【片区报告】东莞“主中心”南城区，1.7万/㎡的二手房是否值得选？

提及东莞楼市大家会习惯性的想到临深，因为临深接纳了大部分深圳外溢需求，在楼市大年的时候成为绝对抢眼的存在。然而，中心区因配套完善、教育质量优质、交通便利等，虽然没有临深关注度和话题度高，但是成交也并不差，印证了那句话：中心还是中心。

而中心区的南城区，不仅有行政中心、中央生活区、总部基地等加持，此外在交通配套方面也有地铁R2线、莞惠城轨添彩，目前已成为东莞最繁华、最现代的区域，接替莞城区、东城区成为东莞中心区当之无愧的“主中心”。那么中心+核心地段的南城区，楼市表现如何？

一手住宅

1、5年时间南城区一手住宅均价上涨93.2%

根据乐有家研究中心数据显示，南城区一手住宅近5年成交量整体起伏较大，2015年是高峰，全年网签6952套，几乎是低谷时期2018年网签量的10倍。而2017年和2018年南城区网签低，主要是因为供应量受限，再加上房价整体偏高。

成交均价方面，南城区从2014年的11102元/㎡，一路攀升至2018年的21459元/㎡，上涨93.2%，其中2015年到2016年楼市最火的时候，南城区房价一年期间上涨42.9%，可谓迅猛。

2、近一年南城区月网签量波动较大

乐有家研究中心数据显示，近一年期间南城区一手住宅月网签量波动较大，2018年3月网签133套，而在今年的2月份则网签20套，高峰与低谷相差甚远。均价方面，波动也挺大，高峰与低谷相差5500元/㎡。

二手商品房

1、南城区二手房价相对平稳，3年仅上涨20%

不同于一手住宅成交量的起落幅度大，南城区二手商品房过户量相对较平稳，2017年过户5319套，达到最高，不过在2018年南城区仅过户2870套，环比下跌46%，主要是受东莞二手房过户税费高及房贷利率高等多重因素影响。

均价方面，南城区二手商品房比较平稳，保持逐年上涨态势，但上涨幅度并不大，2018年相较于2016年三年时间仅上涨20%。与新房相比，有大概4000元/㎡的价格差，如今东莞个税政策改革，购买二手房成本大为降低，置业南城区二手房也是不错的选择。

2、南城区二手房每月过户量维持在200套左右

乐有家研究中心数据统计显示，近一年期间，南城区每月二手房过户量整体也比较均衡，维持在200套左右，最高峰为2018年5月，过户302套，今年2月为低谷期过户仅62套。

二手房均价，变动幅度相较于新房而言，相对比较平稳，整体维持在17000元/㎡左右。

租房

南城区租金整体比较稳定

根据乐有家研究中心数据显示，2016年-2018年，3年时间，南城区租金水平整体比较平稳，上涨幅度不大，2018年相较于2016年，仅上涨了1.36元/㎡，不过南城区因为产业集中，租房者众多，租金水平在整个东莞来说还是比较高的。

二手住宅成交趣味数据

乐有家研究中心统计了近一年南城区二手住宅成交面积、总价、户型情况，整体来看，南城区还是以刚需成交为主，其中60-90㎡的2-3房为主流。总价方面，100万-200万的房子选择的客户群体最多，占到42.3%的比例，此外50-100万总价区间的房源占比也不低，合计占比37.2%，这也因为南城区开发较早，有些老房子价格较低，也受到了购房者的青睐。

镇区现有配套

南城区位于东莞中心地段，处城市中心区之南，也是东莞市委、市政府所在地，文化、政治、服务气息浓厚，GDP常年处于东莞第一梯队位置。整体配套在东莞33个镇区里面排在前面，具体如下：

首先，交通方面。南城区是东莞轨道交通最为密集和发达的区域。莞太大道、东莞大道纵贯南城全境,环城路及广深高速横越辖区，东莞轻轨R1、R2线和穗莞惠城际轨道也在南城设有多个站点，未来鸿福路站将沿R1线连通广深地铁网；蛤地站将接驳广州5号线及穗莞深城轨；西平站则接通莞惠城轨，打通湾区1小时商务圈。

其次，南城区在教育方面也不遑多让，辖区内有包括南城区中心小学、南城阳光二小等在内的多所重点小学，中学则有国家级示范高中南城中学，可谓都是豪华配置。

购物和生活休闲方面，南城区也集聚了包括海雅百货、嘉荣购物广场等在内的大型购物中心，充分满足镇区居民的购物及娱乐生活需求。

热门小区推荐

南城区内大型开发商密集，楼盘众多，乐有家根据内部成交数据整理了3个热门成交的小区，供大家参考：

以上三个小区热销的主要原因有：

1、小区建设时间比较久，如中信凯旋国际目前楼龄已经10年，这样小区房价相对来说没有那么高，购房客的压力相对较小；

2、小区刚需户型多，满足刚需客户需求，像中天城市之门和中央财津都有小于60㎡的户型，既可以满足居住需求，而且房子总价也相对较低；

3、小区周边学校配套较好，三个小区周边均有诸如阳光三小、阳光五小等在内的知名小学，这对购房者来说也是一大加分因素。

2018年12月底，《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》出炉，根据规划南城区将重点建设宏图片区、白马片区和水濂片区。其中宏图片区依托较为完备的公共配套设施和高品质的城市空间，将以科技服务为重点，依托孵化器等创新要素，吸引创新创业人才，打造高品质、现代化、生态型总部基地；白马片区为东莞市重要的服务创新载体，在保护良好的滨水生态环境基础上，将借助自创区建设，推进天安数码城和石鼓片区“工改工”项目；水濂片区则定位为研发总部和高新技术引进平台。

在宏图片区的总部基地，被视为城市中心的“源动力”，未来将依托南城优势，引领东莞未来产业经济发展新风向，打造湾区第三座企业总部高地。

在粤港澳大湾区发展如火如荼的今天，东莞南城区将借力湾区政策，展翅腾飞，成为引领东莞经济发展不可或缺的存在。南城区，不仅是创业之都，更是未来之都！ 

免责声明：以上信息和数据更新于2019年3月15日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。