在房地产税的问题上，两会期间这次又提出了，明确了在本届完成立法，还有3年的时间。

按照十九大提出的报告，第二句话叫稳推进，也就是先立法，稳推进，立法先行以后，至于什么时候推进，有可能还要缓两年到三年的时间，所以我认为在五年左右的时间内，房地产税可能很难落地。

关于今年完成2700亿的销售目标，总体来说我们这几年的销售增速非常快，2015年320亿，2016年650亿，2017年1260亿，2018年2210亿。2019年，我们确实也感受到调控政策的严厉性，所以下调了我们原来的增速，基本控制在20%左右。

2700亿的销售目标是建立在2019年有5000亿货值的基础上，按照去化率55%来推算成2700亿，所以说只要我们5000亿的货值去化率是55%的话，应该说还是比较稳健的，所以我们对2019年完成2700亿的销售很有信心。

现场提问：土地储备方面，今年增加得比较多，往后买地的情况会怎样？五年之内公司会达到怎样的水平？今年房地产市场大家分歧比较大，有些说二三线比较差，也有一些说调控放松的时候来了，您是怎么看今年的楼市？融资方面，今年融资成本也升了，往后一两年都主要是一些内地公司债务到期，会怎么处理？

王振华：土地储备方面，新城的土地储备是1.1亿平方米，从现在来看，应该说还是比较均衡，一二线城市包括三四线城市都有。其中，一二线城市50%左右，长三角的三四线城市有30%左右，其他城市还有20%，我们认为还是比较良性的。

今年的土地储备还是按照既往的目标，也就是说3年到4年的去化，作为三年到四年的销售，不会囤积太多的土地。我们现在的1.1亿平方米也就是1万多亿的货值，假如今年2700亿，假如明年是3000多亿，再加后面，也就是说三年的土地储备总量，所以以后我们也会控制在三年左右的土地储备量。

市场方面，二三四线城市现在的情况总体来说比年前要好得多，比12月份到1月份要好得多。尤其今年以来，货币政策给一部分房企带来了资金，包括其他的企业也增加了很多的流动性，所以说销售上二线城市有明显好转，三四线城市也在逐步复苏。

当然，今年春节期间，三四线城市返乡置业比去年有所下降，主要原因也就是大家对未来的市场看得不是太清楚。

今年两会报告对房地产这块的表述，没有加重，淡化了房地产的用词和笔墨。所以我们认为，对于一二线城市的调控已经从原来的调控转向于稳定阶段，对三四线也是逐步地放松。

整个报告中，中央政府希望把调控政策放给地方政府，因城施策，由地方政府进行调控。现在地方政府看到有的房企开始打折、促销，土地估值也有所下降，所以造成了去年年底很多土地流拍现象，对地方政府有很大的压力。所以，中央政府希望房价不要过快上涨，但是也不希望下跌，在这个总基调的前提下，地方政府会偏向房价的稳定。

对于我们新城来说，我们每周会开一城一策的研究会，对于每个区域公司进行研究，包括城市里的存货去化、销售速度、客户预期，以及政府领导层面对房地产的看法，然后制定我们的拿地策略和销售策略。

运营过程中，对每个区域进行一项一策，单个项目怎么进行一策，做什么样的产品，卖给谁，去化速度怎么样，是流量型的还是利润型的，假如是利润型的可以压一压，压力是流量型的我们就快速推进。

融资计划方面，我们现在已经拿到了80亿的公司债，还有4亿美金的批复没有发。因为公司债是以新还旧，也就是说80亿公司债会按照还债的时间发行，美元债也会找到合适的时机发行。

总体来说，今年的融资有了很大提高，加上我们今年的净资产已经达到了500亿，也就是说可以做到200亿规模的公司债，银行间交易商协会的中票也可以做到200亿的额度，包括超短融额度也可以去到200亿，三个加起来可以做到600亿的额度。

我们现在的总额没有超过200亿，所以融资空间还比较大，这块应该说是可以推动形成快速发展的利器。

（房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经）